Considerando che una vendita allo scoperto comporta l'offerta della casa in vendita, generalmente quotata tramite MLS .
I potenziali acquirenti di case fisseranno degli appuntamenti per vedere la casa, alcuni faranno offerte lowball , gli agenti potrebbero tenere le case aperte e, in generale, la vita di un venditore sarà interrotta, tutto nella speranza che un acquirente comprerà la casa.
Nozioni di base di una vendita a breve
Le vendite allo scoperto si verificano quando un prestatore accetta di accettare meno dell'importo dovuto nei confronti della casa o perché non c'è abbastanza capitale per vendere e pagare tutti i costi di vendita. Non tutti i prestatori negozieranno una vendita allo scoperto, ed è per questo che un agente immobiliare o un avvocato può essere di grande aiuto contattando il dipartimento di mitigazione delle perdite del mutuante per scoprirlo.
Non puoi semplicemente svegliarti una mattina e decidere che venderai la tua casa in perdita chiedendo una vendita allo scoperto. Un tempo i creditori non consideravano nemmeno una vendita allo scoperto se i pagamenti erano attuali, ma questo è cambiato. Tuttavia, rendersi conto che i creditori saranno più gradevoli alla negoziazione se i pagamenti sono in arretrato.
Inoltre, se disponi di risorse in contanti, il creditore potrebbe tentare di toccare tali account.
Come è interessato il credito del venditore a breve vendita?
Fair Isaac ha rilasciato un rapporto che dice che i punteggi di credito sono influenzati circa lo stesso, sia che un venditore faccia una vendita allo scoperto o una preclusione. Fair Issac dice che i punti medi persi su un punteggio FICO sono i seguenti:
- 30 giorni di ritardo: da 40 a 110 punti
- 90 giorni di ritardo: da 70 a 135 punti
- Preclusione, vendita allo scoperto o atto d'ufficio: da 85 a 160
- Fallimento: da 130 a 240
- Pignoramento o Deed-in-Lieu of Foreclosure: Entrambe queste soluzioni influenzano il credito allo stesso modo, afferma David Steep di Vitek Mortgage. I venditori subiranno un colpo da 200 a 300 punti, a seconda delle condizioni generali del credito. Ciò significa che se il punteggio FICO di un venditore prima del pignoramento era 680, potrebbe scendere fino a 380.
- Vendita allo scoperto : Steep sostiene che l'effetto di una vendita allo scoperto (a condizione che i venditori siano in ritardo di oltre 59 giorni) sul rapporto di credito del venditore sia identico a quello di una preclusione. Il credito a credito si presenterà come una preclusione nello stato di rimborso, afferma Steep, il che si tradurrà in una perdita da 200 a 300 punti. Ciò significa che un venditore di vendite brevi con un FICO precedente di 720 potrebbe vederlo cadere da 520 a 420.
La mia esperienza personale come agente è stata in qualche modo diversa. Ho completato una vendita allo scoperto per un venditore di Sacramento che aveva 90 giorni di ritardo sul suo mutuo. Pochi mesi dopo la chiusura della sua breve vendita, ha controllato il suo rapporto di credito e ha trovato il suo FICO calato di soli 100 punti a 671. Sospetto che la situazione di ogni venditore vari.
Catherine Coy, broker di mutui nel sud della California, è d'accordo con Steep.
"L'effetto sul rapporto di credito di un consumatore - pignoramento contro vendita allo scoperto - è la differenza tra l'essere colpiti da un treno o un autobus", dice Coy, parlando di mutuatari che sono in arretrato di alcuni mesi. Tuttavia, nel corso degli anni, le vendite allo scoperto tendono a portare sempre meno stigma.
Periodo di attesa prima di acquistare un'altra casa
- Pignoramento o Deed-in-Lieu of Foreclosure: Steep dice che un venditore che vuole comprare un'altra casa dopo la chiusura di pignoramento finirà per aspettare circa 24 a 72 mesi prima che un istituto di credito offrirà qualsiasi tipo di tasso di interesse che abbia un senso. Coy dice: "La buona notizia è una vendita allo scoperto che permetterà al consumatore di ottenere un prestito istituzionale per una nuova casa entro due anni".
- Vendita allo scoperto: alcuni agenti dicono che la buona notizia per i venditori a breve vendita è l'attesa è molto più breve prima di acquistare un'altra casa , e le linee guida Fannie Mae nel 2008 hanno adottato nuove procedure.
Un venditore può comprare di nuovo in meno di due anni? Non proprio, dice Coy, "è un mito totale che un consumatore possa riacquistare in circa 18 mesi a un buon tasso di interesse". Tuttavia, le linee guida di Fannie Mae ora richiedono solo 48 mesi di stagionatura, e questa non è una buona notizia per gli agenti specializzati nelle vendite allo scoperto ".
Le linee guida FHA adottate nel 2010 indicano che un venditore che è attuale e che effettua una vendita allo scoperto può qualificarsi per acquistare immediatamente un'altra casa. I prestatori non sono così veloci nel seguire queste linee guida. Tuttavia, Flagstar Bank ha dato a un venditore di vendita allo scoperto di Elk Grove un nuovo prestito entro 2 mesi dalla chiusura della sua vendita allo scoperto, e quel venditore era al momento attuale. La FHA può approvare un prestito per un venditore di vendita allo scoperto che si qualifica nel programma Back to Work dopo un anno.
Si noti che le linee guida di Fannie Mae consentono al venditore di richiedere immediatamente un nuovo prestito per acquistare un'altra casa se quel venditore ha mantenuto i pagamenti correnti, non ha avuto insolvenze superiori a 30 giorni e non ha accettato di rimborsare la cancellazione del debito. Inoltre, sono i pagamenti in ritardo che influenzano in modo significativo il tuo rapporto di credito, non la vendita allo scoperto.
Decisione di pignoramento o vendita allo scoperto
Se sei un venditore che sta cercando di decidere se lasciare che una casa attraversi il pignoramento o tentare una vendita a breve, il recupero del tuo credito potrebbe non essere un vantaggio per fare una vendita allo scoperto, dice Coy. Riferisce che secondo il "Codice Fattore di Punteggio n. 22", non vi è alcun vantaggio in termini di punteggio di credito per un mutuatario insolvente su una vendita allo scoperto ".
Ho i miei dubbi a riguardo, però. Da quello che ho visto, c'è meno danno a un rapporto di credito dopo una vendita a breve termine che paga in ritardo rispetto a una preclusione. Inoltre, un altro vantaggio per quelli con insolvenze sul loro credito è la possibilità di acquistare un'altra casa utilizzando il finanziamento convenzionale entro 4 anni nel periodo di 7 anni richiesto per i pignoramenti. Alcuni istituti di credito faranno un prestito per una nuova casa il giorno dopo la chiusura di una vendita allo scoperto. Ci sono altri vantaggi di vendita allo scoperto su un pignoramento. Ma cerca consiglio legale e fiscale prima di prendere quella decisione.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.