Fare una vendita allo scoperto è abbastanza difficile, francamente, ma è ancora più difficile quando si hanno due prestiti: è il doppio del mal di testa. Condivido il tuo dolore. Perché non solo hai bisogno della collaborazione del primo prestatore, ma anche il secondo mutuatario deve rilasciare quel prestito.
Per prima cosa, diamo un'occhiata a ciò che accade nella preclusione :
Posizioni di preclusione tra prestatori
Non importa se prendi una seconda ipoteca per aiutare a comprare la casa o se hai assicurato un prestito a casa dopo il fatto.
Il secondo prestatore sarà sempre nella seconda posizione a meno che il primo sia disposto a subordinare. Normalmente, un creditore ipotecario che si trova nella prima posizione non subordinerà la posizione.
Il primo in posizione è il primo nel diritto di riscuotere dai procedimenti di pignoramento. Ciò significa che quando viene presentata una Notifica di inadempienza, se il secondo prestatore vuole essere il primo in linea a ricevere i proventi dall'asta o dalla vendita o a prendere la proprietà, il secondo istituto di credito deve avviare la propria procedura di preclusione.
Nella maggior parte del paese, ciò significa che il secondo istituto di credito deve versare i pagamenti arretrati al primo istituto di credito, pagare il costo del primo prestatore per presentare l'avviso di inadempimento e le spese associate e quindi presentare la propria Notifica di inadempimento. Se il secondo finanziatore non fa questo, il secondo prestatore potrebbe essere spazzato via nel pignoramento e non ricevere nulla, soprattutto se non ci sono abbastanza soldi per andare in giro.
Quando il secondo prestatore riceve un avviso che dichiara che il primo è stato precluso, dopo aver controllato il valore della casa, molti secondi prestatori non avviano i loro procedimenti di preclusione. Prendono questa posizione perché potrebbe non esserci abbastanza equity per rendere redditizio il costo della preclusione per il secondo finanziatore.
Questa non azione lascia il secondo creditore in una posizione vulnerabile.
Come vengono pagati i costi di chiusura della vendita
Anche se il venditore potrebbe aver firmato un accordo di quotazione con un agente immobiliare, è molto probabile che il creditore rinegozi la commissione . I prestatori pagano meno delle tasse tradizionali e cercano di tagliare i costi della transazione in ogni modo possibile.
Per ridurre ulteriormente i costi di chiusura, ci sono anche tasse che i creditori comunemente si rifiuteranno di pagare. Loro sono:
- Piani di garanzia domestica
- Ispezioni dei parassiti e lavori relativi ai parassiti
- Certificazioni del tetto
- Ispezioni fognarie
- Riparazioni richieste da acquirenti come una richiesta di riparazione
- Crediti per i costi di chiusura dell'acquirente
Negoziare con il secondo finanziatore in una vendita a breve
Dopo aver stabilito che la tua situazione soddisfa le qualifiche di vendita a breve , e hai rispettato tutte le richieste di mutuante - oltre a trovare un acquirente disposto e qualificato - non sei ancora fuori dai guai.
Supponiamo che i costi di chiusura siano del 5% o di $ 4,250. Dopo aver dedotto i costi di chiusura dal prezzo di vendita di $ 85.000, ne resteranno circa $ 81.000. Ora diventa un tiro alla fune tra i due istituti di credito.
Generalmente, la prima negoziazione è quella di offrire al secondo finanziatore una piccola somma, diciamo $ 1.000. Ora, questo potrebbe non sembrare molto se confrontato con il saldo del secondo prestito di $ 55.000 perché stai chiedendo al creditore di perdere $ 54.000.
D'altra parte, tuttavia, se il secondo prestatore rifiuta, alla fine non ottiene nulla.
Ci sono volte, sembra, che i giovani istituti di credito sembrano tagliarsi il naso a dispetto dei loro volti. Ma questo è dove il primo prestatore può rinunciare un po 'di più per far funzionare l'affare. Nella mia esperienza, la maggior parte dei prestatori nella prima posizione sono entusiasti di ricevere anche il 90%, il che significherebbe su un prestito di $ 85.000, il creditore potrebbe accettare di prendere $ 76.500.
Se la rete è di $ 81.000, dopo aver chiuso i costi, quello lascerebbe $ 4.500 che il primo prestatore potrebbe offrire al secondo prestatore. Il secondo prestatore deve accettare di rilasciare il prestito. In caso contrario, la vendita allo scoperto sarà negata, e il primo istituto di credito molto probabilmente coglierà la proprietà in pignoramento, eliminando il secondo prestito.
Continua a negoziare fino a quando non viene raggiunta una risoluzione. Ricorda, sia il primo che il secondo hanno un interesse nel rendere la vendita a breve lavoro .
NOTA: Uno dei motivi per cui un titolare di un minore in California potrebbe rifiutarsi di collaborare è se il prestito fosse un prestito in denaro duro, garantito per la residenza da 1 a 4 unità. In questo caso, se il secondo mutuante viene spazzato via durante una preclusione sotto la vendita di un trustee, il secondo mutuante può avere il diritto di perseguire un giudizio di carenza . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)