La frase "preclusione economica" è relativa, ma puoi trovare occasioni
Quando guardi i notiziari televisivi che sensazionalizzano i pignoramenti o leggono i titoli che i depositi di preclusione stanno aumentando, è normale saltare alla conclusione che le banche sono disperate.
Le persone tendono a credere che le banche facciano qualsiasi cosa per scaricare i pignoramenti, inclusa la possibilità di acquistare immobili per il 50 percento del loro valore o meno. Non è vero, nella maggior parte dei casi.
Perché il prezzo di un pignoramento può apparire economico
È possibile acquistare un pignoramento in genere per molto meno del suo saldo originario, soprattutto in un mercato in declino. Ma ciò non significa che la banca venderà la proprietà per un valore inferiore al valore di mercato. Il valore di mercato potrebbe essere inferiore del 50 percento rispetto all'ultima volta che la casa viene venduta, ma il prezzo di preclusione generalmente riflette il valore delle case circostanti, meno i costi di riparazione.
Se vedi una preclusione pubblicizzata in MLS, è al valore di mercato per la sua condizione e posizione. Non è un affare. Ma la percezione che i pignoramenti siano un "furto" persiste, a prescindere. Probabilmente perché ci sono alcune eccezioni alla regola.
Dove trovare una preclusione economica da acquistare
Ricevo spesso chiamate da investitori che mi chiedono di acquistare una preclusione a basso costo, e la verità è che è raro trovare una tale inserzione nel Multiple Listing Service (MLS) .
Ogni tanto, se sei molto fortunato e molto veloce a scrivere un'offerta, potresti essere in grado di acquistare un pignoramento per un po 'sotto le vendite comparabili. Ma gli accordi di affare-affare non sono in genere elencati nella MLS. Bene, lo sono, ma non sono pignoramenti.
Questo perché le banche, come qualsiasi altro venditore, vogliono fare più soldi possibile.
Assumono agenti immobiliari per preparare una stima del valore e dicono loro quanto possono ottenere. L'agente prende in considerazione le condizioni della casa e indica un prezzo. Poi altri agenti della MLS competono per acquistare quella casa per i loro acquirenti.
Quando gli acquirenti gareggiano, le offerte multiple sono il risultato. Le offerte multiple tendono a far salire il prezzo. Per trovare una preclusione a buon mercato, gli acquirenti devono ridurre la concorrenza per quella preclusione. Qui ci sono tre posti per cercare pignoramenti economici.
Acquista una preclusione a buon mercato presso l'asta di un trustee o dello sceriffo.
Puoi trovare le notizie sulle aste online e sui giornali locali. Ci sono un certo numero di siti web che pubblicano informazioni sulle aste, e alcuni come Radar di proprietà potrebbero offrire una prova gratuita di 30 giorni.
In genere paghi in contanti nelle aste pubbliche e acquisti la casa nella sua condizione "così com'è" . Gli acquirenti intelligenti pagano una società di titoli per fare una ricerca preliminare prima di fare offerte. Se ci sono privilegi come le tasse, le quote associative di soci delinquenziali (HOA) o prestiti di qualità superiore, tali vincoli rimangono con la casa.
Ci saranno squali e professionisti nelle aste pubbliche, e probabilmente vinceranno la casa, non tu.
Acquista una preclusione economica in un'asta privata online.
Le case d'asta generalmente pubblicizzano sui giornali e online.
Questi tipi di marketing potrebbero viaggiare in tutto il paese tenendo aste negli hotel. Una casa d'aste privata ti consente spesso di ottenere finanziamenti per acquistare un pignoramento economico. Puoi anche portare un agente del compratore a rappresentarti.
Alcune società di aste ti permetteranno di ispezionare i pignoramenti prima di fare offerte. Ma dovresti essere pronto a stabilire un limite e fare attenzione a non lasciarsi trasportare dall'entusiasmo creato durante il processo di offerta. Altrimenti, puoi pagare più del dovuto per quella preclusione a buon mercato. Alcune aste online ti fanno pagare una percentuale di premio da acquistare.
Acquista un pignoramento economico direttamente dalla banca.
Il modo migliore per eliminare la maggior parte degli acquirenti in competizione per una preclusione economica è contattare direttamente la banca. Le banche sono spesso disposte a concedere una pausa sul prezzo se un acquirente / investitore acquista più di una casa in un pacchetto di acquisto all'ingrosso.
Quello che troverai più spesso è che la banca non vuole venderti. Se la casa non è sul mercato, ma è di proprietà della banca, è probabilmente perché ci sono vantaggi fiscali per la banca di non venderla.
Alcune banche mantengono un elenco di case di preclusione online che sono disponibili per l'acquisto. Gli acquirenti possono anche controllare il sito web del Dipartimento per gli alloggi e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti per un elenco di case di proprietà dell'HUD.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.