Primi passi in una vendita breve in California
Per iniziare, è necessario pianificare la strategia e rispondere ad alcune domande.
Esistono molti tipi diversi di vendite allo scoperto . Non è necessario conoscere tutti i tipi di vendite allo scoperto a patto che tu possa rispondere alle seguenti domande:
- Chi è il tuo prestatore? Non solo il tuo istituto di credito è importante, perché determina il modo in cui viene elaborata la vendita a breve, ma è necessario scoprire se il prestatore è il servicer o l'investitore. È l'investitore che alla fine approverà la vendita a breve, a meno che il creditore non abbia designato l'autorità .
- Hai difficoltà finanziarie? Se è così, dovrai scrivere una lettera di disagio . Se non hai difficoltà finanziarie, è meglio che tu speri che il tuo istituto di credito sia Bank of America e che ti qualifichi per una vendita abbinata cooperativa o HIN Incentive. La maggior parte dei creditori in California vuole vedere un venditore in grado di documentare un disagio finanziario. Un'eccezione viene spesso fatta con Fannie Mae se un venditore è delinquente per un certo numero di giorni, insieme a un basso punteggio FICO.
- Il tuo prestito è un prestito governativo? I prestiti governativi includono prestiti di proprietà di un'entità sponsorizzata dal governo (GSE) come Fannie Mae o Freddie Mac. Le regole sono diverse per un prestito GSE. Se il tuo prestito è FHA o VA, questi tipi di prestiti impiegano più tempo per elaborare e sono approvati in un processo in due fasi.
- Ti qualifichi per una vendita a breve HAFA? Alcuni tipi di vendite allo scoperto di HAFA, come quelli effettuati da Bank of America, possono richiedere molto tempo. I tempi trasmessi dal governo sono raramente seguiti. Le vendite allo scoperto della Bank of America HAFA hanno richiesto, in media, da 6 mesi a 12 mesi per essere elaborate. L'unico vantaggio di una vendita short HAFA in California è di $ 3.000 che un venditore riceverà alla chiusura, ma un venditore riceverà solo quei soldi se il venditore risiede nella proprietà.
Se si vuole fare una vendita short HAFA, rendersi conto che il processo è diverso per una vendita a breve Fannie Mae HAFA e una vendita a breve di Freddie Mac HAFA su una vendita breve ordinaria perché, ancora una volta, queste sono entità sponsorizzate dal governo. Non esiste ARASS per una vendita abbreviata di Freddie Mac HAFA, il che significa che devi essere pre-approvato prima di presentare un'offerta.
Nessun agente può gestire una vendita allo scoperto di HAFA. Si dovrebbe lavorare solo con un agente di vendita a breve HAFA certificato ed esperto se si decide di perseguire una vendita a breve HAFA.
Ottenere un rilascio di responsabilità per una vendita a breve California
Ci sono inconvenienti e aspetti positivi del passaggio nel luglio 2011 della California SB 458 . In qualche modo, le restrizioni hanno reso alcuni secondi creditori più riluttanti ad approvare una vendita allo scoperto.
Tuttavia, sul lato positivo, la legge impedisce a una banca di chiedere che un venditore faccia un contributo come condizione per l'approvazione a breve vendita.
L'SB 458 modifica il codice civile della California 580 aggiungendo il paragrafo e. Il codice civile della California 580e dice che una banca deve liberare un venditore dalla responsabilità personale se la banca approva una vendita allo scoperto . Non importa se:
- La casa è una residenza personale o un affitto
- Il prestito è denaro duro o denaro da acquistare
- Il prestito è in prima, seconda o terza posizione
Non fa alcuna differenza Qualsiasi creditore che approvi una vendita allo scoperto da 1 a 4 unità in California deve rilasciare il venditore per responsabilità e non può perseguire un giudizio di carenza . Certo, le leggi possono cambiare. Quindi, è consigliabile ottenere una lettera di approvazione di vendita breve che contenga una verbosità specifica che rinuncia al deficit o al rilascio del venditore.
Tasse su una vendita breve in California
Se il prestito è un rifinanziamento, i venditori dovrebbero ottenere consulenza fiscale da un professionista fiscale qualificato. Questo perché un rifinanziamento per tasso e termine è gestito in modo diverso a fini fiscali rispetto a un rifinanziamento che è un rifinanziamento per cassa. Il denaro gratuito al momento del rifinanziamento può diventare tassabile al momento della vendita, anche in caso di vendita allo scoperto, a determinate condizioni.
The Mortgage Relief Debt Relief Act del 2007 è una legge federale. Esonera le residenze personali fino a un determinato importo massimo dalla tassazione. Non è una legge della California. Per anni, la legge dello stato della California ha rispecchiato la legge federale. Se la legge della California esonererà un venditore dalle imposte sul reddito dello stato per l'alleggerimento del debito ipotecario è una risposta che risponde meglio a un commercialista. Questo perché anche se un venditore è squalificato, ci sono altre esenzioni che potrebbero essere applicate.
Inoltre, le lettere di ipoteca emesse nel 2013 hanno liberato venditori da 1 a 4 unità in California dalla tassazione sia a livello federale che statale.
Se si desidera consulenza legale e fiscale per una vendita allo scoperto in California, si prega di consultare un'entità autorizzata e qualificata per fornirle tale consulenza. Gli agenti immobiliari non possono fornire consulenza legale e fiscale.