Domanda: Devo riparare la mia casa o provare a vendere come è?
Un lettore chiede: ho speso un sacco di tempo e denaro per ristrutturare l'esterno della mia casa, oltre a una considerevole ristrutturazione del bagno principale. Tuttavia, il resto della mia casa di 22 anni ha bisogno di attenzione all'interno. Il bagno al piano di sopra ha marciume secco ed è datato. Anche la cucina è così anni '80. Abbiamo apparecchi abbastanza nuovi, ma probabilmente è necessario sostituire i banchi e gli armadietti. Devo sistemare la mia casa o provare a venderla così com'è?
Risposta: Questa è una di quelle domande in cui la risposta dipende da variabili come la condizione di inventario concorrente, se si tratta di un mercato immobiliare caldo, freddo o neutrale e la probabilità di ritorno sull'investimento.
Nella mia esperienza, molti venditori hanno messo troppi soldi per sistemare le loro case in vendita. Fanno riparazioni che un acquirente non può mai notare o non pagheranno di più. Parlate con il vostro agente prima di effettuare riparazioni e assicuratevi che il vostro agente sia esperto e qualificato per fornire risposte coerenti su cui poter fare affidamento.
Vendo una casa in come è condizione
Ad esempio, alcuni anni fa, un cliente del passato ha chiamato per dire che i suoi vicini della porta accanto dovevano vendere immediatamente la loro casa. Dire che aveva bisogno di lavoro era un eufemismo.
La casa appariva abitabile. Aveva dei buchi nelle pareti fino agli esterni e pavimenti in legno impregnati di urina; la maggior parte degli impianti elettrici non funzionava e la vasca da bagno era caduta attraverso i travetti.
Tutti i rubinetti sono fuoriusciti e, in una camera da letto, ho trovato una pila di ratti morti trascinati in una pila al centro del pavimento.
Questa non era una casa che poteva essere facilmente riparata. Nemmeno una mano di vernice avrebbe contribuito a vendere questo posto. Abbiamo valutato il prezzo abbastanza basso da attrarre più offerte e venduto con zero giorni sul mercato.
Solo appaltatori e pinne hanno fatto offerte su questa casa.
Gli acquirenti a casa vogliono riparatori o abitazioni fisse?
Alcuni acquirenti di case vogliono acquistare una casa di riparazioni superiore , ma in genere questi acquirenti vogliono una casa che richieda una leggera riparazione estetica. Gli acquirenti che gravitano attorno ai fissatori sono quelli che non si qualificano per comprare una casa più costosa o coloro che vogliono trarne profitto aggiustando la casa da soli.
Devo ancora incontrare un acquirente inesperto per la prima volta che dice "Datemi una casa che posso abbattere agli stalloni". La maggior parte dei compratori di fissaggi sono disposti a fare semplici riparazioni come dipingere i muri, inserire nuovi tappeti o sostituire i corpi illuminanti. In genere non vogliono ricostruire una fondazione o spostare muri.
I compratori di fissatori superiori scenderanno il prezzo della casa per consentire le riparazioni e, per l'inconveniente, un po 'di più. Supponiamo che una casa valga $ 100.000, ma ha bisogno di un nuovo tetto. Un nuovo tetto potrebbe costare $ 10.000. Molto probabilmente un acquirente non offrirà $ 90.000 per questa casa. In caso contrario, potrebbero acquistare una casa identica con un nuovo tetto per $ 100.000 e non avere problemi.
Un acquirente per questo tipo di casa potrebbe offrire $ 75.000 o anche meno. In questo scenario, un venditore sarebbe più intelligente per pagare un nuovo tetto e vendere la casa per $ 100.000.
Inoltre, molti acquirenti non compreranno una casa che ha bisogno di un nuovo tetto. Si preoccuperanno che il lavoro in questione costerà più di quello che hanno previsto. Forse la sostituzione del tetto comporterebbe la rottura del rivestimento e la riparazione delle travi, che potrebbero aumentare il costo. La maggior parte degli acquirenti desidera una casa in condizione di muoversi. Non effettuando riparazioni, limiterai il numero di acquirenti che potrebbero essere attratti da casa tua.
Prima di riparare la tua casa
I venditori intelligenti peseranno il costo dei miglioramenti proposti rispetto al valore di mercato della casa dopo che le riparazioni o gli aggiornamenti sono stati completati. Se un aggiornamento non restituirà l'investimento, tale miglioramento potrebbe non essere giustificato. Prima di decidere di sollevare il tetto e installare i lucernari nella suite principale, rendi conto che le cucine e i bagni offrono il massimo rendimento.
Prima di decidere di effettuare riparazioni specifiche prima della rivendita, prendi un pomeriggio libero per visitare altre case nel quartiere di vendita con il tuo agente.
Nota le condizioni e i servizi in quelle case. Confronta queste case con le tue. Se, per esempio, la maggior parte delle case sul mercato ha aggiornato le cucine, dovresti concentrarti sul riparare la cucina.
Questo non significa che devi acquistare elettrodomestici di design e strappare i mobili. Ma una ristrutturazione di cucina minore potrebbe essere un buon investimento. A volte, dipingere semplicemente quadri in rovere di un colore più scuro e installare hardware aggiornato può dare alla tua cucina un aspetto completamente nuovo.
Fai una lista di tutto ciò che è difettoso, rotto o consumato. Se gli acquirenti individuano problemi o sistemi malfunzionanti, potrebbero chiedersi cos'altro nella casa sia stato trascurato. Gli acquirenti a cui ho mostrato una casa da $ 1,5 milioni di dollari negli anni '40 a Sacramento sono passati in quella casa a causa della leggera supervisione dei venditori. Il tappeto d'ingresso aveva un grosso strappo nel centro della sua cucitura, ed era irregolare. Quel tappeto fatto una cattiva impressione sugli acquirenti a tal punto che erano convinti che i venditori non importava di vendere la loro casa.
Ecco 10 miglioramenti minimi da fare prima di vendere la tua casa:
- Patch buche e crepe nei muri e soffitti.
- Correggere tutti i dispositivi rotti e i sistemi HVAC.
- Riparare i rubinetti che perdono.
- Sostituire la moquette usurata o macchiata.
- Ridipingere le pareti scure o incrinate con vernice neutra (non bianca).
- Sostituire il vetro della finestra rotto.
- Riparare il tetto.
- Sostituire eventuali lampadari / ventilatori a soffitto datati.
- Sostituisci vecchie tende e rivestimenti di finestre.
- Correggi le violazioni del codice.
Se il tuo mercato immobiliare è estremamente caldo - il mercato di un venditore - puoi farcela con meno riparazioni prima della vendita; tuttavia, una casa che necessita di riparazioni offrirà comunque un prezzo inferiore. Nei mercati lenti - il mercato di un acquirente - gli acquirenti potrebbero anche non guardare una casa che ha bisogno di lavoro, a meno che non sia un REO . Chiedi al tuo agente un consiglio.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.