Perché una banca di vendita corta potrebbe dire che un venditore non si qualifica
Solo perché una volta la banca ha negato la vendita allo scoperto, non significa necessariamente che non dovresti provare di nuovo. Innanzitutto, assicurati di non avere un contratto con il precedente acquirente. Se il tuo documento di vendita a breve è stato presentato alla banca, probabilmente significa che tu e un acquirente avete firmato un contratto d'acquisto. La maggior parte dei contratti di vendita allo scoperto contengono una sorta di addendum che rende il contratto soggetto ad approvazione di vendita allo scoperto e probabilmente esiste un limite di tempo imposto come condizione del contratto di acquisto.
Dal momento che legalmente non puoi vendere una casa una seconda volta quando sei ancora obbligato a un acquirente esistente, dovresti controllare i documenti, chiamare la società titolare (o l'agente dell'acquirente) e assicurarti che il contratto sia cancellato per iscritto, se non lo è scaduto.
In secondo luogo, se la tua inserzione è effettivamente scaduta, probabilmente stai ricevendo telefonate da molti altri agenti che offrono i loro servizi e / o suggerendo di avere acquirenti per la tua casa. Molto probabilmente questi agenti non hanno acquirenti, e non vi è alcuna garanzia che gli agenti che inseguono le inserzioni scadute abbiano esperienza nel lavorare sulle vendite allo scoperto.
È già abbastanza brutto che alcuni agenti non siano qualificati per vendere vendite allo scoperto ma potrebbero offrire tali servizi, quindi assumere un agente estremamente competente che ha negoziato molte vendite allo scoperto. Un agente inesperto senza un solido background nelle vendite allo scoperto potrebbe danneggiare la tua causa ed è probabilmente il motivo per cui la tua vendita allo scoperto non è stata approvata in precedenza.
La maggior parte dei veterani agenti di vendita allo scoperto che conosco non si arrendono mai fino a quando i venditori non cadono morti per esaurimento o la vendita allo scoperto è approvata.
Assumi un nuovo agente
Metti la tua casa sul mercato con nuove fotografie e trova un nuovo acquirente. Assicurati che l'acquirente rimanga impegnato ad attendere la tua approvazione di vendita a breve.
Un piccolo trucco che usano i miei venditori è quello di richiedere all'agente del compratore di promettere per iscritto che gli agenti non scriveranno più offerte per l'acquirente dopo l'accettazione dell'offerta. Non tutti gli acquirenti sono effettivamente disposti a impegnarsi a comprare una vendita a breve , e un acquirente impegnato è necessario. Infatti, se l'acquirente non è impegnato, non hai un acquirente in regola. Hai un pezzo di carta senza valore.
Dopo che i preliminari sono stati completati, rivedi la tua lettera di disagio. La maggior parte delle banche richiede ad un venditore di adattare uno o più parametri richiesti dalle linee guida particolari di quella banca per concedere una vendita allo scoperto. Non tutte le banche operano secondo linee guida identiche, ma qui ce ne sono alcune che si applicano a quasi tutte le vendite allo scoperto:
- Spendi più di quanto guadagni.
- Stai ricevendo o sei divorziato e non puoi permetterti la casa da solo.
- Il tasso di interesse sul tuo prestito sta per essere aggiustato o è già aumentato.
- C'è stata una morte o una malattia medica nella famiglia che ha causato la delinquenza dei mutui.
- Il tuo prestito è in default almeno 30 giorni dopo il tuo ultimo pagamento.
- Sei disoccupato con poche prospettive di lavoro.
- Hai completato un fallimento che ha scaricato tutti i tuoi debiti.
A volte, quando la vendita allo scoperto viene negata, è dovuta a qualcosa di semplice come il venditore che è in corso sul pagamento del mutuo.
Se le rate del mutuo non sono in arretrato, le linee guida della banca potrebbero indicare che la banca non è autorizzata ad approvare una vendita allo scoperto. Inoltre, pensaci, se la banca riceve i tuoi soldi, perché dovrebbe prendere in considerazione di concederti qualche favore? In secondo luogo, essere sott'acqua e fare un pagamento ipotecario può a volte sembrare l'equivalente del lancio di $ 100 fatture nell'aria per essere trasportati via da una brezza.
Rivedi la tua lettera di difficoltà
Se uno qualsiasi dei 7 articoli precedenti si applica alla tua situazione, assicurati di includere tali motivi nella tua lettera di difficoltà . I negoziatori bancari gestiscono un grande volume di file e non controllano sempre ogni singolo documento nel modo più accurato possibile. È necessario chiarire che c'è una difficoltà e fornire anche la documentazione.
Se hai divorziato, manda una copia dei tuoi documenti di divorzio alla banca.
Includi fatture dal tuo medico con diagnosi mediche o piani di trattamento. Visualizza tutto il tuo reddito mensile rispetto al deflusso. Alcune dichiarazioni finanziarie non forniscono punti o scatole per un mutuatario per includere tutte le spese. Indipendentemente dalle pratiche burocratiche che la banca ti ha fornito di completare, crea la tua scheda finanziaria elencando le entrate a sinistra e tutte le spese a destra. Mostra un numero negativo in basso sottraendo i tuoi debiti dal tuo reddito. Rendi molto facile per il negoziatore bancario capire chiaramente il tuo quadro finanziario.
Invia di nuovo
La probabilità è che la tua vendita a breve sarà approvata. Le banche vogliono fare vendite allo scoperto. Il National Mortgage Settlement, tra le altre azioni legali, fornisce incentivi finanziari per le banche a fare una vendita allo scoperto come fa il programma di vendita allo scoperto HAFA. In effetti, la maggior parte delle banche con cui ho lavorato preferiscono fare una vendita allo scoperto su una modifica del prestito. Se si è attualmente in una modifica del prestito, le probabilità che la vendita a breve sarà approvata sono appena aumentate del 99,9%. Leggi come passare da una modifica del prestito a una vendita breve .
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California, e non fornisce consulenza legale. Se cerchi un parere legale, consulta un avvocato autorizzato a fornirlo.