Le regole per ottenere un condominio sono rigorose
Gli acquirenti intelligenti non presumono automaticamente di poter ottenere un mutuo per condominio in qualsiasi condominio che desiderano acquistare. Ad esempio, Sherry, non il suo vero nome, pensava di aver atterrato il condominio a molti piani perfetto a East Sacramento . Il prezzo era giusto. La posizione era perfetta. La vista era magnifica. Sherry non si aspettava che il suo prestatore rifiutasse di fare un prestito perché i prestatori avevano precedentemente prestato prestiti su altri condomini nell'edificio.
Ma il suo prestatore ha negato il prestito perché non c'erano vendite recenti comparabili negli ultimi 3 mesi nell'edificio. Il perito non userebbe altre vendite comparabili nel quartiere diverse da quelle nell'edificio, e nessuna esisteva. Nessuno negli ultimi tre mesi, comunque.
Benvenuti nel mondo delle regole del prestito condominio. Non solo le regole per un prestito di condominio variano notevolmente tra prestiti FHA e prestiti convenzionali , ma ogni investitore del mutuante può avere il proprio insieme di regole, chiamate sovrapposizioni. A differenza di un mutuo per la casa unifamiliare, i prestiti condominiali sono diversi e non tutti i progetti condominiali sono qualificati.
Inoltre, solo perché FHA dice che è possibile ottenere un mutuo condominiale non significa che il creditore che ha scelto accetterà di finanziare tale prestito. Inoltre, per complicare le cose l'altra direzione, solo perché un complesso di condominio è assente dalla lista di condominio FHA approvato non significa che il creditore non accetterà una "valutazione spot" e approvarlo, perché il creditore potrebbe.
Un buon motivo per scegliere saggiamente il prestatore per il vostro prestito del condominio.
FHA Rules for a Condo Loan
Molti mutuatari , soprattutto i compratori di casa per la prima volta gravitano verso l'acquisto di un condominio perché i prezzi sono generalmente molto inferiori a quelli di una casa unifamiliare. Poiché i prezzi sono spesso inferiori, lo sono anche i requisiti di anticipo.
Ma altre regole possono far saltare la possibilità per un acquirente di ottenere un prestito :
- Lista condominiale approvata dalla FHA
L'HUD richiede che il condominio sia elencato nell'elenco di condominio approvato FHA. Se il condominio non è nella lista, il mutuatario dovrà cercare finanziamenti convenzionali.
Residenza principale: Recentemente ho avuto un compratore squalificato perché ha lavorato a San Jose e stava acquistando un appartamento a Sacramento. Aveva in programma di telelavorare e guidare a San Jose due volte durante la settimana. No, il creditore ha detto che la distanza era troppo grande per essere considerata una residenza permanente.
- Percentuale di prestiti FHA
Almeno l'80% di tutti i prestiti FHA nel complesso deve essere occupato dal proprietario, principale luogo di residenza del mutuatario. Se troppe unità assicurate FHA sono trasformate in affitti, la FHA non approverà il prestito.
- Percentuale di unità occupate dal proprietario
Un minimo del 51% delle unità del complesso deve essere occupato dal proprietario. Esiste una percezione, forse vera, che gli occupanti del proprietario si prendano più cura delle loro unità e siano più pienamente investiti nel complesso di un inquilino.
- Completamento della costruzione
Il progetto deve essere completato per almeno un anno, senza aggiunte o fasi in sospeso. Ciò significa che le prime vendite nel complesso saranno probabilmente acquistate con denaro o con tipi di finanziamento non FHA.
- No Spot Review
FHA ha eliminato le revisioni a pronti, che indicavano che anche se il condominio non era nell'elenco di condomini approvato dalla FHA, FHA poteva ancora effettuare il prestito dopo aver esaminato un questionario.
Regole generali sui prestiti condominiali
Se il mutuatario ottiene finanziamento FHA o convenzionale, alcune regole di prestito condominio sono le stesse. Eccone alcuni:
- Delinquenze HOA
Nei complessi in cui i valori sono caduti su tutta la linea, le quote sono in genere delinquenziali per quelli in stato di vendita allo scoperto o di proprietà bancaria . Si applicano i minimi percentuali e in genere almeno l'85% delle quote associative dei proprietari di case deve essere pagato in tempo.
- Legislazione in sospeso
Nessun creditore vuole vedere la legislazione in sospeso in un complesso condominiale. Molte cause legali sono costose e lunghe da risolvere.
- Clausole restrittive
Le banche spesso richiedono che il titolo venga trasferito in modo semplice, esente da restrizioni quali l'età, ad esempio.
- Copertura assicurativa adeguata
Il complesso deve mantenere un'assicurazione adeguata come rischio, responsabilità e assicurazione contro le inondazioni . Ogni volta che il programma National Flood Insurance si avvicina, i complessi condominiali soffrono.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.