Ogni situazione è unica per l'esenzione dalla tassazione delle vendite allo scoperto
Di Julian Block , avvocato
Se stai cercando uno sgravio fiscale a breve vendita, non tutti i venditori avranno diritto al mutuo perdono dopo una breve vendita. Tuttavia, un cambiamento chiave nel codice fiscale aiuta milioni di venditori a domicilio che devono più sulle loro ipoteche che sulle loro abitazioni. Questi venditori hanno un'equità negativa - una condizione conosciuta colloquialmente come sottosopra o sott'acqua. La legislazione che è stata pubblicata all'inizio del 2007 apporta benefici significativi ad alcuni alunni e non fa assolutamente nulla per gli altri.
L'atto di riduzione del debito di perdono di ipoteca
Ecco come funziona la pausa. Supponiamo che Sela Sellers disponga della sua residenza in una vendita allo scoperto finanziata dal mutuante che cancella la parte non pagata della sua ipoteca. O supponiamo che la società di prestito pignorizzi sull'abitazione, successivamente la venda e cancelli una parte del suo debito. In generale, il codice fiscale richiede a Sela di riportare importi parzialmente o interamente perdonati sul suo modulo 1040. Non più. Il Mortgage Relief Act del 2007 prevede una clausola che consente ai venditori di case come Sela di escludere fino a $ 2.000.000 di debito cancellato.
Sela esclude (aggira) le tasse solo se soddisfa due condizioni:
- La sicurezza del suo mutuo è la sua residenza principale, ovvero il luogo in cui vive abitualmente la maggior parte dell'anno.
- Lei incorre nel debito per comprare, costruire o migliorare sostanzialmente la sua residenza principale.
Debito annullato su una vendita a breve
Non vi è alcun sollievo per i prestiti azionari domestici di Sela o per i rifinanziamenti ipotecari incassati, salvo nella misura in cui utilizza i proventi per apportare miglioramenti.
L'altra stampa fine proibisce il sollievo se i suoi istituti di credito perdonano i debiti in case di vacanza e altre seconde case o immobili in affitto .
Le regole consolidate in genere richiedono ai debitori di riportare tutti i debiti perdonati sulle loro 1040 forme, esattamente come i redditi da stipendi o investimenti. Le imposte sul reddito percepito dall'Internal Revenue Service ammontano alle aliquote dei redditi ordinari da fonti come i salari.
Alcuni debiti perdonati aggirano le tasse. La legge specifica diverse eccezioni attentamente coperte. Includono fallimenti e insolvenze.
Esclusioni dalla tassazione sul debito annullata
L'eccezione introdotta nel 2007 va a beneficio delle persone i cui debiti sono ridotti o annullati in accordi noti come:
- Modifiche al prestito
- pignoramenti
- Atti al posto della preclusione
- Vendite allo scoperto
Quest'ultima categoria è il termine per un proprietario che - con l'approvazione del mutuante - vende per un prezzo netto di vendita (prezzo di vendita lordo meno le spese legali, le commissioni dell'intermediario e altri costi) che è insufficiente a coprire tutto il debito in essere.
Nel gergo fiscale, l'esclusione è per i redditi derivanti dallo scarico del QPRI, abbreviazione dell'indebitamento di residenza principale qualificato. Questo significa mutui stipulati dai proprietari per comprare, costruire o migliorare sostanzialmente le loro residenze principali. E le residenze sono i titoli per i debiti.
Vi è inoltre un'esclusione per il debito ridotto attraverso la ristrutturazione dei mutui, nonché per il debito utilizzato per rifinanziare il QPRI. Qui, c'è sollievo, ma solo fino alla quantità del vecchio mutuo principale, appena prima del rifinanziamento.
Un altro vincolo è che l'esclusione non aiuta i proprietari di case che hanno approfittato del rincaro dei prezzi degli immobili per fare un rifinanziamento "in contanti", nel quale non hanno utilizzato i fondi per la ristrutturazione delle loro residenze primarie. Invece, hanno usato i fondi per pagare i debiti delle carte di credito , le tasse universitarie, le spese mediche o alcune altre spese.
La tassazione sul debito annullato per una vendita allo scoperto non si applica nello stato della California, nella maggior parte dei casi, a causa del codice civile California Code 580e. Il modo di affrontare una vendita allo scoperto in California è unico rispetto alle leggi che regolano le vendite allo scoperto in altri stati. Parte del sollievo è dovuto al fatto che le banche non sono autorizzate a perseguire i venditori dopo aver chiuso per mancanza.
Inoltre, ti preghiamo di fare attenzione che il debito cancellato non è solo un problema federale. Potrebbe essere necessario verificare con il proprio stato per scoprire le possibilità di tassazione applicabili alla propria situazione. Ad esempio, il Franchise Tax Board ha emesso una lettera in California che esonerava la maggior parte dei proprietari di case.
Inoltre, non vi è alcuna garanzia che il Congresso continui ad estendere la Legge sul debito per il mutuo perdono, anche se è in corso un disegno di legge per estenderlo fino al 2018.
Julian Block è un avvocato fiscale a Larchmont, NY
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
A cura di Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert