Ecco cosa devi sapere prima di decidere di acquistare
Quando si considera un condominio come un investimento, è necessario stimare accuratamente:
- l'affitto annuale che potresti ricevere, e
- le spese annuali che sosterrai, incluse cose come:
- tasse immobiliari
- assicurazione
- manutenzione e riparazioni
Inoltre, è necessario considerare le spese occasionali che potrebbero verificarsi, come ad esempio:
- spese legali se è richiesto uno sfratto
- costi pubblicitari per ottenere inquilini
- costi di riparazione se un inquilino danneggia la proprietà
Facciamo la matematica! Un esempio di investimento in condominio:
Diamo un'occhiata a un esempio. Se trovi un condominio che vende per $ 55.000. Puoi pagare in contanti. Si affitta per $ 750 al mese ($ 9.000 all'anno). Pensi che rappresenti al 16,4% di resa ($ 9.000 diviso per $ 55.000). Prima che tu sia troppo eccitato, devi tener conto di queste spese:
- Le tasse immobiliari sono $ 1.000 all'anno
- L'assicurazione costa $ 300 all'anno
- Si stima circa $ 300 all'anno in manutenzione e riparazioni
- Immaginate che il condominio rimarrà vacante per circa un mese all'anno (il costo è di $ 750 all'anno)
- Immaginate che ogni volta che è vacante è necessario spendere $ 250 sui costi pubblicitari, e lo si stima come una spesa annuale
- Inoltre, puoi considerare che forse uno su cinque anni potresti avere una brutta esperienza e sostenere costi legali e costi di riparazione aggiuntivi di circa $ 5.000 (che sarebbero circa $ 1.000 all'anno).
Questi costi ammontano a $ 3.600 all'anno (o circa $ 300 al mese).
Il vostro affitto netto è ora di $ 5,400 ($ 9000 meno $ 3,600), che rappresenta un rendimento locativo netto del 9,8 per cento, che è ancora un rendimento interessante. Oltre al flusso di cassa, potrai partecipare all'apprezzamento del valore della proprietà. Se ti aspettavi che l'immobiliare aumenti di circa il 3% l'anno, nel primo anno il tuo condominio apprezzerebbe da $ 55.000 a $ 56.650, un guadagno di $ 1.650.
Se non puoi pagare in contanti e devi finanziare la proprietà, dovrai anche tenere conto del costo degli interessi. Per gli investimenti immobiliari , pianifica di ridurre del 25% - 50% per qualificarsi per il prestito. Nello scenario sopra, diciamo che hai abbassato del 30 percento ($ 16.500) e finanziato il restante 70 percento ($ 38.500) con un tasso del 7 percento in 30 anni. Il tuo pagamento sarebbe di $ 256 al mese.
Quando aggiungi il tuo pagamento di $ 256 al mese e le spese stimate calcolate sopra, di circa $ 300 al mese, ricevi $ 556 al mese di spese stimate. Con un affitto previsto di $ 750 al mese, questa proprietà fornirebbe ancora un flusso di cassa positivo, e sulla base di questi numeri sarebbe probabilmente un buon investimento.
Altri fattori: spese condominiali di valutazione e di associazione
Avrai anche bisogno di scoprire se il condominio che stai prendendo in considerazione ha spese associative e quanto spesso potresti aver bisogno di pagare le valutazioni. Le valutazioni sono spese sostenute per coprire le aree comuni della proprietà condominiale. Le valutazioni potrebbero includere l'abbellimento del terreno, il parcheggio e le riparazioni e la manutenzione del garage, i miglioramenti esterni dell'edificio e le spese associate a qualsiasi area comune, come la hall principale o il modo di ingresso. Queste spese devono essere prese in considerazione nella stima delle spese prima di calcolare il rendimento stimato dell'investimento condominiale.
Prima di effettuare qualsiasi investimento immobiliare, devi anche valutare quanto siano realistiche le tue ipotesi. Ecco alcune domande aggiuntive da considerare per determinare se un acquisto di condominio sarà un buon investimento:
- Il tuo condominio è in una zona in cui sono richieste proprietà in affitto, come vicino a un college?
- È in una zona che sta diventando meno popolare o più popolare?
- Potrebbe un importante datore di lavoro nell'area chiudere e causare il calo della domanda di noleggio?
- Potrebbe essere costruito un nuovo complesso di condomini nelle vicinanze, lasciando a chi ha bisogno di costosi miglioramenti per competere?
Ci vuole conoscenza di un'area e esperienza per valutare questi tipi di rischio. Per un ottimo libro sull'argomento, date un'occhiata a come John Reed's How to Get Started in Real Estate Investing .