Un lettore dice: "Ho cercato di acquistare la mia prima casa, ma nella fascia di prezzo che sto cercando, tutte le case sembrano essere vendite allo scoperto, il mio agente sta cercando di convincermi a comprare una vendita allo scoperto perché lei dice le banche preferiscono precludere piuttosto che una vendita allo scoperto: è vero? Le banche guadagnano di più con i pignoramenti che le vendite allo scoperto? "
Risposta: La questione se una banca faccia più soldi su una preclusione di una vendita allo scoperto dipende in gran parte dalla singola banca e / o dagli investitori.
Dal 2005 abbiamo resistito a un mercato immobiliare che ha visto avvisi di pignoramento presentati in proporzioni senza precedenti. È stato pazzesco. Inoltre, almeno la metà delle modifiche apportate al prestito sono state posticipate poco dopo la concessione. Il mercato era un disastro.
Per complicare ulteriormente le cose, in alcuni stati come l'Arizona, le banche non possono vendere una proprietà per più del suo mutuo. Ogni stato ha le sue regole. In California, ad esempio, se un proprietario di una casa stipula un prestito a casa dopo aver chiuso l'escrow e quindi inadempiuto, tale mutuante può avere il diritto di perseguire un giudizio di carenza , indipendentemente dal fatto che la casa sia stata venduta in una vendita allo scoperto o il prestito sia stato spazzato via da una preclusione dal primo prestatore.
Perché le banche preferirebbero una vendita breve a causa di una preclusione?
Le banche sono gestite come un business perché sono un business. Sono nel business di realizzare un profitto. Se costa di più fare un pignoramento per concordare una vendita allo scoperto, la banca è molto propensa a favorire la vendita allo scoperto.
Alcuni esperti prevedono che le banche potrebbero effettivamente aumentare dal 20% al 30% in più su una vendita allo scoperto. Tuttavia, in alcuni stati come la Florida, costa pochissimo presentare un pignoramento e vedere il processo fino alla fine.
Se una banca riceve un'offerta vicina al valore di mercato , è più probabile che la banca accetti l'offerta anziché il preclusione.
Il motivo è dopo la chiusura, se la banca vuole vendere la casa, è improbabile che riceverà un'offerta più alta rispetto all'offerta di vendita a breve sul tavolo. D'altra parte, se la banca ritiene che il mercato immobiliare possa apprezzare, una preclusione potrebbe essere un'impresa più redditizia per la banca.
I fornitori di servizi possono decidere se concedere una vendita a breve o raccomandare una preclusione
Secondo il National Law Law Center, circa i due terzi dei prestiti erogati dal 2005 sono stati cartolarizzati. La cartolarizzazione è un processo che implica la raccolta di centinaia di migliaia di prestiti in un unico pacchetto e la vendita di quel pacchetto nel mercato secondario. Spesso, l'acquirente è una fiducia. I trust sono composti da investitori.
Dopo che i prestiti sono stati raggruppati e venduti, la fiducia assume un fornitore di servizi per riscuotere pagamenti mensili e distribuire tali somme agli investitori. Tale accordo di cartolarizzazione è denominato accordo di pooling e servicer o PSA .
Poco importa ai fornitori di servizi se il valore della casa cade o la casa va in pignoramento perché il fornitore di servizi viene pagato a prescindere. I prestatori di servizi ottengono denaro in vari modi, come la riscossione di una commissione per il servizio, le commissioni di insolvenza, l'interesse fluttuante e / o gli interessi di investimento nei prestiti erogati dai servizi del fornitore.
Il National Law Law Center afferma che i fornitori di servizi preferiscono spesso una vendita allo scoperto perché i prestatori di servizi sono pagati molte volte di più per compensare una vendita allo scoperto che una modifica del prestito.
Suggerimento: se la banca di vendita allo scoperto è Wachovia, che ha acquistato World Savings, quella banca preferisce fare una vendita allo scoperto su un pignoramento. Un insider di Wachovia mi ha detto che la banca guadagna più soldi con una vendita allo scoperto che con un pignoramento. Wachovia è un prestatore di portafoglio, il che significa che i prestiti rimangono in-house. Ho ricevuto l' approvazione della vendita a breve per alcune vendite allo scoperto della Wachovia a Sacramento in appena 7 giorni.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.