Se si dovrebbe favorire una modifica del prestito per una vendita allo scoperto dipende, in parte, da quanto segue:
- La tua situazione finanziaria
- La volontà della banca
- Il tuo desiderio di mantenere la tua casa
Diventa ancora più complicato se la banca si rifiuta di considerare l'attuale valore di mercato della tua casa. Se vuoi davvero rimanere a casa tua, indipendentemente dal suo valore, allora una modifica del prestito potrebbe essere l'opzione migliore.
Termini di una modifica del prestito
L'obiettivo di una modifica del prestito è ridurre il pagamento del mutuo di una casa e rendere tale pagamento accessibile.
Ciò si ottiene implementando uno o più dei seguenti elementi:
- Abbassare il tasso di interesse
- Prolungare la durata del prestito
- Aggiunta di interessi non pagati al saldo principale
- Ridurre il saldo principale
L'Ufficio del Controllore della Valuta (OCC), che regola le banche nazionali, afferma che molte modifiche del prestito non riducono il saldo principale dovuto. Forse più inquietante è la notizia che un gran numero di modifiche ai prestiti diventerà presto delinquente. Spesso è solo una soluzione temporanea e non una soluzione a lungo termine.
Le modifiche ai prestiti possono comportare un pagamento aumentato
Questo può sembrare strano per te e contrariamente a come dovrebbe funzionare una modifica del prestito, ma non tutte le banche offriranno una modifica del prestito che abbassa il pagamento del mutuo di una casa. Alcune banche offriranno una modifica del prestito che aumenta il pagamento. Rapporti di utilizzo della banca, spesso limitando una certa percentuale del reddito mensile lordo, per determinare un nuovo pagamento ipotecario.
Se la dichiarazione finanziaria lo richiede, la banca può chiedere un pagamento più elevato.
Modifiche temporanee al prestito
Essere consapevoli del fatto che alcune banche offrono una modifica temporanea del prestito. Ciò significa che una banca non accetterà di apportare una modifica permanente del prestito, ma potrebbe invece offrire le seguenti condizioni:
- Il saldo principale rimane lo stesso.
- Ai proprietari di case viene chiesto di effettuare un nuovo pagamento ridotto.
- Il termine per il nuovo pagamento è impostato da 3 a 6 mesi.
- L'implicazione è se il proprietario della casa effettua i nuovi pagamenti in tempo durante il limite di scadenza della modifica del prestito temporaneo, la banca può concedere una modifica permanente del prestito.
Tuttavia, alla fine del termine, la banca è anche libera di dire: "Grazie mille per averci dato dei soldi, ma il tuo prestito è ora in default". E la banca potrebbe procedere alla preclusione. Ho sentito questa storia da diversi clienti di Sacramento che sono stati costretti a una vendita allo scoperto da questa manovra.
Le banche non elaborano contemporaneamente vendite allo scoperto con una modifica del prestito
La maggior parte delle banche non aprirà due file contemporaneamente. Avrai bisogno di decidere in anticipo se vuoi perseguire una modifica del prestito o una vendita allo scoperto. Dovresti inseguire l'uno o l'altro.
Una banca chiuderà una transazione in attesa di vendita a breve se il proprietario della casa in seguito decide di provare una modifica del prestito. Il periodo di tempo per elaborare una vendita a breve rispetto a una modifica di prestito è quasi lo stesso. Alcune modifiche del prestito richiedono da 3 a 6 mesi per concludersi.
È ingiusto nei confronti di un acquirente che ha presentato un'offerta in buona fede in una vendita allo scoperto e ha accettato di attendere un'approvazione di vendita allo scoperto per scoprire che i venditori hanno avuto ripensamenti e ora vogliono fare una modifica del prestito nel bel mezzo della vendita allo scoperto.
Il mio consiglio è di prendere una decisione e di attenervisi. Inoltre, non assumere nessuna società per fare una modifica del prestito per te perché puoi richiederlo da solo senza pagare nessuno. Molte società di modifica del prestito sono truffatori.
Perché è preferibile una vendita breve su una modifica di prestito?
I proprietari di case che preferirebbero uscire da sott'acqua potrebbero preferire una breve vendita al posto di una modifica del prestito. Una vendita allo scoperto significa che la banca accetterà un pagamento ridotto e rilascerà il prestito. Se la tua casa vale drammaticamente meno dell'importo dovuto, potrebbe essere più sensato fare una vendita allo scoperto e essere sollevato dal debito gravato. Ecco altri fattori da considerare:
- Dopo 3 anni di mantenimento del credito, se i prezzi rimangono stabili, i proprietari di abitazione possono qualificarsi per acquistare un'altra casa dopo una vendita allo scoperto con un mutuo e un pagamento a prezzi accessibili.
- Sia una modifica del prestito che una vendita allo scoperto possono influire sul credito . Ma entrambe le soluzioni sono generalmente migliori di una preclusione.
- Molte modifiche del prestito richiedono un pagamento a rate variabile che potrebbe aumentare ogni anno dopo che sono passati i primi 5 anni di pagamenti a tasso fisso.
- La maggior parte degli annunci di vendita a breve vendita che vendo a Sacramento riguardano venditori a cui è stata negata una modifica del prestito.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.