Il tentativo del governo di semplificare le chiusure. . .
Se un HUD-1 non è stato complicato prima, è peggio dopo che i regolamenti TRID hanno scaricato gli HUD a favore delle dichiarazioni di chiusura e di come appaiono i crediti del venditore. Non sono solo gli acquirenti a casa che non comprendono le dichiarazioni di chiusura con i crediti, ma anche gli impiegati delle banche che lottano. Soprattutto una banca vendita corta che deve approvare la dichiarazione di chiusura. La forma è così complessa e terribile che molti agenti di deposito a garanzia hanno preso su di sé la fornitura di un foglio di lavoro netto, solo così tutte le parti di una transazione immobiliare possono capire cosa sta succedendo.
Questo è un progresso?
Il problema con i crediti del venditore per l'acquirente alla chiusura
Il problema è iniziato con la revisione della stima della buona fede . È aumentato all'HUD. La RESPA ha deciso che se una tassa è indicata nella stima della buona fede ma in genere è pagata dal venditore, allora deve riflettersi sull'HUD. Per ottenere il saldo dell'HUD, se una commissione viene mostrata come credito ma non è realmente un credito, allora deve anche essere mostrata come debito, il che lo rende un lavaggio. Poi l'HUD è andato via, sostituito dalla dichiarazione di chiusura.
Ti chiedi perché mostrarlo a tutti? Perché? Perché è nella stima dei prestiti. Lo so, ti fa venir voglia di tirarti fuori i capelli. I regolamenti governativi lo faranno.
Che cos'è un credito del venditore per l'acquirente che non è un credito?
Iniziamo con la premessa che i crediti sono generalmente riflessi come un numero positivo e gli addebiti sono un numero negativo. Se aggiungi $ 100 e poi sottrai $ 100 hai zero.
In secondo luogo, in molte parti del paese, alcune spese di chiusura sono in genere pagate dal venditore.
È anche consuetudine in alcune aree suddividere queste tasse. Il problema sorge quando è una consuetudine locale che il venditore paghi una determinata tariffa, ma tale commissione è indicata nella Stima del prestito dell'acquirente. Esempi di questi tipi di tasse sono:
- Assicurazione sulla proprietà del proprietario, nota anche come CLTA / ALTA Homeowner's Policy.
- Tassa di insediamento, nota anche come commissione di deposito a garanzia
- Tasse di trasferimento di contea, note anche come imposta sul trasferimento dei documenti
Le commissioni di cui sopra, se indicate nel contratto di acquisto come una commissione pagata dal venditore, si rifletteranno sul conto di chiusura come un credito dal venditore all'acquirente. Poiché tali commissioni non rappresentano un vero e proprio credito per l'acquirente dal venditore, vengono quindi mostrate come un addebito all'acquirente, che le azzera.
Ma oh, questa procedura causa a tutti, dal compratore di casa Joe Blow ai dirigenti delle banche, di strappare i loro occhi. Sono in agonia. E non possiamo aggiustarlo a meno che il governo non lo risolva. Se il governo cerca di risolvere questo problema, ho l'impressione che tutto sommato peggiorerà. Quindi, sembra che questo sia un Catch 22.
Per questo motivo, spero che questa semplice spiegazione del problema con i cosiddetti crediti del venditore per l'acquirente sulla dichiarazione conclusiva causerà a una persona in meno di sbattere ripetutamente la testa avanti e indietro su una soglia - solo perché ci si sente così bene quando ti fermi.
Perché i crediti del venditore sull'HUD causano problemi per le banche di vendita allo scoperto
Le banche a breve vendita hanno linee guida stabilite dagli investitori. Queste linee guida spiegano come una banca può gestire l'approvazione delle tasse su una vendita allo scoperto. Alcune linee guida proibiscono crediti all'acquirente e alcune linee guida hanno un limite sulla percentuale pagata all'acquirente.
Quando un negoziatore che non ha familiarità con una dichiarazione di chiusura vede un credito annotato al compratore, spesso questa persona richiederà che la commissione venga rimossa. È difficile convincere alcune persone a capire che la commissione è già stata rimossa come debito. Possono vederlo in bianco e nero, proprio davanti ai loro volti, ma non si registra al piano di sopra. Sanno solo che il venditore non può dare un credito al compratore.
Un agente di deposito a garanzia o un agente di chiusura non è autorizzato a modificare una dichiarazione di chiusura. Le tasse devono essere indicate come prescritto dalla legge federale. Le tasse non possono essere mescolate in giro per soddisfare il capriccio di un negoziatore di vendita a breve.
Posso inviare ai negoziatori un link RESPA che spiega le regole ma molti ancora non capiscono. Quindi, se sei una di quelle persone, non stare male per la tua ignoranza. Molte persone sono confuse e nella stessa barca come te.
Voglio dire: possa affondare, ma sono troppo educato. Perché la verità è che le tasse non sono un credito per l'acquirente.
Se sei ancora confuso dopo aver esaminato tutte queste informazioni, potrebbe essere una buona idea considerare un'altra linea di lavoro.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.