Avrai bisogno di equità nella tua casa per ottenere un secondo mutuo
Domanda: come e dove otteniamo un secondo mutuo?
Un lettore chiede: "Mia moglie ed io stavamo inizialmente pensando di acquistare una casa più grande.Il mio suocero ci ha suggerito di ottenere una seconda ipoteca e di aggiungere un secondo piano alla nostra casa esistente, ma ho sentito che le banche non fanno secondo mutui come si ottiene un secondo mutuo? Cosa comporta il conseguimento di una seconda ipoteca? "
Risposta: prima degli anni tra la fine degli anni '90 e l'inizio degli anni 2000, quasi tutti potevano ottenere una seconda ipoteca.
Molti acquirenti di case hanno ottenuto un secondo mutuo per aiutarli a comprare case. In genere si trattava di prestiti piggyback , costituiti da un'ipoteca del 80% e da un mutuo del 20%. Il che significa finanziamento al 100%.
Quei tipi di prestiti sono pochi e lontani tra oggi. Ma non significa che un proprietario di casa non può ottenere un secondo mutuo . Tuttavia, la maggior parte dei creditori vuole vedere che una casa ha equità prima di prendere in considerazione l'approvazione di una casa per una seconda ipoteca. Prima del crollo del mercato immobiliare del 2008, un mutuatario poteva ottenere una seconda ipoteca fino al 100 percento del valore di mercato della casa, e talvolta anche di più. Oggi le banche vogliono una sicurezza tangibile, valutata e sostenuta da un solido capitale , per tali prestiti.
Cos'è un secondo mutuo?
Una seconda ipoteca è junior in posizione rispetto a una prima ipoteca esistente. Invece di rifinanziare un primo mutuo sostituendolo con un mutuo più alto , un mutuatario potrebbe preferire sottoscrivere un secondo mutuo più piccolo.
Quando i costi per ottenere la seconda ipoteca si basano sulla somma presa in prestito, i costi associati al prestito sono inferiori.
Si noti che una seconda ipoteca potrebbe anche essere un'ipoteca più grande di una prima ipoteca esistente. Non è necessario che il nuovo importo del secondo prestito sia inferiore al primo.
Molti consumatori basano la dimensione della loro seconda ipoteca sul tasso di interesse e sull'ammontare del pagamento. Un mutuo più piccolo comporta anche costi di chiusura inferiori, che sono sempre i benvenuti.
Per chiarire meglio, diamo un'occhiata ad un secondo mutuo campione.
Supponi che la tua casa valga $ 200.000. Devi $ 120.000 per il tuo primo mutuo. Una banca potrebbe utilizzare la regola dell'80 percento per finanziare l'80 percento di $ 200.000 o $ 160.000, se i tuoi punteggi di credito sono abbastanza buoni.
Dopo aver sottratto il tuo primo mutuo di $ 120.000, potresti essere in grado di prendere in prestito $ 40.000 su una seconda ipoteca mantenendo comunque un margine di sicurezza del 20% di patrimonio netto. La seconda ipoteca viene quindi registrata nei registri pubblici e diventa un privilegio contro la vostra casa. Se non si effettuano i pagamenti, un privilegio conferisce alla banca il diritto legale di sequestrare la propria casa in caso di preclusione.
Motivi per ottenere un secondo mutuo
Il tasso di interesse e il piano di rimborso possono essere più favorevoli su una seconda ipoteca rispetto al rifinanziamento della prima ipoteca esistente in un prestito più ampio . Ad esempio, se il mutuo di $ 120.000 è pagabile al 6,5% di interessi, una seconda ipoteca potrebbe essere disponibile a un tasso inferiore , forse il 5% o meno, a seconda delle fluttuazioni del mercato.
Inoltre, il costo per ottenere un prestito di $ 40.000 può essere molto piccolo rispetto al costo per ottenere un prestito di $ 160.000.
Alcune seconde ipoteche non costano affatto al debitore alcun anticipo - non ci possono essere costi di chiusura . Ad esempio, la maggior parte dei costi di chiusura copre circa il 3% del mutuo. Il tre percento di $ 40.000 è solo $ 1,200, rispetto al tre percento di $ 160,000, che è $ 4,800.
Cosa puoi fare con i soldi da un secondo mutuo?
Un creditore chiederà perché vuoi una seconda ipoteca sulla tua richiesta di prestito . Potresti pensare che non siano affari del prestatore, ma i creditori non sono d'accordo con te. Ecco i motivi che un creditore potrebbe considerare:
- Rimodellamento domestico o aggiunte
- Migliorie per la casa
- Formazione scolastica
- Emergenza medica
- Investimenti affidabili
- Cura per le persone a carico
- Consolidamento del debito, se ha senso
- Trasporti
- Sicurezza di cauzione
I prestatori preferiscono non estendere i prestiti per le attività di deprezzamento. Chiedete al vostro istituto di credito i requisiti speciali per spendere il ricavato prima di richiedere una seconda ipoteca.
Tieni anche presente che il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 consente ancora una deduzione degli interessi su una seconda ipoteca a condizione che i proventi del prestito siano stati utilizzati per acquistare, costruire o migliorare una casa.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.