Potresti chiederti: le banche non vogliono sbarazzarsi dei pignoramenti ? Le banche non sono felici di ricevere un'offerta, in particolare un'offerta a prezzo pieno su una casa di proprietà della banca?
La risposta è forse no.
Le banche non vogliono che gli acquirenti inviino più offerte
Le banche hanno imparato che non tutti i compratori di pignoramento sono impegnati. Alcuni acquirenti fanno offerte multiple senza l'intenzione di comprarle tutte. Vogliono scegliere e scegliere l'offerta migliore e, così facendo, potrebbero trovarsi in tribunale scrivendo offerte fasulle.
Il problema sorge quando l'acquirente non ha i mezzi finanziari per acquistare tutte le proprietà. Alcune leggi statali potrebbero ritenere l'acquirente responsabile per violazione del contratto al momento della cancellazione perché l'acquirente potrebbe aver violato un patto contrattuale implicito di "buona fede".
Inoltre, ammettiamolo, le banche vogliono che l'acquirente sia impegnato per l'acquisto e segua la chiusura. Se la banca ha motivo di ritenere che l'acquirente giochi, la banca rifiuterà l' offerta di acquisto . Ma ci sono altre ragioni per cui le banche non venderanno i depositi bancari a qualsiasi vecchio Tom, Dick e Harry.
Motivi per cui una banca potrebbe non vendere quella banca a voi
Le case dei depositi bancari sono raramente in condizioni chiavi in mano.
Molti sono stati spogliati o vandalizzati, e alcuni sono vittime di una manutenzione differita.
- Alcune case di proprietà della banca non si qualificano per il finanziamento convenzionale.
I sottoscrittori di mutui ipotecari possono rifiutare un prestito da un acquirente altrimenti qualificato se la proprietà richiede troppo lavoro per soddisfare i codici di sicurezza e salute. L'offerta di un compratore convenzionale con il 20% in meno, tuttavia, di solito compensa un'offerta di un acquirente che ottiene un prestito FHA .
- Condizioni di valutazione FHA.
Gli acquirenti di FHA potrebbero evitare di acquistare il repo bancario se la valutazione richiede condizioni. Mentre è vero che le linee guida per la valutazione FHA sono rilassate dal 2006, le case pignorate che sono vecchie potrebbero richiedere troppe riparazioni . Gli estimatori noteranno i bagni e i lavandini del bagno mancanti, la vernice scrostata sulle case precedenti al 1978, gli elettrodomestici inoperabili o mancanti come una stufa.
FHA richiede soddisfazione delle condizioni di valutazione prima della chiusura. Tuttavia, le banche REO in genere non autorizzano le riparazioni prima della chiusura. Quindi, gettate nel mix che gli acquirenti di servizi bancari di banca raramente vogliono pagare per le riparazioni prima di possedere la casa.
Semplificare i prestiti K complicano il processo e richiedono più tempo per chiudersi, ma sono un'alternativa praticabile all'acquisto di un fissatore superiore .
- Le banche preferiscono gli acquirenti in contanti per i depositi bancari.
Gli acquirenti con tutti i contanti sono gli acquirenti preferiti dei finanziatori di REO. Un'offerta tutto in denaro a prezzo di listino supererà l'offerta convenzionale, anche se l'offerta convenzionale è superiore al prezzo di listino. Se le condizioni della lista indicano solo "compratori di contanti", è improbabile che la banca considererà un'offerta da parte di qualsiasi acquirente che fa affidamento sul finanziamento.
Le banche possono richiedere a un acquirente in contanti di mostrare la prova dei fondi . Questo esclude di ottenere un rifinanziamento su una residenza a meno che il denaro sia già in banca.
Perché i finanziatori REO come tutti gli acquirenti di contanti per l'acquisto di depositi bancari
- Nessuna valutazione di contingenza.
Se il deposito bancario non valuta il prezzo di acquisto e l'acquirente sta ottenendo un prestito che richiede un acconto del 20% o meno, il prestatore dell'acquirente non finanzia a meno che l'acquirente non spenda più denaro o il prestatore REO sconti il prezzo. Gli acquirenti di contante non effettuano offerte in base a una valutazione.
- Nessuna spesa di finanziamento .
I prestatori REO con gli acquirenti di contante non devono preoccuparsi della chiusura della transazione. I prestatori spesso negano i prestiti per gli acquirenti prequalificati perché le qualifiche degli acquirenti a volte cambiano su ulteriore esame. Forse l'acquirente non è stato completamente impiegato nella stessa occupazione negli ultimi due anni, forse le situazioni finanziarie sono state modificate prima della chiusura come l'acquirente che acquista una nuova auto o peggio, forse l'acquirente è stato involontariamente vittima di un furto di identità .
- Chiusura più rapida.
Un acquirente non ha bisogno di 30 o 45 giorni per chiudere se l'acquirente non sta ottenendo un prestito. Una volta che l' ispezione a domicilio e altre eventualità sono state soddisfatte o rilasciate, la chiusura può avvenire in un tempo che va dai 3 ai 7 giorni, a condizione che l'acquirente sia disposto a firmare una rinuncia alla vernice a base di piombo.
Una chiusura più rapida mette presto i soldi nella tasca del prestatore REO. Ci sono anche meno cose che possono andare storte in un breve periodo di deposito.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.