In genere, tu (il mutuatario) paghi un premio mensile per l'assicurazione ipotecaria privata (PMI).
Questo è un costo extra ogni mese, e richiede un morso dal tuo budget. Tuttavia, alcuni istituti di credito offrono l'assicurazione mutuo ipotecario (LPMI), che consente di ridurre o evitare tale pagamento mensile aggiuntivo.
Se sia una buona idea acquistare con meno del 20 percento in basso è discutibile, ed è un argomento per un altro articolo.
Come funziona LPMI
LPMI è un'assicurazione ipotecaria che il tuo istituto di credito organizza. Paghi la copertura in due modi:
- Un pagamento una tantum all'inizio del tuo prestito (un pagamento "forfettario")
- Un tasso di interesse più elevato sul prestito, con conseguente aumento dei pagamenti mensili dei mutui ogni mese, per la durata del prestito.
L'approccio forfettario è meno comune di un aggiustamento del tasso ipotecario .
Sfortunatamente, il termine LPMI non è accurato perché il creditore in realtà non paga per l'assicurazione, lo fai. Ricorda sempre (specialmente con le transazioni finanziarie) che nessuno paga i costi per te a meno che non ottengano qualcosa in cambio.
Per utilizzare LPMI, basta modificare la struttura dei pagamenti dei premi assicurativi in modo da non pagare una tariffa separata ogni mese.
Se paghi una somma forfettaria , il tuo istituto di credito determinerà l'importo che penseranno copra i loro costi. Quindi, acquistano un'assicurazione ipotecaria con quei soldi. In questo caso, prepagate fondamentalmente per la copertura.
Se si paga nel tempo , il creditore regola il tasso ipotecario per coprire i costi dell'assicurazione. Perché un tasso ipotecario più alto significa pagamenti mensili più alti (vedi Come calcolare i prestiti ) finirai per pagare di più ogni mese se vai per LPMI. Questo pagamento più alto dovrebbe essere inferiore a quello che pagheresti se utilizzassi un addebito separato PMI ogni mese, ma non c'è modo di "annullare" il costo extra in cui paghi il tuo prestito .
Pro e contro di LPMI
LPMI non è per tutti. In realtà, non tutti si qualificheranno per un prestito con LPMI. In genere è necessario avere un buon credito per LPMI come opzione, e ha senso solo in determinate situazioni.
Prestiti a breve termine: l' indice LPMI è più interessante per i prestiti a breve termine. Se hai intenzione di ottenere un prestito di 30 anni e di effettuare pagamenti per decenni, potresti stare meglio con una politica PMI separata. Perché? Anche in questo caso, la maggior parte dei prestiti LPMI utilizza un tasso di interesse mutuo rettificato (più elevato), anziché un pagamento in un'unica soluzione. Il tasso ipotecario non cambierà mai, quindi dovrai pagare completamente il prestito per sbarazzarti del "premio" LPMI. Puoi farlo pagando il prestito con i tuoi risparmi (più facile a dirsi che a farsi), rifinanziamento del prestito o vendita della casa e pagamento del debito.
Per fare un confronto, guarda un criterio PMI standalone, che puoi cancellare una volta che hai costruito un equità sufficiente nella tua casa. Dopo l'annullamento, beneficerai di un tasso d'interesse più basso, e non più pagamenti PMI, per il resto della vita del tuo prestito.
Guadagni ad alto reddito: per coloro che possono ottenere l'approvazione per LPMI, è più attraente per i mutuatari con alti redditi. Questi individui e famiglie possono godere di una maggiore detrazione fiscale a causa del più alto tasso di interesse (supponendo che detraggono i costi degli interessi dei mutui ipotecari ). Le persone con redditi più bassi, d'altro canto, potrebbero essere in grado di dedurre il PMI stand-alone, quindi LPMI non apporterebbe alcun beneficio fiscale aggiuntivo. Ovviamente, dovresti sempre parlare con il tuo consulente fiscale delle possibili detrazioni e anche del modo migliore per strutturare il tuo mutuo . Queste regole cambiano periodicamente, quindi consulta un esperto per gli aggiornamenti prima di decidere su qualsiasi cosa (e preparati per le modifiche dopo aver preso la tua decisione).
LTV elevato: se il rapporto prestito / valore (LTV) è vicino all'80%, LPMI probabilmente non è l'opzione migliore a meno che non si preveda di sbarazzarsi presto del prestito (rifinanziamento o pagamento anticipato). Vicino all'80 percento, hai quasi finito con l'assicurazione ipotecaria. Se invece si utilizza una polizza di assicurazione ipotecaria separata, è possibile effettuare un pagamento separato ogni mese. Sarai in grado di cancellare l'assicurazione in tempi relativamente brevi e non sarai bloccato con un tasso di interesse più alto. Ricorda che ci sono diversi modi per ottenere oltre l'80 percento di LTV:
- Effettuando i pagamenti, aumenti il tuo capitale di casa e riduci il tuo LTV.
- Se il valore della tua casa aumenta a causa di un forte mercato immobiliare o dei miglioramenti della casa, il tuo LTV migliora.
La cancellazione anticipata del tuo PMI potrebbe comportare costi di poche centinaia di dollari ( per ottenere una valutazione ). Ma il rifinanziamento da un prestito LPMI può costare molto di più.
Alternative a LPMI
Se LPMI non sembra la soluzione perfetta per te, puoi provare diversi approcci diversi.
Acconto più grande: abbassando almeno il 20 percento, si elimina la necessità di pagare le PMI. Tuttavia, molti acquirenti non hanno questa opzione.
Acquista il tuo PMI: puoi sempre pagare per il tuo PMI (a volte chiamato mutuatario pagato mutuo o BPMI) ogni mese. Hai già visto alcuni esempi di situazioni in cui la semplice PMI è migliore di LPMI sopra.
Piggyback: puoi anche provare una combinazione di prestiti per evitare PMI, anche se è necessario rivedere attentamente i numeri. Una strategia piggyback, nota anche come prestito 80/20, è solo un'opzione. Questi prestiti non sono comuni come un tempo, ma sono disponibili. Un piggyback ti consente di evitare l'assicurazione ipotecaria del tutto, ma la tua seconda ipoteca arriverà con un tasso di interesse più alto. Se riesci a ripagare rapidamente la seconda ipoteca, alla fine ti piacerà avere un basso tasso di ipoteca (che non è aumentato da LPMI) per gli anni a venire.
Prestiti a basso tasso di ribasso: numerosi programmi di prestito consentono piccoli acconti. Ad esempio, i prestiti FHA sono disponibili con un minimo del 3,5 per cento. Devi pagare per l'assicurazione mutuo, ma quei prestiti potrebbero essere più adatti per alcuni mutuatari. I prestiti VA consentono zero down e non richiedono alcuna assicurazione ipotecaria.