Quando l'acquirente non può chiudere l'impegno in tempo, quella sfortunata situazione può causare ogni sorta di problema. Il problema principale è legato al fatto che i contratti di acquisto contengono una data di accettazione abbinata a una data di chiusura. Se la data di chiusura viene saltata, almeno il contratto è a rischio, al massimo il contratto è scaduto. L'azione comune è di estendere la data di chiusura, ma i venditori potrebbero non essere d'accordo.
Perché i venditori dovrebbero rifiutarsi di estendere la chiusura?
I venditori potrebbero ritenere che, dopo un mese, i valori delle proprietà potrebbero essere aumentati. Forse amici o parenti hanno costantemente affermato che il venditore non vende per un importo che ritengono essere un prezzo abbastanza alto. Un venditore potrebbe sperare in un'opportunità per riportare la casa sul mercato per ottenere un prezzo di vendita più elevato. Nei mercati in rapida evoluzione, i prezzi tendono a salire.
Inoltre, forse gli acquirenti hanno chiesto una richiesta di riparazioni nel mezzo del deposito che ha lasciato un cattivo gusto nella bocca del venditore? Non tutti gli acquirenti e i venditori vanno d'accordo durante il periodo di deposito. A volte i negoziati vanno verso sud e si sviluppano sentimenti negativi. È possibile che il venditore stia cercando una scusa per sbarazzarsi degli acquirenti.
Probabilmente è importante sottolineare che un venditore non ha sempre il diritto legale di cancellare perché un tribunale, ad esempio, potrebbe vedere le cose in modo diverso.
Un avvocato potrebbe presentare un caso per dimostrare che l'acquirente ha agito in buona fede e l'intento era quello di chiudere. Pertanto, la corte potrebbe decidere che un venditore potrebbe non avere il diritto legale di risolvere un contratto semplicemente perché il periodo di tempo è scaduto. C'è poco bianco e nero in tribunale. L'unica cosa che è coerente è la quantità di denaro che costa perseguire e difendere.
Tuttavia, il venditore non dovrà necessariamente firmare un'estensione del contratto a tempo se il venditore non è d'accordo. Un venditore potrebbe anche decidere di non vendere più la proprietà.
Perché un acquirente deve chiudere un'estensione?
Quando un acquirente non può chiudere in tempo, il documento che l'acquirente in genere chiede al venditore di firmare è un'estensione dell'aggiunta del tempo. Il venditore vorrà sapere perché l'acquirente ha bisogno di più tempo.
Sin dalla nascita di TRID , i ritardi sembrano essersi intensificati. In difesa del TRID, molte volte i ritardi sono dovuti a una cattiva comunicazione tra il prestatore e l'agente di chiusura o la compagnia del titolo. Inoltre, ciò che può andare storto nella sottoscrizione è la roba da cui provengono gli incubi.
I mutuatari devono affrontare un esame approfondito per ottenere un prestito. Per non parlare, a volte le cose del loro passato che pensavano fossero sepolte hanno un modo per riapparire. Come vendite allo scoperto e pignoramenti e giudizi personali registrati in altri stati. Il motivo per il ritardo per la maggior parte del tempo può essere tracciato direttamente al creditore.
Gli acquirenti possono anche affrontare problemi lavorativi o familiari. Per qualche strana ragione, ho lavorato con un discreto numero di donne incinte che ultimamente sembrano ingrassare per comprare una casa un mese prima che debbano partorire. Personalmente, credo che le madri in dolce attesa debbano ridurre lo stress delle loro vite, non aggiungendole, ma alcuni decidono che comprare una casa all'improvviso è qualcosa che devono fare, a prescindere.
Non ci sono garanzie che solo perché la tua vita sta andando bene che tutto continuerà così durante il tuo periodo di deposito di 30 o 45 giorni. In realtà, è vero il contrario. Legge di Murphy. Se c'è un tempo per la calamità, il periodo di tempo tra la firma di un'offerta per l'acquisto di una casa e la chiusura è il momento migliore per uno sconvolgimento.
Modo sicuro di licenziare un venditore per firmare un'estensione
Quando un acquirente non è in grado di chiudere in tempo, una strategia che funziona sempre bene è quella di offrire il rilascio del deposito cauzionale del compratore al venditore prima della chiusura. Ciò presume, naturalmente, che l'acquirente è sicuro di poter chiudere l'impegno. Tuttavia, se è solo questione di pochi giorni, rilasciare il deposito al venditore è come mettere i soldi dove è la tua bocca.
Dice che l'acquirente è serio e sicuro della chiusura.
Rimuove anche il dubbio dalla mente del venditore. Con il denaro in mano, quel denaro serio diventa non rimborsabile. Gli agenti di deposito a garanzia sono in genere le parti che preparano le istruzioni per rilasciare il deposito di denaro serio. Il documento imposterà la possibilità che l'impegno non possa mai chiudersi e, in caso contrario, l'acquirente non riceverà alcun rimborso; oltre alla possibilità che una delle parti potesse persino morire.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.