Prestiti FHA portano molti vantaggi per l'acquisto o il rifinanziamento domestico
I prestiti FHA iniziarono a perdere il favore alla fine degli anni '90, quando i valori delle case iniziarono ad aumentare di molto, superando i limiti dei mutui FHA ei venditori esentarono dalle rigide linee guida di valutazione FHA e dall'elevato costo dell'assicurazione ipotecaria. Da allora è cambiato. Non farti ingannare in vecchi modi di pensare. Le linee guida FHA sono arrivate e sono molto più rilassate.
Come funzionano i prestiti FHA
Innanzitutto, chiariamo alcune idee sbagliate. Per i principianti, FHA non concede prestiti o prestiti di garanzia . Assicura prestiti. L'assicurazione rimuove o riduce al minimo i prestatori di rischio di default quando gli acquirenti riducono meno del 20%. Senza ulteriore approvazione da parte della FHA, i suoi prestatori approvati sono autorizzati a:
- Accetta richieste di prestito
- Richieste di prestito di processo
- Sottoscrivi e chiudi il prestito
Limiti ipotecari FHA
I miei genitori hanno comprato la nostra prima casa nel 1955 per $ 9.000 con un prestito FHA. È quasi inconcepibile pensare a una casa che costa oggi. Di conseguenza, la FHA cambia periodicamente i limiti dei mutui.
A partire dal 1 ° gennaio 2009, il limite massimo di ipoteca nelle aree ad alto costo è pari al 115% dei prezzi medi locali, non superiore a $ 625.500. Il limite massimo di prestito conforme è di $ 417.000 per le residenze unifamiliari su tutto il territorio nazionale. La tua area potrebbe supportare un limite ipotecario inferiore. Ecco come trovare il limite di ipoteca FHA.
Prestiti FHA consentono una storia creditizia difettosa
Se il tuo credito non è perfetto, FHA potrebbe essere il prestito per te. Si può beneficiare di un prestito FHA anche se hai avuto problemi finanziari.
- I punteggi FICO possono essere inferiori a quelli per un prestito convenzionale.
- Fallimento. È possibile ottenere un prestito FHA uno o due anni dalla data del discarico di fallimento , fino a quando hai mantenuto un buon credito da quando i debiti sono stati scaricati.
- Preclusione. Se si mantiene il credito in forma eccellente da un pignoramento, un prestito FHA sarà disponibile per voi tre anni dalla data finale della vostra preclusione.
I prestiti FHA vantano tariffe e condizioni competitive
I termini di oggi sono piuttosto semplici. In effetti, in molti mercati, i tassi e le condizioni sono migliori di quelli dell'80% / 20% dei prestiti piggyback.
- C'è poco o nessun aggiustamento del tasso di interesse per un prestito FHA, in quanto le aliquote variano tra lo 0,125% di un prestito convenzionale.
- L'assicurazione ipotecaria è finanziata nel prestito, il che significa che una percentuale premium viene aggiunta al saldo del prestito invece di essere pagata di tasca propria. Inoltre, una piccola parte per il premio dell'assicurazione ipotecaria è aggiunta al pagamento mensile, ma è molto inferiore ai premi dell'assicurazione privata ipotecaria.
- A partire dal 1 ° gennaio 2009, i mutuatari possono finanziare il 96,5% del prezzo di acquisto e ridurre del 3,5%. In alcuni casi, quando combinato con altri tipi di prestiti, l'acconto può essere pari a zero.
- I rapporti di indebitamento ammissibili sono superiori ai limiti del rapporto debito / debito imposti per i prestiti convenzionali.
I prestiti FHA richiedono meno riparazioni
A un certo punto, le richieste di riparazione FHA erano così eccessive che i venditori avrebbero scontato il prezzo di listino per gli acquirenti che avrebbero accettato di ottenere prestiti convenzionali rispetto ai prestiti FHA. Oggi le linee guida per la riparazione FHA appaiono più ragionevoli.
- I tetti difettosi che perdono ancora devono essere sostituiti, ma un tetto più vecchio non richiede la sostituzione se non perde.
- Le finestre che si attaccano all'apertura o hanno i vetri rotti non richiedono la sostituzione.
- Le valutazioni FHA non prendono il posto di un'ispezione a domicilio e non lo hanno mai fatto. Gli acquirenti dovrebbero comunque ottenere un'ispezione domiciliare professionale.
I prestiti FHA sono disponibili per qualsiasi acquirente domestico che intende occupare la proprietà, ma vengono utilizzati più spesso dai compratori di case d' acquisto per la prima volta e da acquirenti a reddito medio-basso. Tuttavia, non ci sono titoli di limite di reddito. Anche un milionario può sottoscrivere un prestito FHA, soggetto a limiti di prestito in base alle impostazioni locali.
Trump Administration ha rimosso i tagli ai prestiti FHA messi in atto da Obama
Poco prima che il presidente Obama lasciasse l'ufficio, la sua amministrazione mise in atto una riduzione dei costi FHA che doveva entrare in vigore il 27 gennaio 2017. Questo nuovo ordine amministrativo ridusse il costo del premio assicurativo ipotecario (in alcuni casi da .85 a). 60 (varia con la matrice). La riduzione di base è stata fatta dall'amministrazione Obama nel tentativo di compensare l'aumento dei tassi di interesse e aumentare il numero di mutuatari che si qualificherebbero per un prestito FHA. Si prevedeva di risparmiare agli acquirenti di casa circa $ 500 all'anno.
Entro pochi giorni dal suo insediamento, il presidente Trump ha eliminato questa riduzione del tasso di prestito FHA. Mentre alcuni potrebbero obiettare che la sospensione del taglio di Obama da parte del Presidente Trump toglie un beneficio che non era stato ancora ricevuto da nessuno, questa mossa inaspettata ha ritardato un gruppo di chiusure immobiliari programmate alla fine di gennaio 2017. Perché i costi per un Il prestito FHA era cambiato, i regolamenti TRID richiedevano alle società di mutuo di ri-divulgare e dare agli acquirenti altre 3 attività prima che gli acquirenti potessero firmare i documenti di prestito.
In un caso del genere, un acquirente di Sacramento stava acquistando una vendita allo scoperto, con una lettera di approvazione di vendita corta scaduta il 30 gennaio 2017. Le azioni di Trump impedivano all'acquirente di chiudere la vendita allo scoperto il 30 gennaio. Abbiamo dovuto supplicare il creditore breve di concederci altri 2 giorni per chiudere l'impegno, e sebbene il creditore non avesse l'obbligo di concedere l'estensione, la banca ha compreso la nostra situazione e ci ha concesso altri due giorni.
In una dichiarazione rilasciata dalla National Association of Realtors, il presidente William E. Brown ha previsto che tra 750.000 e 850.000 proprietari di case ora pagheranno di più per ottenere un prestito FHA sotto l'amministrazione del presidente Trump.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.