Domande da porre sugli HOA prima dell'acquisto
Quanto è finanziariamente sana l'Homeowner Association?
Per determinare ciò, chiedere e leggere (sì, sono lunghe, almeno 50 pagine o più) copie dei seguenti documenti:
- Patti, condizioni e restrizioni (CC & R)
- Statuti e regolamenti
- Riunione dei verbali per l'ultimo anno
- Rendiconto finanziario HOA
Questi documenti ti parleranno di:
- Sono in programma valutazioni speciali per affrontare la manutenzione differita
- Miglioramenti di capitale pianificati
- Quantità di riserve in contanti
- Se l'associazione è stata o è stata denunciata
- La storia e la probabilità di aumentare le quote
Quote mensili
Cosa ti comprano le quote mensili? Include il pagamento per:
- acqua
- Tv via cavo
- Manutenzione del terreno / giardinieri
- Raccolta di rifiuti
- Servizi di fognatura
- Assicurazione
- Commissioni di gestione professionale
- Piscina, centro benessere o centri fitness
- Strade e marciapiedi
- Parcheggio assegnato / sotterraneo (e se sì, quanti spazi?)
- Accesso al cancello
Come si confrontano le tariffe con le tasse applicate da altri condomini nell'area? Ho venduto un condominio in un vecchio complesso in cui le quote erano $ 120. Condomini ristrutturati dietro l'angolo vendevano con quote di $ 190. La differenza principale tra i due complessi era che le unità rimodellate avevano elettrodomestici in acciaio inossidabile e banconi da cucina in granito.
Quindi chiedo agli acquirenti: "Vale la pena di $ 70 al mese per possedere elettrodomestici in acciaio inossidabile?" Per alcuni acquirenti, la risposta è "sì".
Chi gestisce il complesso?
I complessi più grandi richiedono una gestione professionale. Potrebbe costare di più assumere una società professionale, ma a lungo termine tende a risparmiare denaro. I manager professionisti esercitano maggiore potere negoziale quando negoziano servizi come le offerte per i giardinieri o la manutenzione generale perché rappresentano un numero così grande di complessi.
Quante unità sono affittate?
A nessuno piacciono gli inquilini. Non è che gli inquilini sono persone cattive, ma c'è una certa verità che gli affittuari non si prendono cura delle proprietà nello stesso modo in cui un occupante proprietario si prenderà cura di esso. Inoltre, alcuni istituti di credito non prestano denaro ad un acquirente se oltre il 25% delle unità del complesso sono affittate. Alcune associazioni di proprietari di case si rifiutano di permettere ai proprietari di affittare la loro unità per più di 30 a 60 giorni, se non del tutto.
Quanto sono tranquille le unità?
Chiedere ai vicini di dare ai potenziali acquirenti un'idea del fattore rumore, ma lo farà guidare l'area in ritardo il sabato sera. È preferibile acquistare un'unità d'angolo perché meno pareti comuni (adiacenti) significano meno rumore. Tuttavia, l'insonorizzazione non è di grande aiuto se il tuo vicino di casa si diverte a fare saltare i Pink Floyd ogni domenica alle 2 del mattino.
Un cliente che comprò un condominio al piano di sotto vicino alle scale che portavano al secondo piano era preoccupato di sentire il rumore dei passi sulle scale, così le proposi di parlare con l'occupante al piano di sopra. È venuto fuori che il residente era il presidente della HOA e un pignolo per mantenere le cose tranquille.
Quali sono i servizi, i parcheggi e gli animali domestici?
- Scopri gli orari di utilizzo di piscine, spa e aree ricreative come campi da tennis o sale giochi e verifica che tali orari funzionino con il tuo programma.
- Come viene gestito il parcheggio degli ospiti e quanti parcheggi sono deportati con ogni unità? È possibile affittare un posto auto extra se necessario?
- Quanto ti verrà addebitato per sostituire una chiave persa per il cancello di sicurezza o la clubhouse?
- Quanti animali domestici puoi avere? Ci sono restrizioni sulle dimensioni? Sei autorizzato a portare animali domestici attraverso la lobby al guinzaglio?
Infine, parla con le persone che vivono lì. Entra nel parcheggio o nel garage nel tardo pomeriggio quando i proprietari di casa stanno tornando a casa dal lavoro. Se odiano l'associazione dei proprietari, ti diranno senza mezzi termini cosa c'è di sbagliato in questo. Meglio scoprire il sentimento e le ragioni dietro di esso prima di comprare più tardi. Gli HOA hanno il potere di regolamentare e sanzionare i proprietari per violazioni come mai prima d'ora, quindi assicurati di capire completamente cosa stai acquistando prima di firmare la linea di fondo .
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.