Se dovessi dirti che cercare di trovare e confrontare i migliori tassi ipotecari è un compito difficile, potresti dire che è difficile da credere. La tua tesi potrebbe essere che tutto quello che devi fare è andare su un sito web popolare come bankrate.com e tutti i tassi dei mutui sono lì per te da vedere. Una delle cose che non vedi, tuttavia, è il costo per ottenere il prestito. Inoltre, le tariffe sono soggette a modifiche.
Le tariffe non sono garantite.
Non sorprende che ogni situazione di finanziamento sia in qualche modo unica. Ci sono fattori sottostanti che determinano il tipo di tasso ipotecario che potresti essere in grado di ottenere. Alcune di queste cose sono:
- Scopo del mutuo ipotecario. È il tuo prestito per l'acquisto di una residenza principale, una seconda casa, un affitto, o è un rifinanziamento di tesoreria, che è diverso da un semplice rifinanziamento. Un rifinanziamento di incassare è spesso a un tasso di interesse più elevato di un rifinanziamento che paga un prestito esistente e non dà denaro al mutuatario.
- Qual è il rapporto prestito-valore? Spesso i prestiti ad alto indebitamento comportano un tasso di interesse più elevato . I prestatori assegnano i fattori di rischio ai prestiti e un rapporto prestito / valore più basso è meno rischioso per un prestatore. Ad esempio, se si riduce il 50% in contanti per acquistare una casa da $ 200.000, il prestito sarebbe un rapporto prestito / valore del 50%. Se si è inadempiente sul mutuo, il creditore è protetto dalla grande quantità di patrimonio netto.
- Qual è il tuo punteggio FICO? Più alto è il tuo rating, più alto sarà il tasso di interesse che riceverai. Il prestatore utilizza un motore diverso per determinare i punteggi FICO di quello che si ottiene dalle 3 agenzie di segnalazione del credito.
- Quanto tempo hai lavorato nel tuo lavoro? Recentemente un acquirente domestico è stato bloccato dall'acquisto di una casa perché il suo datore di lavoro era un'agenzia temporanea, e il suo ufficiale di prestito ipotecario non ha notato che le sue matrici di buste paga non riflettevano il nome dell'azienda in cui lavorava. Era a 3 giorni dalla chiusura quando scoprì che il suo prestito era stato rifiutato.
- Avete credito di deroga? Hai mai (o un ex coniuge) mai presentato istanza di fallimento, passato attraverso la preclusione, completato una vendita a breve o mai stato delinquente su un prestito? I requisiti per il prestito sono aumentati dopo il crollo del mercato del 2007. I prestatori non sono più così indulgenti e raramente trascurano il credito dispregiativo.
Non è possibile determinare in modo adeguato la maggior parte di queste cose da un sito Web. Hai bisogno di parlare con un individuo, un ufficiale di prestito ipotecario. Non ho elencato tutto ciò che un underwriter utilizza per determinare se verrà approvato per un prestito. Ci sono molte sfumature che richiedono l'attenzione di uno specialista. Poche persone sono più una schifezza nel settore dei mutui.
Sorprendentemente, le persone che cercano di trovare e confrontare i migliori tassi ipotecari non sempre finiscono con il tasso che pensavano di ricevere. Oltre a ciò, questo potrebbe non ricevere consigli competenti, indicazioni o imballaggi di prestito competenti. I funzionari di mutuo ipotecario sono come qualsiasi altro professionista. Hai buoni, cattivi e tutti gli altri in mezzo.
Le tariffe ipotecarie sono conformi
Quasi tutti i creditori tranne i canali di private banking hanno accesso allo stesso sacco di soldi. Se il tuo LTV è almeno dell'80 percento e il tuo punteggio FICO supera 800, le tue tariffe saranno simili da creditore a mutuante.
Potresti trovare un'interruzione nelle tariffe a causa delle condizioni di mercato che cambiano durante il giorno, di una nuova promozione o di un nuovo prodotto. Ma probabilmente non cambierà molto più del 125 percento. Questo è 1/8 di punto.
Un 1/8 di un prestito di $ 300.000 potrebbe comportare una differenza di pagamento di $ 22 al mese tra il 4,5% e il 4,625% per un mutuo trentennale. Potresti dire oltre 360 pagamenti che sarebbero quasi $ 8.000, ma la verità è che molte persone vendono e si spostano prima di 30 anni. Oppure rifiniscono il mutuo. Quindi la differenza non viene generalmente pagata per un periodo di 30 anni.
Inoltre, i creditori chiedono ai mutuatari di effettuare un prestito. Quelle tasse, spesso chiamate punti, punti di sconto e tasse di origine, influenzano il tasso ipotecario. Se vedi un tasso ipotecario basso pubblicizzato, probabilmente c'è un problema. Forse ti costerà punti per ottenere quel prestito.
Forse quel prestito non è un prestito a tasso fisso, forse è un mutuo a tasso variabile. Istituti di credito possono pubblicizzare in questo modo, così li chiamerai e ti potranno avvolgere, penzolando fumo e specchi. Fare domande.
Alcuni mutuatari amano usare i mutuanti online perché ritengono di poter trovare e confrontare i tassi ipotecari più facilmente online. Di nuovo, il sito online probabilmente non rivela l'intera storia. Ci possono essere difficoltà che compaiono quando si utilizzano istituti di credito online che hanno originato prestiti anche in altri stati. Recentemente ho avuto un mutuatario che lavora con un prestatore online di Chicago. Chicago è due ore avanti a noi in California, che ha causato difficoltà di comunicazione. Inoltre, il prestatore ha utilizzato una società di gestione della valutazione da Stockton quando la proprietà si trovava a un'ora di distanza a Sacramento, il che ha portato a una valutazione bassa .
Invece di cercare di trovare e confrontare i migliori tassi di ipoteca, suggerisco di cercare di trovare il miglior prestatore. Il miglior prestatore è spesso locale. Potrebbe essere la tua unione di credito, in cui la banca o un creditore ipotecario raccomandato dal vostro agente immobiliare. Gli agenti immobiliari sanno quali istituti di credito chiudono in tempo e si occupano di evitare gli errori. Assicurati che il tuo ufficiale di mutuo ipotecario sia investito nel fornire il miglior servizio possibile.
Inoltre, non continuare a guardare i tassi di interesse dopo aver scelto un creditore ipotecario, chiedendo se c'è un prestito migliore là fuori da qualche parte. Questo ti farà impazzire. La maggior parte dei finanziatori che conosco aggiusteranno il tasso in diminuzione se il mercato si adeguerà al ribasso dopo aver bloccato un prestito .
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.