Come fare soldi investendo nel settore immobiliare
I tre modi principali per fare soldi dagli investimenti immobiliari
Ci sono tre modi principali in cui gli investitori ricavano denaro dagli immobili:
- Un aumento del valore della proprietà,
- Redditi da locazione raccolti mediante leasing della proprietà per gli inquilini, e
- Profitti generati da attività commerciali che dipendono dal settore immobiliare.
In poche parole, è così. Naturalmente, ci sono sempre altri modi per trarre profitto direttamente o indirettamente dal settore immobiliare, come imparare a specializzarsi in aree più esoteriche come i certificati di privilegio fiscale, ma questi tre elementi rappresentano la stragrande maggioranza del reddito passivo , e le fortune ultime, che sono stati fatti nel settore immobiliare. Imparando a trarne vantaggio per il proprio portafoglio, è possibile aggiungere un'altra asset class all'asset allocation complessiva, aumentando sia la diversificazione che, se implementata in modo prudente, riducendo i rischi.
1. Guadagnare da un aumento del valore della proprietà dei vostri investimenti immobiliari
Innanzitutto, è importante capire che i valori delle proprietà non sempre aumentano.
Questo può diventare dolorosamente evidente durante periodi come la fine degli anni '80 e l'inizio degli anni '90 e il crollo del settore immobiliare nel periodo 2007-2009. Infatti, in molti casi, i valori delle proprietà raramente battono l' inflazione . Ad esempio, se possiedi una proprietà immobiliare di $ 500.000 e l'inflazione è del 3%, la tua proprietà potrebbe vendere per $ 515.000 ($ 500.000 x 1.03%) ma non sei più ricco di quanto lo sei l'anno scorso.
Cioè, puoi ancora comprare la stessa quantità di latte, pane, formaggio, olio, benzina e altri prodotti (vero, il formaggio potrebbe essere in calo quest'anno e benzina, ma il tuo tenore di vita rimarrà all'incirca lo stesso). La ragione? Il guadagno di $ 15.000 non era reale. Era nominale.
Ciò accade perché il governo deve creare denaro quando spende più di quanto ci vuole con le tasse. Tutto il resto equivale, nel corso del tempo, a determinare la perdita di valore di ciascun dollaro esistente e la riduzione di valore rispetto al passato.
Uno dei modi in cui gli investitori immobiliari più brillanti possono fare soldi nel settore immobiliare è quello di trarre vantaggio da una situazione che sembra emergere ogni pochi decenni: quando si prevede che il tasso di inflazione superi il tasso attuale di debito a lungo termine , potresti trovare persone disposte a scommettere acquisendo proprietà, prendendo in prestito denaro per finanziare l'acquisto e poi aspettando che l'inflazione aumenti. In questo modo, possono rimborsare i mutui con dollari che valgono molto meno. Questo rappresenta un trasferimento dai risparmiatori ai debitori. Hai visto molti investitori immobiliari fare soldi in questo modo negli anni '70 e nei primi anni '80, quando l'inflazione ha cominciato a perdere il controllo prima che Paul Volker prendesse un 2x4 alle spalle e lo portasse sotto controllo aumentando drasticamente i tassi di interesse .
Il trucco è quello di acquistare quando i cap cap aliquota corretti sono attraenti o quando si ritiene che vi sia un motivo specifico per cui un determinato pezzo di proprietà immobiliare un giorno valga di più di quello che solo il tasso di cap indica che dovrebbe essere. Ad esempio, gli sviluppatori immobiliari di talento possono guardare al progetto giusto, al momento giusto, al giusto prezzo e creare letteralmente il futuro reddito da locazione per sostenere una valutazione che altrimenti potrebbe apparire ricca in base alle condizioni attuali perché capiscono l'economia, fattori di mercato e consumatori. Nella mia vecchia città, ho visto un vecchio hotel terribile su un grande pezzo di terra trasformato in un vivace centro commerciale con edifici per uffici che pompavano considerevoli rendite per il proprietario. In assenza di quei flussi di cassa, del presente o del valore attuale netto, stai speculando in un modo o nell'altro, indipendentemente da ciò che dici a te stesso, indipendentemente da quali banche approvano i tuoi prestiti e non importa quale sia la società intorno a te.
Avrai bisogno di un'inflazione sostanziale nella valuta nominale (se stai usando il debito per finanziare l'acquisto) per salvarti o qualche tipo di evento a bassa probabilità per lavorare a tuo favore.
2. Guadagnare dai redditi da locazione generati dai tuoi investimenti immobiliari
Guadagnare denaro dalla riscossione delle rendite è così semplice che ogni bambino di sei anni che ha mai giocato a Monopoly comprende a livello viscerale come funzionano le basi. Se possiedi una casa, un condominio, un edificio per uffici, un hotel o qualsiasi altro investimento immobiliare , puoi addebitare le persone in affitto in cambio di consentire loro di utilizzare la proprietà o la struttura. Certo, semplice e facile non sono la stessa cosa. Se possiedi condomini o case in affitto, potresti trovarti ad occuparti di tutto, dai servizi igienici rotti agli inquilini che gestivano laboratori di metanfetamina. Se possiedi centri commerciali a strisce o edifici per uffici, potresti dover gestire un affare che ti ha affittato in bancarotta. Se possiedi magazzini industriali, potresti trovarti ad affrontare indagini ambientali per le azioni degli inquilini che hanno utilizzato la tua proprietà. Se possiedi unità di archiviazione, il furto potrebbe essere un problema. Gli investimenti immobiliari non sono il tipo che puoi telefonare e aspettarti che tutto vada bene.
La buona notizia è che ci sono strumenti disponibili che facilitano il confronto tra i potenziali investimenti immobiliari. Uno di questi, che diventerà inestimabile per la tua ricerca di guadagni immobiliari, è uno speciale rapporto finanziario chiamato cap rate, che è l'abbreviazione di "tasso di capitalizzazione". Se una proprietà guadagna $ 100.000 all'anno e vende per $ 1.000.000, dividere i guadagni ($ 100.000) per il prezzo ($ 1.000.000) e ottenere 0.1 o il 10%. Ciò significa che il tasso massimo della proprietà è del 10%, o che si otterrebbe un 10% atteso sul proprio investimento se si pagasse interamente il terreno in contanti e senza debiti.
Proprio come un titolo è in definitiva vale solo il valore attuale netto dei suoi flussi di cassa scontati, un immobile è finale vale la pena una combinazione di 1.) l'utilità che genera per il suo proprietario e 2.) i flussi di cassa attuali netti generati rispetto a il prezzo che è stato pagato per l'investimento. Il reddito locativo può essere un margine di sicurezza che ti protegge durante i crolli. Alcuni tipi di investimenti immobiliari sono più adatti a questo scopo. Per tornare alla nostra precedente discussione sulle sfide che consistono nel fare soldi da immobili, edifici per uffici, per fornire un esempio, in genere si tratta di contratti di affitto pluriennali. Acquistane uno al giusto prezzo, al momento giusto e con il giusto profilo di affittuario e di scadenza del leasing, e potrai attraversare un crollo immobiliare riscuotendo assegni in affitto superiori alla media che le società in leasing devono ancora fornire (a causa del contratto di locazione firmato) anche quando sono disponibili tariffe più basse altrove. Sbaglia, però, e potresti rimanere bloccato a sub-pareri molto dopo che il mercato si è ripreso.
3. Guadagnare da operazioni di impresa immobiliare
L'ultimo modo di fare soldi dagli investimenti immobiliari riguarda servizi speciali e attività commerciali. Se possiedi un hotel, potresti vendere film on-demand ai tuoi ospiti. Se possiedi un edificio per uffici, potresti guadagnare da distributori automatici e parcheggi. Se possiedi un autolavaggio, potresti guadagnare con gli aspirapolvere a tempo. Questi tipi di investimenti richiedono quasi sempre conoscenze specialistiche secondarie; ad esempio, ci sono uomini e donne che trascorrono la loro intera carriera specializzandosi nella progettazione, costruzione, proprietà e gestione degli autolavaggi. Per coloro che si elevano al vertice del proprio campo e comprendono le complessità di un determinato mercato, l'opportunità di fare soldi può essere infinita.
Maggiori informazioni su come fare soldi nel settore immobiliare
Per ulteriori informazioni su come fare soldi nel settore immobiliare, leggi The Complete Beginner's Guide to Real Estate Investing .