Come le banche possono rifiutarsi di approvare una vendita allo scoperto
A volte le banche fanno richieste irragionevoli in una vendita allo scoperto. Spesso fanno richieste incredibili per approvare la vendita allo scoperto in base ai requisiti degli investitori.
Queste richieste non hanno sempre senso.
Sarebbe bello se la banca la mettesse semplicemente in riga e dicesse che non vuole fare la vendita allo scoperto, ma succederà quando i maiali voleranno. Le banche sentono di non dovere a nessuno una spiegazione. Ecco alcuni dei modi in cui una banca o i suoi investitori possono sabotare la vendita allo scoperto:
- Chiedere un prezzo di vendita più alto di quello che una valutazione potrà mai incontrare.
Alcuni agenti credono erroneamente che le banche siano stupide e / o gli agenti di BPO siano incompetenti. Ma questo perché gli agenti credono che le banche si preoccupino del BPO e che le banche stiano dicendo la verità. Un negoziatore della banca potrebbe dire che il BPO è arrivato a $ 200.000 quando il BPO ha suggerito un prezzo di vendita di $ 180.000. Tuttavia, un prezzo di vendita di $ 180.000 potrebbe non coprire le perdite dell'investitore nello stesso modo in cui lo farebbe un pignoramento. - La banca oi suoi investitori potrebbero richiedere che il venditore occupi la proprietà.
Ci potrebbe essere una clausola nel PSA che dice che solo le proprietà occupate dal proprietario saranno approvate per la vendita allo scoperto. Il negoziatore della banca potrebbe richiedere che il venditore torni in casa, anche se il venditore si è trasferito in tutto il paese per fare un nuovo lavoro. Il negoziatore potrebbe sospettare che il venditore non si ritiri, quindi il negoziatore non deve rifiutare la vendita allo scoperto - il venditore lo farà rifiutandosi di spostarsi.
- La banca potrebbe richiedere un contributo al venditore che il venditore non può permettersi di pagare.
Non è insolito che una banca chieda al venditore ulteriori soldi, oltre al prezzo di vendita . Spesso, la banca non consente agli agenti immobiliari o al compratore di pagare quel contributo, che può essere esorbitante. In molti casi, le banche vogliono il denaro solo dal venditore, come se fosse in qualche modo punitivo. Se il venditore non ha o non può prenderlo in prestito, la banca non approverà la vendita allo scoperto.
Perché le banche approvano le vendite allo scoperto
Le banche sono nel business del fare soldi. Le banche a volte possono guadagnare più denaro da una preclusione che una vendita allo scoperto. Ma il più delle volte, le banche vogliono minimizzare le perdite e prenderanno in considerazione una vendita allo scoperto alle seguenti condizioni:
- Il venditore fornisce una difficoltà documentata.
Mentre le banche accettano a volte una vendita allo scoperto strategica , la maggior parte delle vendite allo scoperto sono approvate in base alle difficoltà finanziarie dei venditori e alle circostanze al di fuori del controllo dei venditori. Non aspettarti di rinunciare a una vendita abbreviata approvata e nessun contributo se hai beni e reddito disponibile. - Il venditore ha accettato un'offerta a prezzi ragionevoli da un acquirente qualificato.
Il prezzo di vendita dovrebbe essere vicino alle vendite comparabili . A volte la banca contrasta l'offerta dell'acquirente solo per vedere se l'acquirente pagherà di più, ma alla fine, il creditore del compratore deve ancora valutare la casa al prezzo concordato. Prima di approvare la vendita allo scoperto, la banca potrebbe voler vedere la prova del compratore di fondi e / o una lettera di approvazione preliminare , se l'acquirente sta ottenendo un finanziamento.
Soprattutto, la transazione deve avere senso per la banca di vendita allo scoperto. Semplicemente perché il valore di una casa è diminuito non è sufficiente un motivo per una banca di approvare una vendita a breve e lasciare i venditori fuori dai guai.