Perché acquistare una casa aiuta a costruire la nazione
Nel 2017, la costruzione di immobili ha contribuito con 1,07 miliardi di dollari alla produzione economica della nazione.
Questo è il 6% del prodotto interno lordo degli Stati Uniti. È inferiore al picco del 2006 di $ 1.195 miliardi. A quel tempo, la costruzione immobiliare era una forte componente dell'8,9% del PIL . La costruzione di immobili è ad alta intensità di manodopera. Ecco perché un calo dell'edilizia abitativa è stato un grande contributo all'elevato tasso di disoccupazione della recessione.
La costruzione è l'unica parte del settore immobiliare misurata in termini di PIL. Gli immobili riguardano anche molte altre aree del benessere economico che non sono misurate. Ad esempio, un calo delle vendite immobiliari porta infine a un calo dei prezzi degli immobili. Ciò riduce il valore di tutte le case, indipendentemente dal fatto che i proprietari stiano vendendo o meno. Riduce il numero di prestiti per la casa disponibili per i proprietari. Ridurranno la spesa dei consumatori .
Quasi il 70 percento dell'economia statunitense si basa sul consumo personale . Una riduzione della spesa dei consumatori contribuisce a una spirale al ribasso dell'economia.
Porta a ulteriori cali di occupazione, reddito e consumi. Se la Federal Reserve non interviene riducendo i tassi di interesse , allora il paese potrebbe cadere in una recessione . L'unica buona notizia riguardo ai prezzi delle case è che riduce le possibilità di inflazione .
Real Estate e la recessione del 2008
I ribassi dei prezzi delle case hanno inizialmente innescato la crisi finanziaria del 2008 , ma pochi se ne sono resi conto al momento.
A luglio 2007, il prezzo medio di una casa unifamiliare esistente era in calo del 4% dal suo picco nell'ottobre 2005, secondo l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari. Ma gli economisti non potevano essere d'accordo su quanto fosse male. Le definizioni di recessione , mercato ribassista e correzione del mercato azionario sono ben standardizzate, ma lo stesso non vale per il mercato immobiliare.
Molti lo paragonarono al declino del 24% durante la Grande Depressione del 1929 . Lo hanno anche paragonato al declino del 22-40% delle zone produttrici di petrolio durante il calo dei prezzi del petrolio nei primi anni '80. Secondo quegli standard, la crisi era appena degna di nota.
Alcuni studi economici hanno mostrato che il calo dei prezzi delle abitazioni del 10-15% è sufficiente per eliminare l' equità . Ciò crea un effetto valanga che crea forti dolori per i proprietari di case. Una grave perdita di capitale si è verificata in alcune comunità in Florida, Nevada e Louisiana nel 2007. In retrospettiva, molti di noi avrebbero dovuto ascoltarle.
Quasi la metà dei prestiti erogati tra il 2005 e il 2007 sono stati subprime . Significava che gli acquirenti avevano maggiori probabilità di default. Il vero problema era che le banche usavano questi mutui per sostenere trilioni di dollari di derivati . Le banche hanno piegato i mutui subprime in questi titoli garantiti da ipoteca .
Li hanno venduti come investimenti sicuri per i fondi pensione, le società e i pensionati. Questo perché erano "assicurati" di default da un nuovo prodotto assicurativo chiamato credit default swap . Il più grande emittente era American International Group Inc.
In caso di insolvenza dei mutuatari, i titoli garantiti da ipoteca avevano un valore discutibile. Così tanti investitori hanno cercato di esercitare i loro credit default swap che AIG ha esaurito i contanti. Ha minacciato di default stesso. Ecco perché la Federal Reserve ha dovuto salvarla. Ecco come i derivati hanno creato la crisi dei mutui .
Le banche con molti titoli garantiti da ipoteca sui loro libri, come Bear Stearns e Lehman Brothers, sono state evitate da altre banche. Senza contanti per gestire le loro attività, si sono rivolti alla Fed per chiedere aiuto. La Fed ha trovato un acquirente per il primo, ma non per il secondo.
La bancarotta di Lehman Brothers ha dato il via alla crisi finanziaria del 2008.
La maggioranza degli americani crede che il mercato immobiliare crollerà nei prossimi due anni. Vedono i prezzi delle case in aumento e la Fed innalza i tassi. Per loro, sembra una bolla che sarà seguita da un collasso. Ma ci sono molte differenze tra l'attuale mercato immobiliare e il mercato del 2005. Ad esempio, i prestiti subprime rappresentano solo il 5% del mercato dei mutui. Nel 2005, hanno contribuito al 20%. Inoltre, le banche hanno alzato gli standard di prestito. "Le pinne di casa devono fornire il 45 percento del costo di una casa. Durante la crisi dei subprime, hanno avuto bisogno del 20 percento o meno.
La cosa più importante è che i proprietari di case non stanno togliendo tanta equità dalle loro case. L'equità domestica è salita a $ 85 miliardi nel 2006, è crollata a meno di $ 10 miliardi nel 2010 e vi è rimasta fino al 2015. Nel 2017 era salita a $ 14 miliardi. Una grande ragione è che meno persone stanno depositando per bancarotta. Nel 2016, solo 770.846 sono stati dichiarati falliti. Nel 2010, 1,5 milioni di persone hanno fatto. Devi ringraziare Obamacare per questo. Ora che più persone sono coperte da un'assicurazione, sono meno probabilità di essere sommerse dalle spese mediche. Queste differenze rendono meno probabile un crollo del mercato immobiliare.