Reverse Mutui Toccare Equity per la pensione
L'industria dei mutui inversa è stata tormentata negli anni dalla confusione, piena di notizie di prestatori predatori che predavano gli anziani. Oggi, istituti di credito affidabili richiedono che i mutuatari ricevano consulenza sui rischi e le insidie prima di impegnarsi in un mutuo inverso. Sfortunatamente, ciò non garantisce che il proprietario di una casa non venga derubato.
Come funziona un mutuo inverso?
I mutui inversi consentono a un proprietario di abitazione di prendere in prestito capitale netto.
Invece di effettuare pagamenti al creditore, il creditore effettua i pagamenti al mutuatario. I pagamenti possono essere effettuati come segue:
- Una somma forfettaria
- Mensile, fino a quando il mutuatario occupa la casa
- Progressi periodici attraverso una linea di credito
- Combinazione di uno dei precedenti
Chi può qualificarsi per un mutuo inverso?
Chiunque abbia più di 62 anni e sia proprietario di una casa può ottenere un mutuo inverso se vi è un'equità adeguata nella casa. Questo è il kicker, avendo abbastanza equity per ottenere il mutuo, come di solito, una posizione azionaria del 20% è insufficiente. Se c'è abbastanza equity, cosa succede dopo?
- I mutui esistenti saranno pagati.
- Saranno necessari interventi di manutenzione / riparazioni, se necessario.
- I punteggi FICO non si applicano e la cronologia del credito è irrilevante.
Quanto costa inversione dei mutui?
Come con un prestito regolare, i mutuatari pagano le tasse per ottenere i soldi. Queste tasse possono essere inserite nel prestito e finanziate. Poiché non ci sono "tariffe standard", le commissioni variano a seconda del prestatore, dei fornitori di terze parti e del tipo di prestito selezionato.
Di solito, le tasse sono molto alte. Fondamentalmente, i mutuatari pagano per:
- Premi dell'assicurazione ipotecaria. Questa assicurazione paga una perdita per il creditore se la vostra casa vale meno dell'importo dovuto alla fine del vostro prestito.
- Commissioni mensili del mutuante I prestatori di solito fanno pagare al mutuatario l'erogazione di pagamenti mensili.
- Punti di prestito o quota di iscrizione. Questa commissione aumenta il ritorno sull'investimento del prestatore. Queste tasse sono sotto controllo.
- Normali costi di chiusura Le commissioni da chiudere comprendono le spese per la registrazione, l' impegno o la chiusura dell'agente, la politica del titolo , ecc.
Quanto puoi prendere in prestito?
L'ammontare del prestito disponibile dipende dal tipo di programma di prestito selezionato, quanto rimane l'equity dopo aver pagato i mutui esistenti e l'età del mutuatario. Wells Fargo è uno dei principali creatori di mutui inversi.
Ho trovato un pratico calcolatore online sul sito Web Wells Fargo: Wells Fargo Loan Calculator. Ho collegato un'età di 65 anni e una casa libera e chiara del valore di $ 500.000. Per un HECM di aggiustamento annuale (Home Equity Conversion Mortgage) il calcolatore ha restituito i costi di chiusura stimati di $ 20,943, con un pagamento forfettario disponibile di $ 129,614, con interesse annuo all'8,67%, che potrebbe salire fino al 13,67% nel periodo del prestito. Il pagamento mensile disponibile per questo prestito è $ 949. A 75 anni, tuttavia, quel pagamento mensile salta a $ 1,401.
Quali tipi di programmi sono disponibili?
Una manciata di istituti di credito offrono mutui a tasso fisso. La maggior parte degli altri programmi di mutuo inverso sono finanziati attraverso un mutuo a tasso variabile . L'interesse può essere regolato mensilmente o annualmente.
- Istituti di credito applicano un margine, che varia tra i finanziatori.
- Il margine, quando aggiunto al tasso di indice , sarà uguale al tasso di interesse.
- I tassi di interesse sono generalmente limitati, il che significa che il tasso può essere aumentato a un tasso massimo e non superiore. I tappi vanno dal 5 al 6 percento su un tasso di aggiustamento annuale e dal 10 all'11 percento su un tasso regolabile mensile.
Il tipo più popolare di mutuo inverso oggi è il mutuo Home Equity Conversion, assicurato dal Dipartimento per gli alloggi e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti.
Il "Mutuo HomeKeeper" è di Fannie Mae. Fannie Mae compra i mutui convenzionali, li riconfeziona e li vende come titoli agli investitori. Usando il Wells Fargo Reverse Mortgage Calculator e lo scenario precedente, all'età di 65 anni, l'ipoteca HomeKeeper avrebbe pagato $ 587 al mese e $ 1.381 all'età di 75 anni.
Dove puoi ottenere un mutuo inverso?
Molti mediatori ipotecari e importanti istituti di credito offrono prodotti ipotecari inversi.
- La National Reserve Mortgage Lenders Association pubblica un elenco, ordinato per stato, di istituti di credito autorizzati che originano mutui inversi.
- Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano pubblica anche un elenco di istituti di credito HUD approvati. Ricorda di selezionare la casella che limita la ricerca ai creditori che hanno completato un prestito HECM negli ultimi 12 mesi.