Come scrivere offerte per acquistare pignoramenti REO
Quando le banche esigono i pignoramenti della REO in base alle vendite comparabili, le offerte multiple sono spesso la risposta. Ciò significa che potresti trovarti di fronte a una forte concorrenza per quella casa di proprietà della banca .
O no. Cerca case con giorni più lunghi sul mercato se vuoi negoziare prezzi più bassi.
Non è insolito per alcuni pignoramenti REO a Sacramento, dove vendo, per ricevere 15 o 20 offerte. A volte la banca butta fuori tutte le offerte tranne una manciata e poi chiede agli acquirenti selezionati di ripresentare quella che viene chiamata l'offerta "Più alta e migliore". A volte, la banca accetta semplicemente la migliore offerta all'inizio.
Se ti stai chiedendo come rendere la tua offerta REO brillare al di sopra di tutto il resto ed essere l'offerta vincente, ecco alcuni suggerimenti per aiutarti a selezionare il giusto prezzo e i termini:
1) Ottieni la storia della proprietà di quel preclusione REO
Chiedi all'agente del tuo compratore di scoprire il prezzo di acquisto della banca sul Trustee's Deed o sullo Sceriffo. Generalmente, è annotato sul documento stesso, che puoi ottenere dalle tasse o da una società di titoli. Confronta quel prezzo al prezzo che la banca sta chiedendo. A volte la banca vuole pignoramento e fisserà un prezzo di offerta così alto che nessun investitore acquisterà la casa all'asta.
Guarda l'ammontare dei prestiti che una volta erano garantiti alla proprietà. Da qualche parte tra il / i saldo / i del mutuo originale e il prezzo di vendita del pignoramento è l'importo che la banca accetterà, se la casa è sottocosto.
2) Determinare le vendite comparabili per il preclusione REO
In molti casi, il prezzo di listino influisce poco sul valore della casa.
Il valore di mercato ha il maggior peso. Se sei contro le offerte in competizione, altri compratori offriranno più del prezzo di listino.
- Guarda gli ultimi tre mesi di vendite comparabili , un mini CMA, per quel quartiere per determinare quanto vale questo preclusione REO. Cerca di utilizzare solo le case che corrispondono maggiormente alla REO per quanto riguarda la metratura, il numero di camere da letto, i bagni, i servizi e le condizioni.
- Guarda le vendite in sospeso . Chiedi al tuo agente di chiamare gli agenti di quotazione di quelle in attesa di vendita per cercare di scoprire il prezzo di offerta accettato. Alcuni agenti di quotazione condivideranno tali informazioni e altri no.
- Guarda le inserzioni attive. Quelle sono probabilmente le inserzioni che altri compratori useranno per formulare un prezzo perché sono le uniche case in cui i compratori fanno effettivamente un tour.
3) Analizza i Soldati REO dell'agente di quotazione
La maggior parte degli agenti REO lavora per una o due banche. Alcuni agenti di quotazione sono agenti di elenco esclusivo per REO e non elencano nessun altro tipo di proprietà. Poiché gli agenti REO trattano in termini di volume, in genere applicano gli stessi principi di tariffazione a tutti i loro elenchi REO .
- Chiedere all'agente del compratore di consultare l'agente di quotazione in MLS .
- Esegui una ricerca utilizzando il nome dell'agente di quotazione per trovare gli ultimi tre o sei mesi delle schede di quell'agente.
- Tirare la cronologia di tali elenchi per determinare il rapporto tra prezzo di listino e prezzo di vendita. Se la maggior parte di quelle inserzioni viene venduta per, diciamo, il 5% sul prezzo di listino, potrebbe essere necessario offrire il 6% sul prezzo di listino e viceversa.
4) Chiedi informazioni sul numero di offerte ricevute per tale preclusione REO
Se non ci sono offerte sulla casa REO, probabilmente puoi offrire meno del prezzo di listino e accettare la tua offerta. Tuttavia, se ci sono più di due offerte, è molto probabile che tu debba offrire al di sopra del prezzo richiesto.
Se ci sono 20 offerte, ricorda che alcune di queste offerte potrebbero essere tutte in contanti. Banche come tutte le offerte in contanti. Se stai ottenendo un finanziamento, potresti dover aumentare il prezzo della tua offerta da prendere in considerazione.
5) Invia la lettera di approvazione preliminare
Inutile dire che non si desidera una lettera prequal. Vuoi una lettera di pre-approvazione .
Ottenere preventivamente approvato dalla scelta del creditore.
Inoltre, ottenere pre-approvato dal creditore che possiede la proprietà. Non aspettarti di usare questo mutuante per il tuo prestito, ma invia la lettera di pre-approvazione da questo creditore, insieme alla lettera del tuo creditore. Le banche non sempre si fidano di altri prestatori di prestatori ma tendono a fidarsi dei propri dipartimenti. Se stai acquistando un REO da Wells Fargo, potresti avere un vantaggio se la tua pre-approvazione proviene da Wells Fargo, è tutto quello che sto dicendo.
6) Non chiedere alla REO Bank di pagare per riparazioni / ispezioni
A volte le banche pagheranno per le riparazioni, ma in genere non accetteranno di farlo nella fase di offerta. Se ci sono problemi riscontrati durante un'ispezione domiciliare , rinegoziare dopo che la tua offerta è stata accettata. In passato sono stato in grado di negoziare riduzioni per articoli di grandi dimensioni come un HVAC inutilizzabile. Ma le cose che puoi vedere con i tuoi occhi e gli oggetti più piccoli sono i tuoi da affrontare a causa della clausola AS IS inerente alla maggior parte delle vendite di preclusione REO.
7) Ridurre il periodo di ispezione
Se altri acquirenti chiedono 17 giorni, ad esempio per condurre ispezioni, e chiedi 10, potresti essere considerato l'acquirente più serio. In genere, un'ispezione è solo per l'edificazione dell'acquirente. È molto improbabile che la banca risponda a qualsiasi richiesta di riparazione. Non commettere l'errore di pensare di poter entrare in alto e rinegoziare più tardi.
Prestare particolare attenzione alle muffe sospette che possono verificarsi nelle case abbandonate dopo essere state lasciate libere per un lungo periodo di tempo.
8) Offerta per le quote split con la banca REO
Alcune banche non pagheranno le spese di trasferimento, per esempio. Se l'acquirente offre di suddividere tali commissioni, la banca si sentirà più disponibile ad accettare l'offerta. Stessa cosa per le commissioni di deposito a garanzia.
Molte banche negoziano tariffe di sconto per l' assicurazione del titolo . Se la banca pagherà per la politica del proprietario, la politica ALTA potrebbe costare un po 'di più. Ma è comunque una buona idea lasciare che la banca scelga il titolo se vuoi che la tua offerta sia accettata.
Considera le conseguenze della valutazione
Se offrite il prezzo di listino, tenete presente che la valutazione dovrà giustificare tale prezzo. Se ti trovi ad affrontare una valutazione bassa , hai delle opzioni, quindi non disperare. Ricorda, la banca probabilmente incontrerà questo problema con il prossimo acquirente che ottiene finanziamenti.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.