Qual è il rischio di acquistare una casa quando vende anche?
È l'effetto domino. Puoi avere il Venditore A (che sei tu), vendere all'Acquirente B. L'Acquirente B sta vendendo la casa dell'Acquirente B all'Acquirente C, il che rende le prestazioni dell'Acquirente B condizionate dall'Acquirente C. Se l'Acquirente C non può chiudere, né l'Acquirente B né l'Utente. Ma se l'acquirente C sta vendendo al compratore D, potresti avere più problemi. Perché se l'acquirente D si sfalda, l'intera catena cade a pezzi.
Un venditore che accetta un'offerta in una vendita domino come questa sta assumendo un rischio maggiore di accettare un'offerta con una sola possibilità di vendita perché ci sono più modi in cui la transazione può esplodere. Ci sono situazioni e tipi di mercati immobiliari che potrebbero rendere molto difficile per un acquirente con una casa esistente vendere per comprare un'altra casa in caso di acquisto. Perché affrontare la vendita a un acquirente che non ha la possibilità di vendere o vendere a un acquirente con un potenziale di vendita, che dipende dalle prestazioni di una terza parte, quale pensi che sceglierà un venditore?
Quale sceglieresti?
Inoltre, il Contingency of Purchase contract potrebbe consentire al venditore di mantenere la casa del venditore sul mercato e cercare apertamente di trovare un acquirente di backup. Nel nord della California, questo tipo di stato potrebbe essere chiamato attivo con una clausola di rilascio. È fondamentalmente una clausola di kick-out che dice che se il venditore riceve un'offerta di back-up accettabile, il venditore ha il diritto di dare al compratore 72 ore di preavviso minimo per rilasciare l'eventualità di vendere o annullare il contratto .
Cosa significa rilasciando la contingenza di vendere? Dipende dalla verbosità e dall'obbligo contrattuale. Potrebbe significare finanziariamente la qualificazione per acquistare la nuova casa senza vendere la casa del compratore esistente. Potrebbe anche significare andare avanti sulla convinzione che la casa esistente si chiuderà e, se non si chiude per qualche motivo, il denaro più serio dell'acquirente potrebbe essere a rischio di inadempimento.
I contratti di solito contengono una sorta di rapporti e divulgazioni in buona fede. Ciò significa che non puoi trattenere informazioni pertinenti da un venditore. Se un acquirente ha bisogno di vendere una casa al fine di ottenere il denaro per chiudere l'impegno, questo fatto importante dovrebbe essere divulgato. Molto probabilmente un acquirente ha il dovere di rivelare questo fatto. Tuttavia, dopo la divulgazione, l'acquirente potrebbe essere libero di fare un'offerta senza una possibilità di vendita se l'acquirente è disposto a correre un rischio.
Qual è il solito rischio?
Il rischio è che l'acquirente possa essere legalmente responsabile di non chiudere la transazione come promesso se la casa dell'acquirente non si chiude. Senza una contingenza da vendere, non vi è alcuna "clausola di esclusione" per l'acquirente, a parte i normali periodi di contingenza per cose come la valutazione, le ispezioni a domicilio o un contingente di prestito. Gli acquirenti che considerano questa manovra dovrebbero ottenere anche una consulenza legale, e non fare affidamento su questo articolo né sul loro agente immobiliare come base per acquistare una casa quando si vende senza una riserva per quella vendita.
Il rischio finanziario potrebbe essere il deposito di denaro serio dell'acquirente o danni liquidati o qualche altra forma di risarcimento al venditore. Secondo la mia esperienza, la domanda spesso si riduce al deposito cauzionale in denaro: il compratore avrà diritto a ricevere un rimborso del deposito cauzionale in caso di annullamento?
Questo è un altro lungo articolo. Fondamentalmente la linea di fondo è che i venditori vogliono essere liberi di vendere ad un altro acquirente o vogliono lottare per il deposito di denaro serio? Se l'acquirente vuole il deposito e il venditore non vuole rilasciarlo, la maggior parte delle società di garanzia in California, ad esempio, consentirà alle parti di annullare la transazione, lasciando il deposito in discussione. Tuttavia, entrambe le parti devono firmare la cancellazione.
Se una delle parti rifiuta di firmare la cancellazione, e diciamo che la parte testarda è l'acquirente, il venditore può trovare le sue mani legate.
Non può essere sotto contratto con due acquirenti contemporaneamente, quindi il venditore potrebbe dover intraprendere un'azione legale per ottenere il rilascio del contratto. In questi casi, il modo in cui questa controversia viene risolta, beh, il venditore rilascia in genere il deposito di denaro serio. Il che ci riconduce alla domanda: il deposito dell'acquirente è a rischio? Questa è una domanda per l'avvocato dell'acquirente per rispondere.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.