Come liberare una contingenza del contratto
Le contingenze contrattuali sono state definite un termine un po 'dispregiativo negli anni '70. Ai vecchi tempi, quando Barry Manilow era bello - OK, non è mai stato figo, l'ho appena inventato - ma molto tempo fa, gli agenti erano soliti chiamare le "contingenze di donnola". Questo perché una contingenza contrattuale consentirebbe agli acquirenti di donnelare o di scivolare fuori da un contratto. Cioè, per annullare un contratto senza penalità, nel senso che gli acquirenti tornerebbero un deposito di denaro serio al momento della cancellazione.
Questo è il vantaggio delle contingenze contrattuali, nessun rischio per l'acquirente.
I tipi di contingenze contrattuali variano da stato a stato. Il tuo stato potrebbe fare un grosso problema con un'ispezione settica , ad esempio, perché potrebbe costare molte migliaia di dollari per sostituire un sistema settico difettoso. Ma molte contingenze sono comuni a tutti gli stati. Per chiarezza e perché molti stati seguono la legge californiana, di seguito sono riportati i tipi di contingenze che ci si possono aspettare in California, che possono variare dalla porzione meridionale dello stato al nord:
Contingencies del contratto d'acquisto comune per gli acquirenti di case
- Valutazione.
Gli acquirenti che ottengono un prestito saranno tenuti dal creditore a pagare una valutazione per comprovare il prezzo di acquisto. A volte, viene ricevuta una valutazione bassa . I contratti standard per l'autovettura richiedono una valutazione della valutazione entro un certo periodo di tempo quando il finanziamento è incorporato. - Contanti di prestito .
Anche se un acquirente può detenere una lettera di approvazione del prestito , ulteriori indagini riguardanti la proprietà o il mutuatario potrebbero comportare il rifiuto del prestito. Alcune contingenze di prestito arrivano fino alla chiusura e altri tipi potrebbero esistere per alcune settimane.
- Ispezione domestica .
Gli acquirenti hanno il diritto di assumere un ispettore di casa e condurre un'ispezione completa della casa. Se gli acquirenti emettono una Richiesta di riparazione , il venditore deve ricevere una copia dell'ispezione a domicilio e, in alcuni casi, il venditore ha diritto all'ispezione a domicilio a prescindere. Una copertura di ispezione a domicilio è solitamente soddisfatta e rilasciata anticipatamente nel contratto di acquisto.
- Vernice a base di piombo.
Le leggi federali forniscono a tutti gli acquirenti 10 giorni per ispezionare la vernice a base di piombo . Molte case costruite prima del 1978 contengono vernici a base di piombo. Sareste stupiti di quanti acquirenti non si preoccupano delle ispezioni di vernice a base di piombo. - Ispezione dei parassiti che distrugge il legno.
Il contratto deve specificare chi pagherà l' ispezione dei parassiti e se durante l'ispezione verranno coperti gli edifici annessi o i garage. Se si notano parassiti o condizioni di decomposizione secca, potrebbe esserci una spesa aggiuntiva da negoziare. - Ispezione del tetto.
Molti ispettori non cammineranno su un tetto a causa di possibili danni e / o responsabilità se il tetto è danneggiato. Alcuni acquirenti assumono un'impresa di coperture per condurre un'ispezione sul tetto . Generalmente non è una buona idea assumere una società che possa trarne profitto installando un nuovo tetto per fare un'ispezione. - Ispezione delle fognature.
Le fognature possono ostruirsi dalle radici degli alberi o deteriorarsi nel tempo. Le aziende idrauliche possono inserire una telecamera nella linea di fognatura per verificare eventuali danni durante l' ispezione delle fogne . Questa è una riparazione costosa da apprendere dopo aver acquistato la casa di prima. - Ispezioni di radon, muffa o amianto.
A seconda dell'ispezione visiva, a volte gli ispettori locali richiedono ulteriori ispezioni da parte di entità autorizzate per verificare situazioni speciali come gas radon , muffa o amianto. Il risanamento o la rimozione di questi difetti è generalmente costoso.
- Early Occupancy Agreement.
I contratti possono essere subordinati all'acquirente e al venditore che stipulano un accordo scritto che consenta all'acquirente di affittare la proprietà prima della chiusura del deposito. Questo è noto come il possesso del primo acquirente . In molte aree è frequente che il venditore rimanga alcuni giorni dopo la chiusura.
- Ispezioni Well Private.
Se la casa non è collegata all'acqua della città - in un pozzo privato , gli acquirenti potrebbero volere la certezza che l'acqua sia potabile e soddisfi standard di salute accettabili. Una buona ispezione può anche fornire statistiche sulla velocità con cui l'acqua può essere portata in superficie. Se il pozzo non supera le ispezioni, non è irragionevole chiedere al venditore di porre rimedio alla situazione. - Rapporto sui titoli preliminari.
Le indagini sul titolo pubblicheranno servitù, CC & R e privilegi monetari, compresa la possibilità del venditore di trasferire il titolo pulito all'acquirente. Se puoi, ordina sempre una politica del titolo. Potresti scoprire che una servitù ricade sulla linea di proprietà proprio dove vuoi costruire una recinzione o mettere in una piscina, e questo potrebbe essere motivo di cancellazione di un contratto.
- Documenti dell'Associazione Proprietari di case.
Gli acquirenti devono ottenere per approvazione una copia di tutti i documenti dell'associazione proprietari di casa , compresi i verbali delle riunioni, se applicabile. Presta particolare attenzione alle riserve di HOA. Una carenza nelle riserve potrebbe essere una bandiera rossa che l'HOA è in difficoltà finanziaria o le quote di HOA potrebbero essere in linea per un forte aumento. - Informativa legale del venditore.
I venditori sono tenuti a comunicare a CA tutti i fatti materiali conosciuti, compresa la preparazione e la consegna di una dichiarazione di trasferimento (TDS), dichiarazione di divulgazione di rischi naturali, tasse speciali e supplementi e / o questionari legali. Questa documentazione è parte della contingenza di ispezione dell'acquirente. - Contingente alla vendita di una casa esistente
Gli acquirenti che hanno una casa esistente potrebbero voler acquistare prima di vendere e rendere il contratto subordinato alla vendita della loro casa. I venditori che accettano offerte contingenti come questa spesso danno al compratore un certo numero di giorni per esibirsi. Se l'acquirente non può eseguire, il venditore mantiene l'opzione per annullare il contratto. Le chiusure contemporanee possono essere complicate ma non impossibili nelle mani giuste.