Il tuo diritto di cancellare PMI
Sfortunatamente, i proprietari di case hanno dovuto affrontare sfide che hanno eliminato gli oneri delle PMI, anche quando la PMI non era più necessaria.
In alcuni casi, i mutuatari e i servicer erano confusi su come cancellare il PMI, e alcuni prestatori di servizi senza scrupoli si sono tirati indietro per cancellare le accuse al PMI.
Qual è la legge sulla protezione della casa?
Il Homeowner's Protection Act (HPA), noto anche come il PMI Cancelation Act, è una legge che protegge i consumatori dal pagamento eccessivo delle PMI. Le regole stabiliscono:
- Quando i proprietari di casa possono cancellare il PMI e smettere di pagare i premi
- Quando i creditori devono interrompere automaticamente l'addebito ai mutuatari per PMI
- Divulgazioni che i creditori devono fornire quando un prestito richiede PMI
- Come gestire i premi non acquisiti che i proprietari di abitazione pagano
Chi si qualifica? L'HPA si applica ai mutui residenziali, compresi i prestiti per case unifamiliari, condomini e altri alloggi residenziali a più unità. La legge non copre prestiti garantiti dal governo come prestiti FHA o prestiti VA. Inoltre, l'HPA tratta in modo diverso prestiti conformi e prestiti "ad alto rischio". Per sfruttare l'HPA, i consumatori devono mantenere una buona cronologia dei pagamenti.
Data di validità: l'HPA è entrato in vigore il 29 luglio 1999. Tuttavia, i creditori devono ancora fornire informazioni ai mutuatari che hanno stipulato prestiti prima di tale data.
Perché PMI? In genere, il PMI viene richiesto solo quando i proprietari di abitazione effettuano un acconto inferiore al 20%. Con un elevato rapporto prestito-valore (LTV), i creditori rischiano di perdere denaro se devono precludere una casa e venderla rapidamente.
Ma una volta che l'LTV scende sotto l'80%, gli istituti di credito affrontano un rischio molto minore, e i proprietari di case, in teoria, dovrebbero smettere di pagare gli oneri mensili del PMI.
Come proprietari di case Annulla PMI
L'HPA previene le situazioni in cui i proprietari di case pagano le spese mensili PMI per la durata del loro prestito.
Richiesta di mutuatario: i mutuatari possono cancellare il PMI inviando una richiesta scritta al loro prestatore di servizi di prestito una volta che il prestito è programmato per raggiungere l'80% LTV (in base al piano di ammortamento del prestito). I proprietari di case possono anche fare questa richiesta se portano il LTV all'80% effettuando pagamenti extra. Per qualificarsi, i proprietari di abitazione potrebbero dover fornire la prova che la proprietà non ha perso valore.
Terminazione automatica: i finanziatori sono tenuti a cancellare automaticamente la copertura PMI una volta che il prestito è programmato per raggiungere il 78 percento del LTV originale.
Risoluzione finale: quando PMI non viene annullata a causa della richiesta del mutuatario o della risoluzione automatica, i prestatori di servizi di prestito devono annullare le spese mensili del PMI dopo che il prestito ha raggiunto il punto a metà del suo piano di ammortamento .
Altre caratteristiche: HPA è complicato e i dettagli del tuo prestito influenzano i tuoi diritti ai sensi della legge. Ad esempio, eventuali privilegi sulla tua proprietà potrebbero impedirti di cancellare con successo la copertura.
Prestiti non conformi ( come i prestiti jumbo ) potrebbero richiedere di aspettare fino a raggiungere il 77 percento di LTV.
Divulgazione: i tuoi diritti come mutuatario
Oltre a stabilire le regole per la cancellazione di PMI, l'HPA richiede ai prestatori di informare i mutuatari sui loro diritti. Le informazioni integrative includono comunicazioni annuali e annuali relative a quando e in che modo i mutuatari possono cancellare il PMI. Le informazioni includono dettagli sul programma di ammortamento, quando richiedere l'annullamento e qualsiasi funzione che limiti la possibilità di ottenere la cancellazione del PMI.
Per i prestiti esistenti emessi prima del luglio 1999, i mutuatari ricevono un avviso annuale che ricorda loro che possono richiedere la cancellazione e fornire le informazioni di contatto del loro prestatore di servizi.
Prestazione di mutui ipotecari a pagamento
Alcuni prestiti usano l' assicurazione ipotecaria pagata dal mutuante (LPMI) invece di aggiungere premi al pagamento mensile del proprietario della casa.
I mutuatari pagano ancora per LPMI - il nome non è del tutto preciso - ma non lo pagano mese per mese. Invece, i mutuatari possono pagare entrambi:
- Un pagamento in capitale all'inizio del prestito.
- Un tasso di interesse più elevato sul saldo del prestito, che porta a maggiori pagamenti mensili sui mutui (capitale e interessi) .
La maggior parte dei mutuatari con LPMI optare per il tasso di interesse più elevato. Ma quel tasso d'interesse dura per la vita del prestito, e non c'è modo di "cancellare" LPMI e mantenere il prestito esistente. Invece, i proprietari di case devono pagare il loro prestito LPMI, in genere rifinanziamento con un nuovo prestito .
Tuttavia, l'HPA si applica ai prestiti con LPMI. I prestatori sono tenuti a fornire informazioni ai mutuatari che:
- Spiega come funziona LPMI
- Evidenzia il tasso di interesse più elevato trovato tipicamente con LPMI
- Discutere i pro e i contro delle diverse opzioni