Gli acquirenti di case ottengono un periodo di grazia di un mese prima di effettuare il primo pagamento
Un lettore chiede: "Non capisco davvero come funzionano i pagamenti dei mutui, ma il mio agente mi dice che non dovrò effettuare un pagamento per molto tempo dopo aver chiuso la mia nuova casa. il mio credito e non voglio rischiare di rovinare tutto. Come faccio a sapere quando sarà dovuta la mia prima rata del mutuo? "
Risposta: è più facile di quanto pensi di capire quando è dovuto il primo pagamento del mutuo.
Non lasciare che la parola amoritzation ti spaventi. Comprendere l'ammortamento è la chiave per capire come funziona un mutuo . Ammortamento è il termine che in pratica significa che il saldo non pagato viene ricalcolato ogni mese in base ai pagamenti al capitale e agli interessi. Entro la fine del periodo del mutuo, di solito 30 anni, il tuo prestito viene ripagato.
Interessi ipotecari sono pagati in arretrati
Arretrati significa denaro dovuto dal passato. L'interesse ipotecario viene pagato dopo che si è accumulato, non prima. Quindi, la prima rata del mutuo viene pagata all'inizio del primo mese intero dopo la chiusura e successivamente ogni mese .
Al contrario, se si affitta una casa il 1 ° giugno, ad esempio, l'affitto sarà dovuto il 1 ° giugno perché paga in anticipo per il mese di giugno. Ma gli interessi dei mutui vengono pagati in via posticipata, quindi un mutuo del 1 ° giugno paga gli interessi per l'intero mese di maggio.
Quando effettui il tuo primo pagamento ipotecario?
Quando acquisti una casa e ottieni un mutuo, l'agente di chiusura raccoglierà gli interessi da te fino alla data di 30 giorni prima del primo mese completo.
L'interesse è elencato nel tuo estratto conto e addebitato come costo di chiusura.
- Una rata del mutuo si compone di due parti: interessi e capitale.
- L'interesse è sempre pagato 30 giorni in arretrato.
- La parte principale del pagamento del mutuo riduce il saldo principale alla data in cui è dovuto.
Diciamo che la data di chiusura è il 15 marzo.
Ti verrà addebitato l'interesse giornaliero proporzionale dal 15 marzo al 31 marzo sulla dichiarazione di chiusura. Gli interessi raccolti alla chiusura copriranno gli interessi dovuti sul tuo mutuo per gli ultimi 16 giorni di marzo. Quindi, il primo pagamento del mutuo sarà dovuto il 1 ° maggio e tale pagamento corrisponderà l'interesse per aprile.
Spiegazione del primo calcolo dei pagamenti ipotecari
Diciamo che prendi in prestito $ 200.000 con il 5% di interessi. Il tuo pagamento mensile sarebbe $ 1,073,64, pagabile in rate mensili uguali per 30 anni.
Il tuo tasso di interesse giornaliero - per il periodo precedente a 30 giorni prima del primo pagamento - è calcolato prendendo $ 200.000 volte il tasso di interesse del 5%. Quindi, dividi per 12 mesi - $ 833,33 - e ancora per 30 giorni.
Il tuo tasso di interesse giornaliero è $ 27,78. Se chiudi il 15 marzo, devi 16 giorni di interessi o $ 444,48, che paghi alla chiusura.
Quando effettui un pagamento di $ 1,073,64 il 1 ° maggio, tale pagamento ipotecario corrisponderà l'interesse per aprile come segue:
$ 1,073,64 - $ 833,33 (interessi di aprile) = $ 240,31 ( riduzione principale ). Sottrarre $ 240,31 da $ 200,000 e il nuovo saldo non pagato dal 1 ° maggio è ora di $ 199,759,69.
Molto probabilmente accorgerete il tempo che intercorre tra la chiusura e il primo pagamento del mutuo, data la grande somma di denaro che pagherete alla chiusura.
Ma mentre potrebbe sembrare che stai ricevendo un mese in esenzione dal pagamento di un alloggio quando chiudi il 15 marzo, non lo sei davvero.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.