Conoscere i segnali di avvertimento e cosa dovresti fare ora
Segnali di avvertimento
Ci sono molti segnali che il mercato immobiliare si sta dirigendo verso il territorio delle bolle. La maggior parte degli arresti anomali si verificano solo perché è scoppiata una bolla di asset .
Un segno di una bolla immobiliare è che i prezzi delle case sono aumentati. I prezzi delle case famiglia media nazionali sono superiori del 32% all'inflazione . È simile al 2005, quando erano sopravvalutati del 35%.
The Housing Bellwether Barometer è un indice di case costruttrici e società di mutui. Nel 2017 è salito alle stelle come nel 2004 e nel 2005. Questo è secondo il suo creatore, Stack Financial Management, che lo ha usato per prevedere la crisi finanziaria del 2 008 . Allo stesso modo, l'ETF degli SPDR S & P Homebuilders è aumentato del 400% da marzo 2009. Ha sovraperformato il rialzo dello S & P 500 del 270%.
L'indice nazionale Case-Shiller ha raggiunto livelli record a dicembre 2016. Gli aumenti dei prezzi sono concentrati in sette aree urbane. I prezzi delle case a Denver e Dallas sono il 40% più alti dei loro picchi di prerecessione. I prezzi di Portland e Seattle sono il 20% più alti, e Boston, San Francisco e Charlotte sono il 10% al di sopra delle loro vette.
Secondo CoreLogic, i prezzi delle case a Denver, Houston, Miami e Washington, DC sono almeno il 10% più alti dei livelli sostenibili.
Allo stesso tempo, gli alloggi a prezzi accessibili sono crollati. Nel 2010, l'11% delle unità di noleggio in tutto il paese erano accessibili per le famiglie a basso reddito. Entro il 2016, era sceso al 4%.
La carenza è la peggiore nelle città in cui i prezzi delle case sono saliti alle stelle. Ad esempio, lo stock di noleggi a prezzi accessibili del Colorado è sceso dal 32,4% al solo 7,5% dal 2010.
Nel marzo 2017, William Poole, un anziano del Cato Institute, ha avvertito di un'altra crisi dei subprime. Ha avvertito che il 35% dei prestiti di Fannie Mae richiedeva un'assicurazione ipotecaria. Si tratta del livello nel 2006. In un certo senso, questi prestiti sono peggiori. Fannie e Freddie hanno abbassato la loro definizione di subprime da 660 a 620. Ciò significa che le banche non chiedono più mutuatari con punteggi tra 620 e 660 subprime. Poole era il capo della Federal Reserve Bank of Kansas che avvertì della crisi dei subprime nel 2005.
Nel 2016, il 5,7 percento di tutte le vendite di case è stato acquistato per la rivendita rapida. Queste case "flip" sono state rinnovate e vendute in meno di un anno. Attom Data Solutions ha riferito che è la percentuale più alta dal 2006, durante l'ultimo boom.
L'incidente del mercato immobiliare del 2008
Le persone catturate nell'incidente del 2008 sono spaventate dal fatto che una bolla del 2017 porterà a un altro incidente. Ma è stato causato da forze che non sono più presenti. Credit default swap derivati assicurati come i titoli garantiti da ipoteca . I gestori di hedge fund hanno creato una forte domanda per questi titoli apparentemente privi di rischio.
Ciò creò la domanda per i mutui che li sostenevano.
Per soddisfare questa domanda di mutui , le banche e i broker di mutui ipotecari hanno offerto prestiti a domicilio a chiunque. Hanno creato la crisi dei mutui subprime nel 2006.
Quando molti acquirenti non qualificati sono entrati nel mercato, la domanda è aumentata vertiginosamente. Molte persone comprarono case come investimenti da vendere mentre i prezzi aumentavano. Esibivano un'esuberanza irrazionale , un segno distintivo di qualsiasi bolla immobiliare.
Nel 2006, i costruttori di case hanno finalmente raggiunto la domanda. Quando l'offerta superò la domanda, i prezzi delle case iniziarono a diminuire. Questo ha fatto esplodere la bolla delle attività.
Nel settembre 2006, la National Association of Realtors ha riferito che i prezzi delle case erano diminuiti per la prima volta in 11 anni. L'inventario era alto, fornendo una fornitura di 7,5 mesi. A novembre, il dipartimento del commercio ha rivelato che i nuovi permessi di casa erano inferiori del 28% rispetto al 2005.
Ma la Federal Reserve ha ignorato questi avvertimenti. Pensava che l'economia fosse abbastanza forte da togliere l'alloggiamento dal suo crollo. Ha sottolineato il forte impiego, la bassa inflazione e l'aumento della spesa al consumo. Ha anche promesso di abbassare i tassi di interesse . Ciò darebbe all'economia una liquidità sufficiente per alimentare la crescita.
La Fed ha sottostimato le dimensioni e l'impatto del mercato dei titoli garantiti da ipoteca . Le banche avevano assunto "quant jocks" per creare questi nuovi titoli. Hanno scritto programmi per computer che hanno classificato pacchetti di ipoteche in bundle ad alto rischio e basso rischio. I bundle ad alto rischio pagati di più ma erano più probabilità di default. I pacchetti a basso rischio erano più sicuri, ma pagati di meno.
Questi pacchetti contenevano quantità sconosciute di mutui subprime . Le banche non si sono preoccupate del merito di credito dei mutuatari perché hanno rivenduto i mutui sul mercato secondario .
La bomba a orologeria era il milione di prestiti solo per interessi . Questi hanno permesso ai mutuatari di ottenere pagamenti mensili più bassi. Ma questi tassi ipotecari si azzerano a un livello più alto dopo tre anni. Molti di questi proprietari non potevano pagare il mutuo. Poi i prezzi delle case sono caduti e non potevano vendere le loro case per un profitto. Di conseguenza, sono stati in default.
Quando i tempi erano buoni, non importava. Tutti hanno acquistato i pacchetti ad alto rischio perché hanno dato un rendimento più elevato. Mentre il mercato immobiliare diminuiva, tutti sapevano che i prodotti stavano perdendo valore. Dal momento che nessuno li capiva, il valore di rivendita di questi derivati non era chiaro.
Ultimo ma non meno importante, molti degli acquirenti di questi MBS non erano solo altre banche. Erano investitori individuali , fondi pensione e hedge fund . Che diffondono il rischio in tutta l'economia. Gli hedge fund hanno utilizzato questi derivati come garanzia per prendere in prestito denaro. Ciò ha generato rendimenti più elevati in un mercato rialzista, ma ha amplificato l'impatto di qualsiasi recessione. La Securities and Exchange Commission non regolamentava gli hedge fund, quindi nessuno sapeva quanta parte stava succedendo.
La Fed non si è resa conto che un collasso si stava preparando fino a marzo 2007. Si è reso conto che le perdite di alloggi a fondo hedge potrebbero minacciare l'economia. Durante l'estate, le banche non hanno voluto prestarsi l'un l'altro. Avevano paura di ricevere una brutta MBS in cambio. I banchieri non sapevano quanto male avevano sui loro libri. Nessuno voleva ammetterlo. Se lo facessero, il loro rating sarebbe abbassato. Quindi, il loro prezzo delle azioni diminuirebbe e non sarebbero in grado di raccogliere più fondi per rimanere in attività. Il mercato azionario ha visto segarsi per tutta l'estate, mentre gli osservatori del mercato hanno cercato di capire quanto fossero cattive le cose.
Ad agosto, il credito era diventato così stretto che la Fed prestava prestiti per $ 75 miliardi. Voleva ripristinare la liquidità abbastanza a lungo da consentire alle banche di ridurre le loro perdite e tornare al business del prestito di denaro. Invece, le banche hanno smesso di prestare a quasi tutti.
La spirale discendente era in corso. Mentre le banche riducono i mutui, i prezzi delle case sono diminuiti ulteriormente. Ciò ha reso più debitori per andare in default, che ha aumentato i crediti inesigibili sui libri delle banche. Ciò ha fatto sì che le banche si prestino ancora meno.
Nove motivi per cui un crollo dell'alloggiamento non è imminente
- Ci sono molte differenze tra il mercato immobiliare nel 2005 e il mercato attuale. Nel 2005, i prestiti subprime ammontavano a oltre $ 620 miliardi e costituivano il 20% del mercato dei mutui. Nel 2015, hanno totalizzato $ 56 miliardi e comprendevano il 5% del mercato.
- Le banche hanno alzato gli standard di prestito. Secondo il CoreLogic's Housing Credit Index, i prestiti originati nel 2016 sono stati tra i più di alta qualità originati negli ultimi 15 anni. Nell'ottobre 2009, il punteggio medio FICO era 686, secondo Fair Isaac. Nel 2001, il punteggio medio era 490-510.
- Gli standard di prestito più rigorosi hanno fatto la differenza nel mercato dei "flip". I finanziatori finanziano solo il 55 percento del valore della casa. Il "flipper" deve venire con il resto. Durante la crisi dei subprime, le banche hanno prestato l'80% o più.
- Il numero di case vendute oggi è del 20 percento inferiore al picco pre-incidente. Ciò significa che c'è solo una fornitura di quattro mesi di case disponibili per la vendita. Di conseguenza, circa il 64 percento degli americani possiede la propria casa, rispetto al 68 percento del 2007.
- Le vendite domestiche sono più basse perché la recessione ha ostacolato la capacità dei giovani di iniziare una carriera e comprare case. Di fronte a un mercato del lavoro povero, molti hanno migliorato la loro istruzione. Di conseguenza, ora sono gravati da prestiti scolastici. Ciò rende meno probabile che possano risparmiare abbastanza per comprare una casa. Ciò manterrà la domanda verso il basso.
- I prezzi delle case hanno superato le entrate. Il rapporto costo / reddito medio è del 30%. In alcune aree della metropolitana, è salito alle stelle del 40 o 50 percento. Sfortunatamente, le aree metropolitane sono anche dove sono i posti di lavoro. Ciò costringe i giovani a pagare di più in affitto per essere vicini a un lavoro che non paga abbastanza per comprare una casa. Il 32% delle vendite di case oggi sta per la prima volta in casa acquirenti, rispetto al 40% storicamente, dice il NAR. In genere, questo acquirente ha 32 anni, guadagna $ 72.000 e paga $ 182,500 per una casa. Una coppia con due redditi paga in media $ 208,500.
- I proprietari di case non stanno togliendo tanta equità dalle loro case. L'equità domestica è salita a $ 85 miliardi nel 2006, è crollata a meno di $ 10 miliardi nel 2010 e vi è rimasta fino al 2015. Nel 2017 era salita a $ 14 miliardi. Obamacare è una delle ragioni per questo. Le richieste di fallimento sono diminuite del 50 percento da quando l'ACA è stata approvata. Nel 2010 sono state depositate 1,5 milioni di persone. Nel 2016, solo 770.846.
- Alcune persone sottolineano che i prezzi delle abitazioni nazionali hanno superato il picco del 2006. Ma una volta regolati per 11 anni di inflazione, sono solo al livello del 2004. Tra il 2012 e il 2017, i prezzi delle abitazioni sono aumentati in media del 6,5% all'anno. Tra il 2002 e il 2006, sono aumentati del 7,5% all'anno. Nel 2005, sono saliti alle stelle del 16 percento.
- I costruttori di case si concentrano su case di fascia alta. Le nuove case sono più grandi e più costose. La dimensione media di una nuova casa unifamiliare è di quasi 2700 metri quadrati. Questo rispetto a 2.500 piedi quadrati nel 2006.
Cosa potrebbe causare un collasso
I più alti tassi di interesse hanno causato un collasso nel passato. Questo perché rendono i prestiti più costosi. Questo rallenta la costruzione di case, diminuendo l'offerta. Ma rallenta anche i prestiti, che riducono la domanda. Nel complesso, un lento e costante aumento dei tassi d'interesse non creerà una catastrofe.
È vero che i più alti tassi di interesse hanno preceduto il crollo delle abitazioni nel 2006. Ma questo è dovuto ai molti mutuatari che avevano prestiti a tasso agevolato e mutui a tasso variabile . A differenza di un prestito convenzionale , i tassi di interesse aumentano insieme al tasso sui fed funds . Molti avevano anche tassi di lancio introduttivi che si resettavano dopo tre anni. Quando la Federal Reserve ha aumentato i tassi allo stesso tempo, i mutuatari hanno scoperto che non potevano più permettersi i pagamenti. I prezzi delle case sono diminuiti allo stesso tempo, quindi questi titolari di ipoteche non hanno potuto effettuare pagamenti o vendere la casa. Ecco perché i tassi di default erano così alti.
La storia del tasso dei fed funds rivela che la Fed ha aumentato i tassi troppo velocemente tra il 2004 e il 2006. Il tasso era dell'1,0 per cento nel giugno 2004, raddoppiando al 2,25 per cento entro dicembre. Ha raddoppiato i tassi di nuovo, al 4,25 per cento, entro dicembre 2005. Sei mesi dopo, il tasso era del 5,25 per cento.
La Fed ha alzato i tassi a un ritmo molto più lento dal 2015. Lo ha aumentato allo 0,5 per cento a dicembre 2015. L'ha aumentato di 1/4 punto entro la fine del 2016 e dell'1,25 per cento entro giugno 2017 .
Il mercato immobiliare potrebbe crollare se le banche e gli hedge fund tornassero a investire in prodotti finanziari rischiosi. Questi derivati erano una delle principali cause della crisi finanziaria . Le banche hanno ridotto i mutui ipotecari e li hanno rivenduti in titoli garantiti da ipoteca. Questi titoli erano più importanti degli ipoteche stessi. Ecco perché le banche hanno venduto mutui a chiunque. Ne avevano bisogno per supportare i derivati. Li hanno tagliati in modo che i cattivi mutui fossero nascosti in pacchi con quelli buoni. Poi, quando i mutuatari si sono dichiarati inadempienti, tutti i derivati erano sospettati di essere cattivi. Ecco perché ha causato la scomparsa di Bear Stearns e Lehman Brothers.
Il piano di riforma fiscale di Trump potrebbe innescare una caduta dei prezzi che potrebbe portare a un collasso. Il Congresso ha suggerito di rimuovere la detrazione per i tassi di interesse dei mutui. Tale deduzione ammonta a $ 71 miliardi. Agisce come una sovvenzione federale per il mercato immobiliare. La riduzione delle tasse aiuta i proprietari di case ad avere un patrimonio netto medio di $ 195.400. Questo è molto più grande del valore netto degli affittuari di $ 5,400. Anche se il piano fiscale mantiene la detrazione, il piano fiscale toglie gran parte dell'incentivo. Il piano di Trump ha alzato la deduzione standard. Di conseguenza, gli americani non si sarebbero più specificati. Quando ciò accade, non possono approfittare della deduzione degli interessi ipotecari. Il settore immobiliare si oppone al piano fiscale.
Il mercato potrebbe crollare se la curva dei rendimenti sui titoli del Tesoro USA fosse invertita . Questo è quando i tassi di interesse per i Treasury a breve termine diventano più alti dei rendimenti a lungo termine. I normali rendimenti a breve termine sono inferiori perché gli investitori non richiedono un rendimento elevato da investire per meno di un anno. Quando inverte, significa che gli investitori pensano che il breve termine sia più rischioso di lungo termine. Questo ha devastato il mercato dei mutui e segnala una recessione. La curva dei rendimenti si è invertita prima degli ioni di recesso del 2008, 2000, 1991 e 1981.
I prezzi delle case cadranno?
Nell'ultima bolla immobiliare, i costruttori edili hanno presentato i permessi per nuove costruzioni. Era meno di 1 milione nel 1990 durante la recessione. È gradualmente aumentato negli anni '90, superando 1 milione nel 1998. Rimase a quel livello fino al 2002, quando superò 1,5 milioni. Colpì un nuovo record di 2 milioni nel 2004 e nel 2005. Nel 2006, i prezzi delle case iniziarono a scendere. I costruttori hanno cercato oltre 1,5 milioni di permessi. Questo è sceso a meno di 1 milione nel 2007. Nel 2009 era crollato a 500.000.
Nel 2017 sono gradualmente risaliti a 1,3 milioni. Si prevede una deriva inferiore a 1,1 milioni entro il 2020.
Quando si ripresenterà il mercato immobiliare?
Il prossimo crollo del mercato si verificherà nel 2026, secondo il professore della Harvard Extension School, Teo Nicholas. Lo basa su uno studio dell'economista Homer Hoyt. I boom e gli affari immobiliari hanno seguito un ciclo di 18 anni dal 1800. Le uniche eccezioni erano la seconda guerra mondiale e la stagflazione.
Nicholas dice che il mercato immobiliare 2017 è ancora in fase di espansione. La fase successiva, ipersupply, non si verificherà fino a quando i tassi di posti vacanti non inizieranno ad aumentare. Se ciò si verifica mentre la Fed aumenta i tassi di interesse, potrebbe causare un arresto anomalo.
Come proteggersi da un incidente
Se sei tra la maggioranza degli americani che sono preoccupati, allora ci sono sette cose che puoi fare per proteggerti da un incidente immobiliare.
- Compra una casa in cui vivere, non da capovolgere. Due terzi delle case perse nella crisi finanziaria erano seconde e terze case. Quando il prezzo di vendita scese sotto il mutuo, i proprietari se ne andarono. Hanno mantenuto le loro case, ma hanno perso i loro investimenti.
- Ottieni un mutuo a tasso fisso. Con l'aumento dei tassi dei mutui, il tuo pagamento rimarrà lo stesso. Se questo significa che puoi permetterti solo una casa più piccola, così sia. È meglio che rischiare e perderlo in seguito.
- Se ottieni un mutuo a tasso variabile, scopri quale sarà il tasso di interesse al momento del ripristino. Calcola il pagamento mensile e assicurati di potertelo permettere di pagare con il tuo reddito corrente. Prendi la differenza tra quel pagamento futuro e quello che paghi oggi con il tasso di interesse più basso e salvalo. In questo modo avrai i fondi per pagare il tuo mutuo se il tuo reddito cade.
- Compra la casa peggiore nella migliore area che ti puoi permettere. Assicurati che l'area abbia buone scuole, anche se non hai intenzione di avere bambini da solo. I potenziali acquirenti lo faranno. Puoi sempre migliorare la casa nel corso degli anni se il tuo reddito lo consente. I buoni quartieri non soffriranno tanto nella prossima recessione quanto nelle aree più povere. Inoltre si riprenderanno più velocemente.
- Assicurati che la tua casa abbia almeno tre camere da letto. Questo attirerà le famiglie se è necessario rivendere.
- Il modo migliore per proteggersi è con un portafoglio di attività ben diversificato . Diversificazione significa un mix equilibrato di azioni , obbligazioni, materie prime e capitale proprio nella vostra casa. La maggior parte dei pianificatori finanziari non include l'equità domestica come una risorsa, ma dovrebbero. È il più grande vantaggio che possiedono le persone.
- Per limitare il danno di un crollo immobiliare, compra la casa più piccola in cui puoi ragionevolmente vivere. Cerca di estinguere il mutuo in anticipo, in modo da non perdere la tua casa in una fase di recessione. Aumenta i tuoi investimenti in azioni, obbligazioni e materie prime in modo che eguagliano o superino il tuo capitale di casa. Se c'è una bolla immobiliare nell'edilizia, non soccombere alla tentazione di rifinanziare ed estrapolare l'equità. Invece, rivisita l' asset allocation per assicurarti che sia ancora bilanciata.