Gli aspetti positivi di acquistare una casa dalla banca
Un lettore chiede: Siamo candidati ad acquistare una casa dalla banca? Mia moglie ed io siamo i primi acquirenti di case . Nella nostra città, vediamo molte case in vendita che sono case di proprietà della banca. Abbiamo parlato con un agente di una casa aperta che ci ha detto che è altrettanto facile acquistare una casa di proprietà di una banca come una normale casa. Ma i nostri amici dicono di no, comprare una casa di proprietà della banca può essere un incubo. L'agente ci sta mentendo? Quale è più facile da acquistare? Dovremmo comprare una casa di proprietà della banca o una casa normale?
Risposta: Alcuni agenti immobiliari che elencano le case di proprietà immobiliare , o REO in breve, probabilmente credono che l'acquisto di una casa di proprietà bancaria sia facile come una normale casa. Questo perché, per molti di loro, le case di proprietà bancaria sono le uniche case che vendono. Di gran lunga, preferisco vendere una casa normale in qualsiasi giorno della settimana, e ti dirò perché.
Case di proprietà e mercato
Fa la differenza sul fatto che il numero di case sul mercato siano per lo più pignoramenti. Se un venditore normale vende in un mercato dominato da case di proprietà di una banca , i venditori regolari devono competere sul prezzo con pignoramenti , il che significa che il venditore deve valutare una casa in linea con i prezzi delle case di proprietà della banca.
Alcuni gestori patrimoniali , che lavorano in dipartimenti immobiliari bancari che gestiscono pignoramenti, insistono sul fatto che i loro agenti commercializzano il loro inventario proprio come qualsiasi altra casa ; alcuni preferiscono che gli agenti non rivelino che le case sono pignoramenti.
Questo perché le case di preclusione portano uno stigma. In tutta onestà verso la banca, però, la banca sta semplicemente cercando di competere sul mercato aperto.
Case e divulgazione di proprietà della banca
In genere, quando acquisti una casa, i proprietari sanno possono condividere con te i dettagli sulla sua storia. È possibile sapere se il lavello della cucina ha mai eseguito il backup, quando è stato sostituito l'ultimo tetto e se ci sono dei difetti che un'ispezione a domicilio potrebbe non rivelare.
Quando acquisti una casa di proprietà della banca, sei da solo. Stai acquistando un fattore sconosciuto con pochissimo ricorso.
As-Is Condition
Le banche raramente fanno riparazioni alle case nei loro portafogli. Generalmente non pagano per un'ispezione dei parassiti o danno agli acquirenti una certificazione del tetto o un'ispezione delle fognature . Se la tua ispezione a domicilio rivela un problema grave e invii una richiesta di riparazione , molto probabilmente la banca la ignorerà. Considerando che un venditore normale è molto più propenso a negoziare una richiesta di riparazione e risolvere i problemi per voi.
Negoziare per acquistare una casa dalla banca
Alcune banche non guardano nemmeno un'offerta, a meno che l'acquirente non invii una lettera di approvazione ipotecaria dal prestatore scelto dalla banca, il che significa che può richiedere ancora più tempo per presentare un'offerta in primo luogo. A causa del volume delle risorse degli elenchi azionari gestiti, a volte può richiedere fino a due settimane o più per ottenere una risposta.
Quando la banca accetta un'offerta, spesso genera un addendum bancario che, per tutti gli scopi pratici, sostituisce l'offerta inviata. L'addendum bancario può contenere 10 o più pagine. Quasi tutti gli elementi importanti che proteggono l'acquirente sono alterati. Se stai acquistando una casa di proprietà di una banca, è una buona idea che il tuo avvocato riesamini il contratto perché la verbosità è a volte difficile da capire.
Le banche applicano tariffe per i ritardi di chiusura
Nel nord della California, dove lavoro, spesso finiamo con una società di deposito a garanzia della California meridionale che gestisce la transazione. La distanza ritarda i documenti. Inoltre, se il prestatore del compratore ha bisogno di un paio di giorni per rilasciare il file dalla sottoscrizione , la banca addebita spesso al compratore una commissione. I venditori regolari sono generalmente più indulgenti e rilassati riguardo alle estensioni.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.