Domanda: chi è il venditore in una vendita breve?
Un lettore scrive: "Ho firmato così tanta documentazione quando ho messo la mia casa sul mercato come una vendita allo scoperto che non riesco a ricordare quello che ho promesso di fare o quello che uno dei documenti significa." Il mio agente dice che la banca paga tutti i costi di vendita, ma non mi sembra così.Mi ha mandato un'offerta per firmare.L'offerta dice "venditore per pagare il titolo e l'impegno." È che io o è quella la banca? Chi paga le tasse di proprietà? Chi è il venditore in una vendita breve? "
Risposta: in primo luogo, lasciami dire che se ti stai chiedendo chi è il venditore in una vendita allo scoperto , non sei il solo. Anche i venditori che dovrebbero conoscere la risposta a questa domanda non lo fanno. Anche gli agenti che dovrebbero conoscere la risposta a questa domanda non lo fanno. Questo è parte del motivo per cui il tuo agente ti sta dicendo che la banca paga tutti i costi in una vendita allo scoperto. Ma il tuo agente non è esattamente corretto e potrebbe prendere la via più facile.
Mi sembra anche che potresti avere un problema di fiducia in corso con il tuo agente. Quando un agente firma un accordo di quotazione con te, quell'agente sta creando una relazione fiduciaria con te. Ciò significa che l'agente deve lavorare nel tuo migliore interesse. È difficile per un agente fare quel lavoro per te se il fiduciario non esiste. Devi fidarti del tuo agente per avere fiduciario con quell'agente. Senza fiducia, potresti aver infranto la relazione fiduciaria.
Il mio suggerimento è che chiedi al tuo agente di spiegarti il fiduciario e di spiegarti chi è il venditore in una vendita allo scoperto.
Questo non dovrebbe essere un compito difficile per il tuo agente e, in realtà, molto probabilmente sarà accolto dal tuo agente.
Chi paga i costi in una vendita breve
Una vendita allo scoperto non è affatto diversa da qualsiasi altro tipo di transazione per quanto riguarda i costi. Il tuo estratto conto e le commissioni addebitate sono molto simili a qualsiasi altra transazione immobiliare.
Funziona così:
- Diciamo che stai vendendo la tua casa per $ 100.000. Tu sei il venditore
- Il compratore ti consegna $ 100.000, sia attraverso una combinazione di un acconto e un prestito, o forse è solo tutto in contanti. Non importa. Alla fine, ottieni $ 100.000.
- In primo luogo, si paga la commissione . Se è del 7%, pagherai $ 7.000 al broker di quotazione. Il broker di quotazione paga quindi l'agente di quotazione, il broker dell'acquirente e il broker dell'acquirente paga l'agente dell'acquirente. Potrebbero esserci anche sotto-agenti di agenti che vengono pagati dai $ 7.000, ma il fatto è che ora ne rimangono $ 93.000.
- Dai $ 93.000, avrai probabilmente altre $ 3000 di spese. Queste tasse possono coprire le tasse del titolo , le commissioni di deposito, le tasse di registrazione, le tasse sulle proprietà insolute, le imposte, le spese di trasferimento, tra le altre spese. Se tutte queste commissioni ammontano a $ 3,000, ad esempio, ora ne rimangono $ 90.000.
- I $ 90.000 sono i proventi netti . Non puoi tenere quei soldi perché devi la banca. Probabilmente devi molto alla banca oltre $ 90.000, ma se la banca dovesse vendere la tua casa come una casa di proprietà della banca, il massimo che la banca potrebbe ottenere sarebbe di $ 100.000 ti sono stati offerti per la vendita allo scoperto.
Pertanto, dal momento che la banca non può ottenere più di così perché i $ 100.000 è il valore di mercato, la banca accetterà i $ 90.000. L'unica differenza tra una vendita allo scoperto e una transazione regolare, come puoi vedere, è il fatto che non si mettono soldi in tasca. In una transazione regolare, si prelevano i proventi netti dopo aver pagato la banca perché si avrebbe quella che viene chiamata equity. In una vendita allo scoperto, non hai equity perché hai perso il tuo capitale .
Questo significa che sei il venditore. La banca non è il venditore. Il proprietario è il venditore e il proprietario paga i costi della vendita dai proventi della vendita.
La Banca è davvero il venditore di una vendita a breve?
Alcune persone sostengono che la banca è in realtà il venditore di una vendita a breve perché la banca deve molto più denaro di quanto la casa vende, ma non è vero. Questo perché il titolo rimane con il venditore fino a quando il venditore non porta a casa l'acquirente. Il venditore è il proprietario.
Funziona così in realtà, però. Dì, devi $ 200.000 alla banca, ma la tua casa vale solo $ 100.000. Se la banca perde $ 10.000 dal ricavato, poiché i proventi netti di vendita sono solo $ 90.000, ciò rende la banca molto interessata e investita nei costi di vendita.
Sebbene la banca non paghi realmente i costi di vendita, ogni centesimo che la banca può impedire al venditore di pagare finisce nelle tasche della banca. Perché la banca ottiene i soldi rimasti. Ecco perché la banca si preoccupa di quanto il venditore paga in costi di chiusura .
Ma il venditore è ancora il venditore e la banca è ancora la banca.
La domanda rimane se la banca non autorizzerà una certa spesa o spesa in una vendita allo scoperto, chi la paga? Se una commissione non è autorizzata, significa che la banca non permetterà che venga detratta dai proventi lordi. Ma la tassa deve ancora essere pagata. Nella maggior parte delle mie vendite allo scoperto, chiedo al compratore di pagare eventuali commissioni non autorizzate.
Normalmente, il pagamento di tasse non autorizzate è negoziabile. Tuttavia, in una vendita allo scoperto della HAFA , al venditore non era permesso pagare nulla in più. Le vendite allo scoperto di HAFA non sono più utilizzate. In California, SB 458 proibisce ai venditori di vendite allo scoperto in California di non pagare alcuna commissione per nulla, come evidenziato dal codice civile della California 580e.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.