Come funzionano i mutui
Un mutuo è un accordo che consente a un mutuatario di utilizzare la proprietà come garanzia per garantire un prestito.
Nella maggior parte dei casi, il termine si riferisce a un mutuo per la casa: quando si prende in prestito per comprare una casa, si firma un accordo che dice che il creditore ha il diritto di agire se non si effettuano i pagamenti richiesti sul prestito. Ancora più importante, la banca può prendere la proprietà in pignoramento - costringendo a trasferirsi fuori in modo che possano vendere la casa.
I proventi delle vendite saranno utilizzati per saldare qualsiasi debito ancora dovuto sulla proprietà.
Un mutuo è un accordo:
I termini "mutuo" e "mutuo per la casa" sono spesso usati in modo intercambiabile. Tecnicamente, un mutuo è l'accordo che rende possibile il mutuo per la casa - non il prestito stesso. Per le transazioni immobiliari, gli accordi devono essere in forma scritta e un mutuo è un documento che (tra le altre cose) dà al mutuante il diritto di precludere la casa.
I mutui lo rendono possibile acquistare
Il settore immobiliare è costoso. La maggior parte delle persone non ha abbastanza soldi in risparmi per comprare una casa, quindi fanno un acconto del 20 percento circa e prendono in prestito il resto. Ciò lascia ancora il bisogno di centinaia di migliaia di dollari in molti mercati. Le banche sono disposte a darti tanti soldi quando hanno un modo per ridurre i loro rischi.
Più sicuro per le banche: le banche si proteggono richiedendo che tu usi la proprietà che stai acquistando come garanzia . Per fare ciò, "prometti" la proprietà come garanzia, e quel pegno è il tuo "mutuo". Nella stampa fine del vostro accordo, la banca ottiene il permesso di mettere un pegno sulla vostra casa in modo che possano precludere, se necessario.
Prestiti più convenienti:
I mutuatari beneficiano anche di questo accordo. Aiutando il creditore a ridurre il rischio, il mutuatario paga un tasso di interesse più basso. I mutui sono spesso usati dai consumatori (individui e famiglie), ma le imprese e altre organizzazioni possono anche acquistare immobili con un mutuo.
Tipi di ipoteche
Esistono diversi tipi di mutui e la comprensione della terminologia può aiutarti a scegliere il prestito giusto per la tua situazione (evitando di imboccare la strada sbagliata).
Ancora una volta, se si vuole essere un pignolo, stiamo parlando di diversi tipi di prestiti - non diversi tipi di mutui (perché il mutuo è semplicemente la parte che dice che possono precludere se si smette di effettuare pagamenti).
I mutui a tasso fisso sono il tipo più semplice di prestito. Farai lo stesso esatto pagamento per l'intera durata del prestito (a meno che tu non paghi più del dovuto, il che ti aiuta a sbarazzarti del debito più velocemente). I mutui a tasso fisso durano tipicamente per 30 o 15 anni, sebbene altri termini non siano inauditi. La matematica su questi prestiti è piuttosto semplice: dato un importo del prestito, un tasso di interesse e un numero di anni per rimborsare il prestito, il creditore calcola un pagamento mensile fisso.
I prestiti a tasso fisso sono così semplici che puoi calcolare da solo le rate del mutuo e il processo di pagamento ( fogli di calcolo e modelli online rendono più semplice). Questi calcoli sono un valido esercizio per aiutarti a confrontare gli istituti di credito e decidere quale prestito utilizzare. Potresti essere sorpreso di vedere come un prestito a più lungo termine porta a maggiori costi di interesse per tutta la vita del tuo prestito - rendendo effettivamente una casa più costosa di quanto debba essere.
I mutui a tasso variabile sono simili ai prestiti standard, ma il tasso d'interesse può cambiare in futuro.
Quando ciò accade, anche il pagamento mensile cambia - in meglio o in peggio (se i tassi di interesse aumentano, il pagamento aumenterà, ma se i tassi diminuiscono, potresti vedere pagamenti mensili più bassi).
Le tariffe cambiano in genere dopo diversi anni e ci sono alcuni limiti su quanto il tasso può muoversi. Questi prestiti possono essere rischiosi perché non sai quale sarà il tuo pagamento mensile tra 10 anni (o se potrai permetterlo).
I mutui secondari , noti anche come prestiti per la casa, non sono destinati all'acquisto di una casa, bensì a un prestito a fronte di una proprietà che già possiedi. Per fare ciò, aggiungerai un altro mutuo (se la tua casa viene pagata, stai mettendo una nuova ipoteca sulla casa). Il tuo secondo mutuante è in genere "in seconda posizione", nel senso che vengono pagati solo se ci sono soldi rimasti dopo che il primo mutuatario viene pagato. In secondo luogo, i mutui vengono utilizzati per pagare i miglioramenti a casa e l'istruzione superiore. Nella crisi finanziaria , questi prestiti sono stati notoriamente utilizzati per "incassare" il capitale di casa .
I mutui inversi forniscono reddito ai proprietari di case (generalmente oltre i 62 anni) che hanno un'equità significativa nelle loro case. I pensionati a volte usano un mutuo inverso per integrare il reddito o per ottenere grosse somme di denaro dalle case che hanno pagato molto tempo fa. Con un mutuo inverso, non si paga il creditore - il creditore paga - ma questi prestiti non sono sempre così buoni come sembrano .
I prestiti di soli interessi ti consentono di pagare solo i costi di interesse sul tuo prestito ogni mese. Di conseguenza, avrai un pagamento mensile più piccolo (perché non stai rimborsando nessuno dei tuoi crediti). Lo svantaggio è che non stai pagando il debito e costruendo equità nella tua casa , e un giorno dovrai ripagare quel debito. Questi prestiti possono avere senso in alcune situazioni a breve termine, ma non sono l'opzione migliore per la maggior parte dei proprietari di casa che sperano di costruire ricchezza.
I prestiti Balloon richiedono che si paghi il prestito interamente con un grande pagamento "balloon" . Invece di effettuare lo stesso pagamento per 15 o 30 anni, dovrai effettuare un pagamento di grandi dimensioni per eliminare il debito (dopo cinque o sette anni, ad esempio).
Questi prestiti funzionano per finanziamenti temporanei, ma è rischioso presumere che avrai accesso ai fondi necessari quando il pagamento del pallone è dovuto.
I prestiti di rifinanziamento ti permettono di scambiare un mutuo per un altro se trovi un'offerta migliore. Quando si rifinanzia un mutuo, si ottiene un nuovo mutuo che paga il vecchio prestito. Questo processo può essere costoso a causa dei costi di chiusura, ma può ripagare a lungo termine se i numeri vengono allineati correttamente . I prestiti non devono essere dello stesso tipo. Ad esempio, è possibile ottenere un prestito a tasso fisso per pagare un mutuo a tasso variabile.
Come ottenere un mutuo per la casa
Per prendere in prestito denaro, dovrai richiedere un prestito. I mutui per la casa richiedono molta più documentazione di altri tipi di prestiti (come prestiti auto o prestiti personali), quindi preparatevi a un lungo processo.
Credito e reddito:
Come con la maggior parte dei prestiti, il tuo credito e reddito sono i fattori principali che determinano l'approvazione o meno. Prima di richiedere un mutuo per la casa, controlla il tuo credito per vedere se ci sono problemi che potrebbero causare problemi (e risolverli se sono solo errori). Ritardi nei pagamenti, sentenze e altri problemi possono comportare l'annullamento della domanda o un tasso di interesse più elevato, il che significa che pagherai di più per tutta la durata del tuo prestito.
Documentazione e rapporti:
I creditori sono tenuti a verificare di avere un reddito sufficiente a rimborsare i prestiti che approveranno. Di conseguenza, dovrai fornire prova di reddito (ottieni il tuo modulo W-2, la tua dichiarazione dei redditi più recente e altri documenti a portata di mano in modo che tu possa inviarli al tuo istituto di credito).
Rapporto debito / reddito:
Istituti di credito esamineranno i debiti esistenti per assicurarsi di disporre di entrate sufficienti per estinguere tutti i prestiti, compreso il nuovo che si richiede. Per fare ciò, calcolano un rapporto debito / reddito , che indica loro quanto del tuo reddito mensile viene consumato dai pagamenti mensili.
Rapporto prestito / valore:
Anche se è possibile acquistare con pochissimo, le probabilità di essere approvate sono migliori quando si effettua un grande acconto. I prestatori calcolano un rapporto prestito / valore , che mostra quanto stai prendendo in prestito rispetto a quanto vale la proprietà. Quanto meno prendi in prestito, tanto più basso è il rischio per il tuo prestatore (perché possono vendere rapidamente la proprietà e recuperare tutti i loro soldi).
Pre approvazione:
È meglio sapere quanto puoi prendere a prestito molto tempo prima di iniziare a comprare case (o prestiti). Un modo per farlo è ottenere il preapprovato da un creditore. Questo è un processo preliminare in cui i creditori valutano le tue informazioni di credito e il tuo reddito. Con queste informazioni, possono darti un importo massimo del prestito che è probabile che approvi. Ciò non significa necessariamente che tu sia approvato, specialmente per una particolare proprietà, ma è un'informazione utile e una lettera di approvazione può aiutarti a rafforzare la tua offerta. Una volta che sei sotto contratto, i creditori guarderanno da vicino tutto e rilasceranno un'approvazione ufficiale (o il rifiuto).
Quanto prendere in prestito:
I creditori ti dicono sempre quanto puoi prendere in prestito, ma non discutono quanto "dovresti" prendere in prestito. La responsabilità ricade su di te per decidere quanto spendere in una casa, quale tipo di prestito utilizzare e quanto è grande un acconto che vuoi fare (che influenza il tuo rapporto prestito / valore ). Tutti questi fattori determinano quanto pagherete ogni mese e quanto interesse pagherete per tutta la durata del vostro prestito (i prestiti più piccoli comportano pagamenti mensili più piccoli e minori interessi). È rischioso prendere in prestito l'importo massimo disponibile, soprattutto se si preferisce avere un "cuscinetto" nel budget mensile.
Dove prendere in prestito
I mutui per la casa sono disponibili da diverse fonti. Ottieni preventivi da almeno tre diversi istituti di credito e scegli quello che funziona meglio per te.
I broker ipotecari offrono prestiti da numerosi istituti di credito. Hanno accesso a prestiti da più banche e altre fonti di finanziamento e ti aiuteranno a selezionare un mutuante in base al tasso di interesse e ad altre caratteristiche. I broker ipotecari potrebbero addebitare una tariffa di origine che si paga, oppure potrebbero essere pagati dal creditore (o una combinazione di entrambi). Se non conosci alcun intermediario ipotecario, chiedi al tuo agente immobiliare o alle altre persone di cui ti fidi per una raccomandazione.
Le banche e le cooperative di credito offrono prestiti ai clienti. I soldi nei conti di controllo e di risparmio devono essere investiti, e il prestito è un modo per investire quei soldi . Queste istituzioni ottengono anche entrate dalle commissioni di origine, dagli interessi e da altri costi di chiusura.
I prestatori online possono finanziare i prestiti stessi (utilizzando denaro degli investitori, ad esempio), oppure possono fungere da mediatori ipotecari. Questi servizi sono convenienti perché puoi gestire tutto virtualmente e spesso puoi ottenere quotazioni più o meno all'istante.
Ogni istituto di credito dovrebbe fornire una stima dei prestiti , che consente di confrontare il costo del prestito da diversi istituti di credito. Leggi attentamente questi documenti e fai domande finché non comprendi tutto ciò che vedi. Il CFPB spiega diverse sezioni della stima dei prestiti per aiutarti a comprendere le caratteristiche del tuo prestito.
Programmi di prestito
Potrebbe essere possibile ottenere aiuto con il prestito utilizzando programmi di prestito da parte del governo e delle organizzazioni locali. Questi programmi rendono più facile l'approvazione e alcuni offrono incentivi creativi per rendere la proprietà abitativa più accessibile e attraente. Oltre ad acquistare una casa, potrebbe essere possibile rifinanziare con questi programmi (anche se devi più della tua casa ).
I programmi di prestito governativo sono tra i più generosi. Nella maggior parte dei casi, un finanziatore privato (come una banca) fornisce finanziamenti, e il governo federale promette di rimborsare il prestito se non si riesce a farlo. Ci sono una varietà di programmi, e alcuni dei più popolari sono elencati di seguito.
Prestiti FHA:
Prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA) sono popolari per gli acquirenti di case che vogliono fare un piccolo acconto. È possibile acquistare con un minimo del 3,5 percento, e sono relativamente facili da qualificarsi (se non si ha credito perfetto, ad esempio). Ulteriori informazioni sui prestiti FHA .
Prestiti VA:
Veterani, Servicemembri e coniugi idonei possono acquistare una casa con un prestito garantito dal Department of Veterans Affairs (VA). Questi prestiti consentono di prendere in prestito senza obbligo di assicurazione ipotecaria e senza acconto (in alcuni casi). È possibile prendere a prestito con un credito non perfetto, i costi di chiusura sono limitati e il prestito può essere ipotizzabile (consentendo a qualcun altro di assumere i pagamenti se sono idonei).
I programmi di homebuyer per la prima volta rendono facile possedere la tua prima casa , ma sono dotati di stringhe allegate. Spesso sviluppati da governi locali e organizzazioni non profit, questi programmi possono aiutare con acconti, approvazione, tassi di interesse e altro ancora. Tuttavia, sono difficili da trovare (e si qualificano per) e possono limitare quanto puoi guadagnare quando vendi la tua casa.
4 modi per risparmiare denaro
I mutui per la casa sono costosi, quindi risparmiare anche un po '(in termini percentuali) può portare a centinaia o migliaia di dollari in risparmi.
1. Guardarsi intorno
Ancora una volta, è essenziale ottenere almeno tre citazioni da diversi istituti di credito - preferibilmente diversi tipi di prestatori (un mediatore di ipoteca, un prestatore online e la vostra unione di credito locale, per esempio). Ognuno ha prezzi diversi e imparerai molto nel processo.
2. Guarda la tariffa
Più grande (e più lungo) è il tuo prestito, più il tuo tasso è importante. Paghi gli interessi sul saldo del prestito anno dopo anno, e quei costi di interesse possono essere decine di migliaia di dollari. A volte ha senso pagare di più in anticipo - anche acquistando "punti" sul prestito - se è possibile bloccare un tasso basso a lungo termine.
3. Prestare attenzione all'assicurazione ipotecaria
Se metti giù meno del 20 percento, molto probabilmente dovrai pagare un'assicurazione ipotecaria. Questa assicurazione non è a vostro vantaggio - protegge il creditore nel caso in cui smettiate di effettuare pagamenti e non possano recuperare i loro fondi - quindi è meglio evitare questa spesa. Valuta modi alternativi per ottenere il 20 percento e scopri come rimuovere l'assicurazione ipotecaria il prima possibile. Con alcuni prestiti, come i prestiti FHA, non puoi davvero liberarti di quel costo a meno che tu non rifinanzi.
4. Gestisci costi di chiusura
Quando si ottiene un mutuo per la casa, è necessario pagare numerose spese. Ci sono tasse di iscrizione, commissioni per il controllo del credito, tasse di origine, costi di valutazione e altro ancora. Alcuni istituti di credito addebitano costi più alti e più bassi, ma si finisce sempre per pagare in un modo o nell'altro. Fai attenzione ai prestiti "senza costi di chiusura" a meno che tu non sia sicuro che resterai a casa solo per un breve periodo.