Domanda: che cosa significa una vendita abbreviata approvata?
Un lettore chiede: "Quando guardo le case su Realtor.com, vedo le case pubblicizzate come una" vendita allo scoperto approvata ". Puoi dirmi perché alcuni di loro dicono che è approvato e altri no? Inoltre, quando chiamo gli agenti per ottenere maggiori informazioni, mi dicono di offrire più del prezzo richiesto, e non so perché. è una vendita abbreviata approvata, perché il venditore avrebbe bisogno di più soldi? "
Risposta: le vendite allo scoperto sono un processo complicato, quindi posso capire completamente la tua confusione. L'attesa per l' approvazione della vendita a breve può essere molto lunga, ea volte gli acquirenti perdono la pazienza.
Un altro piccolo capriccio sulle vendite allo scoperto è il fatto che a volte sono valutati in base alle vendite comparabili . Alcuni agenti li elencano appositamente per attirare più offerte . Pertanto, l'offerta accettata da una banca potrebbe essere molto più alta del prezzo di listino perché i venditori spesso scelgono l'offerta più conveniente.
Ecco una rapida panoramica del processo di vendita a breve:
Che cos'è una vendita abbreviata approvata?
Le banche generalmente non approvano una vendita allo scoperto finché la banca non riceve un'offerta da un acquirente. Pertanto, il modo usuale di approvare una vendita breve è che un acquirente invii un'offerta e ottenga l'approvazione di tale offerta. Ecco come va una tipica vendita allo scoperto:
- L'agente elenca la vendita allo scoperto .
- Il venditore consegna i documenti richiesti dal prestatore all'agente.
- L'acquirente invia un'offerta soggetta all'approvazione del mutuante .
- Il venditore firma l'offerta dell'acquirente.
- L'agente di quotazione invia il pacchetto del venditore, l'offerta accettata e un HUD alla banca di vendita allo scoperto.
- Il compratore attende con ansia, forse per mesi.
- La lettera di approvazione di vendita corta è finalmente ricevuta dall'agente.
- L'agente chiama l'agente dell'acquirente per consegnare le notizie.
- L'agente dell'acquirente informa l'agente della quotazione che l'acquirente ha acquistato qualcos'altro.
- Il compratore annulla la transazione.
- L'agente di quotazione soffoca l'agente dell'acquirente e rimette la casa sul mercato come vendita abbreviata approvata.
E questo è in genere il modo in cui ottieni una vendita abbreviata approvata. Almeno sapete che il venditore si è qualificato per la vendita allo scoperto e il prezzo di vendita è stato approvato, e quelli sono due componenti principali che fanno o rompono una vendita allo scoperto.
A volte, con l'annullamento dell'acquirente, è un rivestimento d'argento. È probabile che il prossimo processo di approvazione si muoverà molto più velocemente e l'incertezza che può affliggere alcuni acquirenti verrà rimossa.
Dopo che la vendita allo scoperto è stata approvata e l'acquirente annulla
Gli acquirenti non annullano sempre la transazione al ricevimento della lettera di approvazione della vendita a breve termine. Spesso l'acquirente è ancora interessato ad acquistare la casa, ma annulla per altri motivi. Molti contratti immobiliari conferiscono agli acquirenti determinati diritti di controllo e contingenze contrattuali , che danno al compratore il diritto di andarsene. Ecco altri motivi per cui un acquirente può annullare una vendita abbreviata approvata:
- La casa ha bisogno di troppe riparazioni e la banca non pagherà per le riparazioni.
- La valutazione è arrivata in basso, forse a causa di HVCC , e la banca potrebbe rifiutarsi di approvare un prezzo di vendita più basso .
- L'acquirente non si qualifica per il prestito e non è in grado di soddisfare le condizioni di finanziamento del prestatore.
Se un nuovo acquirente può chiudere sulla vendita abbreviata approvata
In generale, l'offerta di un nuovo acquirente dovrebbe corrispondere esattamente ai termini della lettera di approvazione della vendita breve, ma in genere funziona solo se la lettera di approvazione non specifica un acquirente specifico.
Se la lettera di approvazione è specifica per un acquirente, potrebbe essere necessario richiedere una nuova lettera di approvazione per la vendita a breve termine. A seconda della banca, la richiesta di una nuova lettera di approvazione per la vendita a breve potrebbe benissimo iniziare l'intero processo di vendita allo scoperto da zero.
Per chiudere sulla lettera di approvazione esistente, dovrebbe essere necessario:
- I termini della nuova offerta devono corrispondere all'offerta approvata e devono essere presentati allo stesso prezzo di vendita approvato .
- La lettera di approvazione non deve essere specifica per il precedente acquirente.
- L'acquirente deve chiudere entro la data specificata nella lettera di approvazione della vendita a breve o può essere richiesta un'estensione.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.