Se il prezzo di vendita è più importante del tasso di interesse dipende dalla tua prospettiva. Tutto il settore immobiliare è locale. Ciò significa che qualsiasi cosa stia accadendo nel tuo mercato locale a Phoenix, ad esempio, potrebbe variare selvaggiamente, per esempio, dal mercato di Manhattan. È praticamente impossibile cronometrare il mercato immobiliare , ma puoi provare a sfruttare il modo in cui il mercato si muove.
Come Bono canta, " si muove in modi misteriosi ", non si può sempre prevedere come si muoverà il mercato.
Ma puoi vederlo muoversi. Diamo un'occhiata ai tassi di interesse storici per un mutuo a tasso fisso di 30 anni. Generalmente, la regola generale è quando i tassi di interesse salgono, i prezzi di vendita si abbassano per compensare, ma non sempre.
Prezzi di vendita in aumento rispetto ai tassi di interesse in calo
Diciamo che stai confrontando una casa a Phoenix che valeva $ 240.000 e il tuo tasso di interesse è del 4,5%. Se stavi comprando in un mercato in declino e aspettavi che il prezzo scendesse a $ 210.000, ma i tassi sono saliti al 6,5%, potresti essere meglio comprare al prezzo più alto. Si è vero. Un pagamento su un mutuo LTV dell'80% per una casa da $ 240.000 al 4,5% è $ 972,84.
Un pagamento su un mutuo LTV dell'80% per una casa da $ 210.000 al 6,5% è $ 1067,87.
In altre parole, se pagassi $ 30.000 in più per la casa pagando $ 240.000 e vivessi in quella casa per 30 anni, nel momento in cui hai pagato il tuo prestito, avresti pagato un totale di $ 350,222.24.
Se hai pagato $ 30.000 in meno pagando $ 210.000 ma hai pagato il tasso di interesse più alto per 30 anni, nel momento in cui hai pagato il tuo prestito, avresti pagato un totale di $ 384.433,20.
In questo caso, non è meglio pagare di meno in cambio di un tasso di interesse più elevato.
Quanto perdi nel prezzo di vendita con ogni escursione del 50%?
Ora paragoniamo quella casa a $ 240.000 se i tassi sono saliti di 1/2 punto e si desidera mantenere lo stesso il pagamento. L' ammortamento della maggior parte dei mutui è di 30 anni.
Se il tuo acconto è pari al 20% del prezzo di vendita, quanta parte della casa potresti acquistare per mantenere il tuo pagamento intorno a $ 975?
- $ 240.000 x 80% con un interesse del 4,5% equivale a un pagamento di $ 972,84
- $ 226.260 X 80% con interessi del 5,0% equivalgono a un pagamento di $ 971,65
- $ 214.062 X 80% con un interesse del 5,5% equivale a un pagamento di $ 972,34
- $ 202,500 X 80% con un interesse del 6,0% equivale a un pagamento di $ 971,27
- $ 192.188 X 80% con un interesse del 6,5% equivale a un pagamento di $ 971,80
Potete vedere che un aumento del 2% in un tasso di interesse vi perderà circa $ 50.000 di potere d'acquisto in questa fascia di prezzo. Se raddoppi il prezzo di vendita, perdi circa 100.000 di potere d'acquisto con uno spread del 2% di interesse.
Questo è il motivo per cui i tassi di interesse giocano un enorme fattore per molti acquirenti di case per la prima volta. Se sei troppo vicino alla fascia più alta del tuo prezzo e le tariffe aumentano, potresti non essere in grado di acquistare quella casa dei sogni che desideri perché non potrai più beneficiare di quel prezzo di vendita. E, solo per quello che sai, fare un'offerta lowball non è sempre la risposta.