Se si tenta di ottenere il tipo sbagliato di prestito, anche se la vendita allo scoperto è approvata dalla banca del venditore, potrebbe non essere possibile chiudere la transazione a causa di problemi di finanziamento. Sfortunatamente, non tutti i tipi di finanziamento disponibili negli Stati Uniti possono essere utilizzati per acquistare una vendita allo scoperto.
In attesa di approvazione
A meno che la vendita allo scoperto che si intende acquistare sia una vendita allo scoperto della Wachovia o una vendita short HAFA pre- approvata , si può tranquillamente contare sull'attesa di un breve periodo di approvazione per la vendita. Ottenere una vendita a breve approvato può richiedere da 4 a 8 settimane in media, a un anno o più.
Durante questo periodo di tempo, i tassi di interesse fluttuano. Molti istituti di credito non bloccheranno un prestito per più di 30 giorni senza addebitarti il privilegio. Alcuni non ti daranno un blocco del prestito fino a quando non avrai ottenuto l'approvazione per la vendita allo scoperto. Se i tassi di interesse rimbalzano verso l'alto, potresti scoprire che non sei più qualificato per acquistare quella casa.
Suggerimento: prova ad acquistare sotto i tuoi mezzi. Non allungare il tuo importo del prestito approvato al massimo. Lasciati un po 'di flessibilità.
Non chiude prima della scadenza dell'approvazione
Molte banche a breve vendita vogliono chiudere entro 30 giorni dall'approvazione della vendita allo scoperto. Se stai ricevendo un prestito che richiede un periodo di approvazione più lungo come un prestito della sezione 184, potresti non essere in grado di chiudere entro il tempo specificato e la tua approvazione scadrà.
A volte, anche con un prestito convenzionale , i ritardi con il finanziamento della vendita a breve sono inevitabili. Forse i periti sono supportati e la valutazione non può essere completata in tempo o la sottoscrizione richiede più tempo del solito. Se il rappresentante del prestito non ha ottenuto una ripartizione delle tariffe approvate e alcune delle commissioni che il venditore non è autorizzato a pagare sono state trasferite all'acquirente, la revisione della stima della buona fede potrebbe ritardare anche il processo.
Alcune banche non emetteranno un'estensione per le loro lettere di approvazione a breve vendita.
Suggerimento: chiedi al tuo finanziatore in anticipo se la società può garantire una chiusura di 30 giorni. Inoltre, se senti che la lettera di approvazione è in arrivo, inizia presto il tuo prestito.
Riparazioni potenziali Raramente pagate per divieto
Molti istituti di credito hanno condizioni di prestito. Le linee guida per la riparazione FHA possono richiedere molte riparazioni, come il fissaggio della vernice per scheggiature da una casa pre-1978 o l'installazione di corrimano. Un prestito VA richiederà indubbiamente una relazione sui parassiti e un chiaro certificato di completamento dei parassiti. Anche se il tuo prestito è convenzionale, il perito potrebbe notare un tetto difettoso e chiedere una sostituzione prima di accettare di finanziare quella vendita allo scoperto. Le banche raramente pagheranno per le riparazioni. Le vendite allo scoperto sono vendute nella condizione "così com'è". Inoltre, la banca non permetterà al venditore di pagare per le riparazioni, perché se il venditore ha soldi in più, generalmente la banca vorrà quei fondi.
Suggerimento: chiedi al tuo agente di pre-ispezionare la casa e di discutere i potenziali problemi in anticipo.
I costi di chiusura potrebbero non essere coperti
Spesso gli acquirenti chiedono a un venditore di pagare i costi di chiusura . Se l'acquirente non ha abbastanza soldi per pagare i costi di chiusura e la banca rifiuta di concedere la concessione, l'acquirente potrebbe non essere in grado di acquistare quella vendita allo scoperto .
A volte, le banche a breve vendita di Wells Fargo FHA ridurranno l'importo generalmente pagato da altre banche perché Wells Fargo afferma che le sue linee guida per la FHA proibiscono un credito del 3% in alcune circostanze. Ho anche scoperto che alcune banche di vendita allo scoperto rigetteranno automaticamente un credito di chiusura dell'acquirente se l'acquirente sta riducendo di oltre il 3,5%.
Suggerimento: chiedi all'agente di quotazione se la banca pagherà una concessione per i costi di chiusura quando scrivi l'offerta o offri più del prezzo di listino per compensare.
Trattare con due prestatori e ottenere l'approvazione
Se ci sono 2 prestiti su una vendita a breve , è necessario il consenso da entrambi i finanziatori per chiudere. Stai correndo un rischio se vai avanti con una valutazione e / o un'ispezione a casa prima di ricevere l'approvazione da entrambi i creditori. Un prestatore potrebbe essere d'accordo mentre l'altro potrebbe rifiutare la vendita allo scoperto o l'oggetto al contributo del venditore sull'HUD.
Suggerimento: chiedi di vedere un rapporto preliminare sul titolo o l'impegno del titolo per determinare quanti prestiti sono garantiti dalla proprietà. Potrebbe esserci un prestito a pagamento che non è mai stato riconvocato.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.