Comprendere il modulo HUD-1 e quando viene utilizzato
Le tariffe associate alla transazione ma pagate prima della chiusura erano incluse anche nell'HUD. Sono normalmente contrassegnati come "POC", a pagamento fuori dalla chiusura.
Ecco una versione HUD-1 della stampante che puoi stampare e utilizzare per seguire il testo.
Quando è stato utilizzato l'HUD-1?
Lo statuto della Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) richiedeva che il modulo HUD-1 venisse utilizzato come forma standard di regolamento immobiliare in tutte le transazioni negli Stati Uniti che comportano mutui federali. Dove lavoro, è stato utilizzato per quasi tutte le transazioni che coinvolgono un acquirente e un venditore, comprese le chiusure di contanti . Se hai fatto domanda per un'ipoteca entro il 3 ottobre 2015, dovresti aver ricevuto una dichiarazione HUD-1. Dall'ottobre 2015, i mutuatari hanno iniziato a ricevere un modulo denominato " Closing Disclosure" anziché un HUD-1 per la maggior parte dei mutui come risposta alle "Integrated Disclosures" di TILA RESPA o semplicemente TRID , che ha revisionato il modo in cui i mutui vengono elaborati e divulgati.
Dove viene utilizzato un HUD-1 oggi?
La dichiarazione di regolamento HUD-1 è ancora utilizzata, tuttavia, per i mutui inversi . Questi tipi di mutui sono molto popolari tra i venditori di età superiore ai 62 anni che vogliono estrarre titoli azionari. Inoltre, durante i 3 a 10 anni successivi a una vendita breve prima del 2015, i creditori chiedono spesso una copia del vecchio HUD-1 per dimostrare la data di chiusura della proprietà.
Quando viene distribuito l'HUD-1?
Prima del 3 ottobre 2015, RESPA ha dichiarato che i mutuatari dovrebbero ricevere una copia dell'HUD-1 almeno un giorno prima del regolamento. Nella vita reale, le voci potrebbero facilmente arrivare ancora poche ore prima della chiusura. La maggior parte dei compratori e venditori hanno studiato la dichiarazione da soli, con il loro agente immobiliare e con l'agente di regolamento. L'idea è che più persone lo esaminano, più è probabile che vengano rilevati errori.
Quando si tratta di HUD-1 e di Closing Disclosure, non dare per scontato che l'agente di chiusura sia sempre corretto. Gli errori accadono. Sono stato in più di una chiusura in cui è stato rilevato un errore all'ultimo minuto. Poni tutte le domande necessarie per aiutarti a capire tutte le accuse.
Panoramica del modulo HUD-1
Per comprendere meglio l'istruzione di regolamento HUD-1, ecco una panoramica linea per linea delle sezioni più importanti del modulo.
Sezione L, Spese di liquidazione: linee 700-1400
Se hai stampato l'HUD-1, passa a Sezione L a pagina 2. Ecco dove vengono catalogate molte voci prima di essere riportate alla pagina 1. Le colonne contengono addebiti che vengono pagati dai fondi del mutuatario o del venditore. La tua dichiarazione di chiusura probabilmente non avrà voci in tutte le righe.
Sezione 700, Commissioni di agenzia
Questa sezione tratta della commissione pagata alle agenzie immobiliari. Le righe 701 e 702 mostrano come le commissioni sono suddivise tra due agenzie partecipanti.
Le commissioni vengono solitamente pagate dai fondi del venditore. Tuttavia, l'agente di un acquirente che vende una casa per la vendita al proprietario può essere pagato dal suo cliente, non dal venditore.
Sezione 800, Articoli pagabili in connessione con prestito
Le voci su queste linee sono spesso pagate dai fondi dell'acquirente, anche se in alcuni casi i venditori accettano di pagare importi specifici per aiutare l'acquirente a chiudere.
La riga 801 indica la commissione che il mutuante ha addebitato per l'elaborazione o l'originazione del prestito. Se la commissione è una percentuale dell'importo del prestito, verrà indicata la percentuale.
La linea 802 viene utilizzata per registrare i "punti" addebitati dal creditore. Ogni punto è pari all'1% dell'importo del prestito.
La linea 803 viene utilizzata per registrare le spese di valutazione. Potresti aver pagato la tassa quando hai richiesto il prestito. Se è così, dovrebbe essere contrassegnato come "POC", per i pagamenti al di fuori della chiusura. L'importo verrebbe mostrato, ma non verrebbe incluso nelle commissioni totali che si portano al pagamento.
La linea 804 viene utilizzata per registrare il costo del rapporto di credito se non è incluso nella tariffa di origine .
La riga 805 include addebiti per le ispezioni eseguite su richiesta del mutuante. Altre ispezioni di organismi nocivi e strutturali sono registrate in un'altra area.
La linea 806 è per una tassa di iscrizione che potrebbe essere richiesta da una società di assicurazione ipotecaria privata (PMI).
La riga 807 viene utilizzata solo per le transazioni di assunzione di prestiti, in cui l'acquirente assume l'ipoteca esistente del venditore.
Le righe da 808 a 811 vengono utilizzate per articoli vari collegati al prestito, come le commissioni pagate a un broker di mutui ipotecari .
Sezione 900, Articoli richiesti dal prestatore per essere pagati in anticipo
Queste spese sono in genere pagate dal compratore. Sono tutti elementi che il creditore richiede, ma che non sono sempre pagati al creditore.
La riga 901 viene utilizzata per registrare gli interessi raccolti al momento del regolamento per il periodo di tempo tra la chiusura e il primo pagamento mensile.
La riga 902 mostra i premi assicurativi ipotecari dovuti al momento del pagamento. Le riserve di garanzia per l'assicurazione ipotecaria sono registrate successivamente. Se la tua assicurazione ipotecaria è una somma forfettaria valida per la durata del prestito, dovrebbe essere annotata.
La linea 903 viene utilizzata per registrare i premi dell'assicurazione contro i rischi che devono essere corrisposti al momento del saldo per avere un'assicurazione immediata sulla proprietà. Non è utilizzato per le riserve assicurative che andranno in escrow.
Le linee 904 e 905 si riferiscono a beni vari, quali assicurazioni contro le inondazioni , assicurazioni sulla vita ipotecaria, assicurazione sulla vita del credito e premi di assicurazione invalidità.
Sezione 1000, Riserve depositate presso il prestatore
Questa sezione viene utilizzata per elencare i fondi escrow raccolti dal mutuante dal mutuatario per cose come l'assicurazione di rischio e le tasse di proprietà . Il numero di mesi addebitati varia, ma ci sono dei limiti su quanto il prestatore può incassare.
Il mutuatario ha pagato le spese correnti per le spese nella sezione 900. Le voci sulle linee 1001-1007 sono per i fondi utilizzati per avviare il conto di garanzia del mutuatario, da cui il mutuante pagherà i premi del prossimo anno. Ogni pagamento ipotecario include un importo che copre una parte di queste spese ricorrenti.
La linea 1008 è una rettifica di deposito a garanzia calcolata dall'agente di regolamento confrontando diverse formule di deposito a garanzia. Questo passo è quello di assicurarsi che il creditore non sta raccogliendo più fondi di deposito a garanzia di quanto consentito. La cifra è sempre zero o un numero negativo.
Sezione 1100, Addebiti per titoli
Le tariffe del titolo comprendono le commissioni direttamente correlate al trasferimento di titoli, come l'esame del titolo, la ricerca del titolo, la preparazione del documento e le tasse per la polizza di assicurazione del titolo . Di solito sono a carico dell'acquirente.
Le spese legali comprendono le tasse sia per gli avvocati del mutuatario sia per quelli del venditore, e talvolta per un avvocato. Gli altri articoli trattati in questa sezione sono tasse per agenti di chiusura e notai. Quando una persona svolge molte attività, le tasse possono essere raggruppate insieme. La riga 1101 viene utilizzata per registrare la commissione dell'agente di liquidazione.
Le tasse per la ricerca o l'esame dell'abstract o del titolo sono inserite nelle righe 1102 e 1103. Se la stessa persona svolge entrambe le funzioni, verrà inserita una somma forfettaria nella riga 1103. Se la persona che fa il lavoro è una società per azioni o un avvocato, addebita sono inseriti successivamente, nelle righe 1107 o 1108.
La riga 1104 mostra le spese per il raccoglitore dell'assicurazione del titolo (chiamato anche un impegno per assicurare). Il pagamento per le assicurazioni sulla proprietà è inserito più tardi.
La riga 1105 registra gli addebiti per i preparativi e le fatture come lavori su mutui e note.
La tassa richiesta da un notaio per autenticare l'esecuzione dei documenti di transazione è inserita nella riga 1106.
La riga 1107 rivela le spese di un avvocato.
La riga 1108 è il costo dell'assicurazione sul titolo (ad eccezione del costo del raccoglitore).
Le righe 1109 e 1110 sono linee informative che descrivono i costi delle polizze di assicurazione del titolo a parte per il mutuatario e il creditore. (Solo la riga 1108 viene portata avanti).
Le righe da 1111 a 1113 vengono utilizzate per inserire altri addebiti relativi al titolo che variano in base alla località. Le voci potrebbero includere una tassa per un esattore delle tasse della contea per un certificato fiscale o una tassa per un servizio fiscale privato.
Sezione 1200, Spese governative di registrazione e trasferimento
Questa sezione viene utilizzata per specificare costi come i costi per la registrazione di atti e ipoteche e le tasse per le marche da bollo.
Sezioni 1300 e 1400, Spese addizionali di liquidazione e Totali
La sezione 1300 viene utilizzata per registrare le tasse di indagine e le ispezioni per cose come parassiti, pittura a base di piombo e radon. Potrebbero essere inclusi anche ispezioni strutturali e ispezioni per il riscaldamento, l'impianto idraulico o le apparecchiature elettriche. Se una delle parti sta acquistando una garanzia domestica, l'addebito verrà inserito in questa sezione.
La riga 1400 è per le spese di liquidazione totali pagate dai fondi del mutuatario e del venditore. Sono anche inseriti nelle sezioni J e K, linee 103 e 502.
Sezione J Riepilogo della transazione del mutuatario: righe 100-303
Tornando alla pagina 1 del modulo HUD-1, troverai le sezioni J e K, che descrivono le transazioni dettagliate del mutuatario e del venditore.
Sezione 100, Importo lordo dovuto dal mutuatario
La riga 101 indica il prezzo di vendita lordo della proprietà.
Le spese per la proprietà personale (articoli come tendaggi, lavatrice, asciugatrice, mobili da giardino e oggetti decorativi acquistati dal venditore) sono elencate su 102.
La riga 103 mostra le spese di liquidazione totali per il mutuatario portate avanti dalla linea 1400.
Le righe 104 e 105 si riferiscono agli importi dovuti dal mutuatario o precedentemente pagati dal venditore.
- Le voci addebitate al mutuatario comprendono un saldo nel conto di deposito del venditore se il mutuatario sta assumendo il prestito .
- Il mutuatario può dovere al venditore una parte delle rendite non riscosse.
Le righe da 106 a 112 sono per articoli che il Venditore ha pagato in anticipo. Ad esempio, l'acquirente deve rimborsare al venditore la sua quota proporzionale delle tasse di contea se il venditore ha pagato una fattura annuale. Ogni persona paga le spese per il tempo in cui possedevano la proprietà.
La riga 120 è l'importo lordo dovuto dal mutuatario. È il totale delle linee da 101 a 112.
Sezione 200, importi pagati da o per conto del mutuatario
Queste sono tutte voci per i fondi che il mutuatario riceverà alla chiusura.
La riga 201 attribuisce al compratore il credito per l'ammontare della somma pagata quando l'offerta è stata accettata.
La riga 202 è l'importo del nuovo prestito, che viene pagato al mutuante dal creditore.
La riga 203 viene utilizzata quando il mutuatario sta assumendo un prestito o assume un titolo soggetto a un prestito o privilegio esistente sulla proprietà.
Le righe da 204 a 209 sono utilizzate per elencare articoli vari pagati da o per conto dell'acquirente. Possono includere elementi come indennità che il venditore effettua per le riparazioni o la sostituzione di articoli. Questa area viene anche utilizzata quando il venditore accetta una nota dal mutuatario per una parte del prezzo di acquisto.
Le righe da 210 a 219 sono per le fatture che il venditore non ha ancora pagato, ma deve tutto o una parte di. Sono elencate le tasse e le valutazioni, ma l'area potrebbe anche includere gli affitti raccolti in anticipo dal venditore per un periodo che va oltre la data di regolamento.
La riga 220 è il totale per tutti gli articoli nella Sezione 200. Il totale viene aggiunto al ricavato del mutuatario.
Sezione 300, Contanti al saldo da / per il mutuatario
La riga 301 è un riepilogo dell'importo totale dovuto dal mutuatario.
La riga 302 è un riepilogo di tutti gli articoli già pagati da o per il mutuatario.
La riga 303 è la differenza tra le righe 301 e 302. Mostra spesso quanti soldi il mutuatario deve portare alla chiusura. Potrebbe essere un numero negativo, indicando che il mutuatario riceverà fondi alla chiusura.
Sezione K, Riepilogo delle transazioni del venditore: righe 400-603 righe 400-603
A destra della sezione J (il riepilogo della transazione del mutuatario), troverai la sezione K che riepiloga le transazioni del venditore.
Sezione 400 , Importo lordo dovuto al venditore
Gli importi in questa sezione sono aggiunti ai fondi del venditore.
La riga 401 indica il prezzo di vendita lordo della proprietà.
Le voci per la proprietà personale (articoli come tendaggi, lavatrice, asciugatrice, mobili da giardino e oggetti decorativi che il venditore può vendere all'acquirente) sono elencate su 402.
Le righe 404 e 405 si riferiscono ad altri importi dovuti dal mutuatario o precedentemente pagati dal venditore, quali:
- Se il mutuatario sta assumendo il prestito del venditore, lui / lei deve rimborsare il venditore per il saldo nel conto di deposito del venditore.
- L'acquirente può dovere al venditore una parte degli affitti non riscossi.
Le righe da 406 a 412 sono per articoli che il Venditore ha pagato in anticipo. Ad esempio, il compratore potrebbe dover rimborsare al venditore una parte proporzionale delle tasse di contea se il venditore ha pagato una fattura annuale ma non possiede la proprietà durante l'intero anno.
La riga 420 è l'importo lordo dovuto al venditore. È il totale delle righe da 401 a 412.
Sezione 500, Riduzione dell'importo dovuto al venditore
Gli importi in questa sezione sono sottratti dai fondi del venditore.
La riga 501 viene utilizzata quando il broker immobiliare del venditore o un'altra parte detiene il deposito di caparra del debitore e lo pagherà direttamente al venditore.
La riga 502 contiene la figura della linea 1400, le spese totali del venditore come calcolate nella sezione L.
La riga 503 viene utilizzata se il mutuatario assume o assume titolo soggetto a privilegi esistenti che vengono detratti dal prezzo di vendita.
Le righe 504 e 505 si riferiscono a qualsiasi primo e / o secondo prestito che verranno corrisposti come parte di un accordo (compresi gli interessi maturati).
Le righe da 506 a 509 sono mostrate come righe vuote per le voci varie.
La riga 506 viene utilizzata per registrare i depositi pagati dal mutuatario al venditore o un'altra parte che non è l'agente di regolamento. Questo è leggermente diverso rispetto alla voce 501. In questo caso, la parte che detiene i fondi la trasferisce all'agente di regolamento da erogare alla chiusura.
Queste linee possono anche essere utilizzate per elencare ulteriori privilegi che devono essere pagati al momento della liquidazione per cancellare il titolo alla proprietà.
Le righe da 510 a 519 sono per le fatture che il venditore non ha ancora pagato, ma deve tutto o una parte di. Sono elencate le tasse e le valutazioni, ma l'area potrebbe anche includere gli affitti raccolti in anticipo dal venditore per un periodo che va oltre la data di regolamento.
La riga 520 è il totale per tutti gli articoli nella Sezione 500. Il totale viene detratto dai proventi del venditore.
Sezione 600, Pagamento in contanti al / dal venditore
Righe 601 è l'importo lordo dovuto al venditore, dalla riga 420.
La riga 602 contiene il totale delle riduzioni dei proventi del venditore, dalla riga 520.
La linea 603 è la differenza tra le linee 601 e 602. Di solito indica un importo in contanti pagato al venditore, ma è possibile che il venditore debba pagare alla chiusura. Ad esempio, il venditore potrebbe dover più su mutui di prima e seconda che recuperati nel contratto.
Se hai ricevuto un HUD-1 come parte della transazione di acquisto a casa, ricorda che è uno dei documenti di chiusura che dovresti conservare .
A cura di Elizabeth Weintraub. Esperto di acquisto domestico presso The Balance.