La tassa di imposta del 2007 rende l'imposta sui premi di assicurazione ipotecaria deducibile
Una delle forze trainanti dietro l'assunzione di prestiti piggyback , chiamato anche combo prestiti, era la detrazione fiscale disponibile per pagare tutti gli interessi versus pagare un premio assicurativo ipotecario che non era deducibile dalle tasse su un singolo prestito.
Il secondo vantaggio è che i pagamenti totali su un prestito combinato sono spesso molto inferiori a un pagamento con PMI.
Come funzionano i prestiti combinati
I prestiti combinati o piggyback sono finanziamenti che combinano una prima ipoteca con una seconda ipoteca (con o senza anticipo). I motivi per cui questi tipi di prestiti sono interessanti sono perché molti acquirenti di case non hanno il 20% del prezzo di acquisto in contanti o non vogliono abbassare il 20% per comprare una casa - e i prestiti combo aggirano l'obbligo di pagare le PMI . I tipi comuni di prestiti combo sono:
- 5/15/80. Questo scenario prevede la riduzione del 5% e il finanziamento di una prima ipoteca dell'80% del prezzo di acquisto, abbinata a una seconda ipoteca comprendente il 15% del prezzo di acquisto.
- 10/10/80. Questo scenario prevede la riduzione del 10% e il finanziamento di una prima ipoteca dell'80% del prezzo di acquisto, abbinata a una seconda ipoteca comprendente il 10% del prezzo di acquisto.
- 80/20. Questo scenario prevede di azzerare e finanziare una prima ipoteca dell'80% del prezzo di acquisto, abbinata a una seconda ipoteca comprendente il 20% del prezzo di acquisto.
I tassi di interesse su una seconda ipoteca sono più alti di quelli su una prima ipoteca, ma a volte i pagamenti totali sono inferiori a quelli finanziati su una prima ipoteca con un'assicurazione ipotecaria privata. Inoltre, poiché i prestiti combinati hanno raggiunto un picco nel 2005, molti mutuatari stanno considerando altre opzioni a causa delle fluttuazioni dei tassi di interesse a breve termine.
Confronto tra PMI e prestiti combinati
Confrontiamo due mutuatari con punteggi FICO identici di 680. Ecco come funzionano i numeri:
80/20 finanziamento
Dite che la famiglia Klingon compra una casa da $ 500.000 usando il finanziamento 80/20. Il primo mutuo sarebbe al 6,25% e pagabile a $ 2,462,87 al mese per capitale e interessi. La seconda ipoteca sarebbe dell'8,5% e pagabile a $ 768,91 al mese, capitale e interessi.
Totale pagamenti per un prestito combinato: $ 3232
100% con PMI
Ma la famiglia Romulana acquista una casa da $ 500.000 con il 100% di finanziamento con l'assicurazione PMI. Il primo mutuo sarebbe anche al 6,25%, ma pagabile a $ 3,079, e l'assicurazione PMI aggiunge altri $ 400 a tale pagamento.
Pagamenti totali per una prima ipoteca con PMI: $ 3,479.
La famiglia Romulana deve aspettare due anni e ottenere una valutazione per mostrare il 20% di capitale, per sbarazzarsi dell'assicurazione. Ma dite che i Romulani lo fanno e il pagamento scende a $ 3,079 senza PMI. I Romulani non pagherebbero meno dei Klingon fino al mese 63 del prestito.
Caratteristiche delle imposte sul reddito per MMI / PMI
I premi dell'assicurazione ipotecaria (MMI) sono pagati su FHA, prestiti per le abitazioni rurali e alcuni prestiti convenzionali richiedono un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), entrambi i quali sono deducibili soggetti a determinate disposizioni:
- La legge sull'agevolazione fiscale e l'assistenza sanitaria per le detrazioni fiscali PMI si applica al finanziamento dopo il 31 dicembre 2006. Ciò significa che i proprietari di casa possono detrarre l'assicurazione ipotecaria sui prestiti contratti nel 2007. Una notizia ancora migliore è il fatto che sotto il mutuo perdono Rimborso del debito Legge del 2007, la deduzione delle tasse PMI è stata prorogata fino al 2010.
- Disponibile per le persone che presentano rimborsi congiunti o singoli con meno di $ 100.000 del reddito lordo corretto (AGI), o $ 50.000 AGI per le persone coniugate che presentano separatamente . La maggior parte delle persone ha bisogno di guadagnare almeno $ 50.000 per rendere la segmentazione una rottura migliore rispetto alla deduzione standard, quindi questo praticamente restringe le qualifiche a chi guadagna oltre $ 50.000 ma meno di $ 100.000.
- Le famiglie che guadagnano più di $ 110.000 AGI non possono ricevere una detrazione. Ma per coloro che guadagnano tra $ 100.000 e $ 110.000 AGI, la deduzione si riduce del 10% per $ 1.000.
- La detrazione è disponibile su rifinanziamenti se l'importo del prestito originale non aumenta. Aumenta le tue commissioni di prestito nel prestito e probabilmente supererai il saldo originale e non ti qualifichi.
Gli esperti prevedono un altro rinnovo della disposizione in base a quanto segue:
- La deduzione delle tasse di assicurazione ipotecaria finisce con l'avvantaggiare i contribuenti.
- La fornitura è ben accolta dagli acquirenti domestici.
- La possibilità di detrarre l'assicurazione ipotecaria aiuta più acquirenti di casa per la prima volta ad acquistare case.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.