È possibile utilizzare i REIT per investire in immobili commerciali
- La vendita al dettaglio include centri commerciali al coperto, centri commerciali all'aperto e grandi rivenditori di scatole. Comprende anche negozi di alimentari e ristoranti. Il suo valore è di circa $ 2,1 trilioni o il 36% del valore totale degli immobili commerciali. Consiste di almeno 9,5 miliardi di piedi quadrati di spazio nel centro commerciale.
- Gli hotel includono motel, resort di lusso e business hotel. Questa categoria non include le case che affittano le stanze tramite Airbnb. Ci sono circa 4,4 milioni di camere d'albergo per 1,992 miliardi di dollari.
- Gli edifici per uffici includono di tutto, dai grattacieli di Manhattan al tuo studio legale. Ci sono circa 4 miliardi di metri quadrati di spazi per uffici, per un valore di circa $ 1,7 trilioni o il 29 percento del totale.
- I condomini sono immobili commerciali. Le aziende li possiedono solo per ottenere un profitto. Ecco perché le case affittate dai loro proprietari sono residenziali, non commerciali. Alcuni rapporti includono dati sulla costruzione di appartamenti in statistica per immobili residenziali anziché immobili commerciali. Ci sono circa 33 milioni di metri quadrati di spazio in affitto, per un valore di circa $ 1,44 trilioni.
- La proprietà industriale viene utilizzata per fabbricare, distribuire o immagazzinare un prodotto. Non è sempre considerato commerciale, soprattutto nei piani di utilizzo del suolo e nella zonizzazione. Ci sono 13 miliardi di piedi quadrati di proprietà industriale del valore di circa $ 240 miliardi.
Altre categorie di immobili commerciali sono molto più piccole. Questi includono alcune organizzazioni non profit, come ospedali e scuole. La terra libera è un immobile commerciale se sarà affittata, non venduta.
Come l'immobiliare commerciale influisce sull'economia
Come componente del prodotto interno lordo, la costruzione di immobili commerciali contribuisce al 3% della produzione economica totale degli Stati Uniti.
Nel 2017 ci sono stati $ 472 miliardi di costruzioni immobiliari commerciali. Il massimo storico è stato di $ 586,3 miliardi nel 2008. Il minimo è stato di $ 376,3 miliardi nel 2010. Ciò ha rappresentato un calo dal 4,1% al 2,6% del PIL.
Perché la costruzione di immobili commerciali è durata due anni in più rispetto alla bolla immobiliare ? La costruzione di immobili commerciali richiede più tempo rispetto alla costruzione di immobili residenziali. I costruttori devono prima assicurarsi che ci siano abbastanza case e acquirenti per supportare il nuovo sviluppo. Quindi ci vuole tempo per raccogliere denaro dagli investitori. Occorrono diversi anni per costruire centri commerciali, uffici e scuole. Ci vuole ancora più tempo per affittare i nuovi edifici. Quando il mercato immobiliare si è schiantato nel 2006, i progetti immobiliari commerciali erano già in corso.
Di solito è possibile prevedere cosa accadrà negli immobili commerciali seguendo gli alti e bassi del mercato immobiliare. Come indicatore di ritardo , le statistiche immobiliari commerciali seguono l'andamento residenziale di un anno o due. Non mostreranno i segni di una recessione . Colpiscono il loro basso bene dopo gli immobili residenziali.
Come investire in immobili commerciali
Un fondo di investimento immobiliare è una società pubblica che sviluppa e possiede proprietà immobiliari commerciali.
L'acquisto di azioni in un REIT è il modo più semplice per il singolo investitore di trarre profitto dagli immobili commerciali. È possibile acquistare e vendere azioni di REIT proprio come azioni , obbligazioni o qualsiasi altro tipo di sicurezza . Distribuiscono utili imponibili agli investitori, simili ai dividendi azionari. I REIT limitano il rischio consentendoti di possedere una proprietà senza contrarre un mutuo. Poiché i professionisti gestiscono le proprietà, risparmi tempo e denaro.
A differenza di altre società pubbliche, i REIT devono distribuire almeno il 90 percento dei loro utili imponibili agli azionisti. Ciò consente loro di risparmiare il costo delle tasse aziendali, che viene pagato dall'azionista all'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze .
Il rapporto di previsione 2015 della National Association of Realtors, "Scaling New Heights", ha rivelato l'impatto di REITS. Ha dichiarato che REIT possiede il 34% del capitale netto nel mercato immobiliare commerciale.
Questa è la seconda fonte di proprietà. Il più grande è il private equity , che detiene il 43,7 percento.
Pro e contro dei REIT
Poiché i valori immobiliari commerciali sono un indicatore ritardato , i prezzi dei REIT non aumentano e diminuiscono con il mercato azionario. Ciò li rende una buona aggiunta a un portafoglio diversificato. I REIT condividono un vantaggio con obbligazioni e titoli che producono dividendi in quanto forniscono un flusso costante di reddito. Come tutti i titoli, sono regolamentati e facili da acquistare e vendere.
Tieni presente che il valore del tuo REIT riflette molto più del sottostante immobiliare. È anche influenzato dalla domanda di REIT stessi come investimento. Sono in concorrenza con azioni e obbligazioni per gli investitori. Quindi, anche se il valore degli immobili di proprietà del REIT aumenta, il prezzo delle azioni potrebbe cadere in un crollo del mercato azionario.
Quando comprare e vendere REIT
Quando investi in REIT, assicurati di essere a conoscenza del ciclo economico e del suo impatto sugli immobili commerciali. Durante un boom, gli immobili commerciali potrebbero sperimentare una bolla immobiliare dopo il declino immobiliare residenziale. Durante una recessione, l'immobiliare commerciale raggiunge il suo minimo dopo gli immobili residenziali.
REIT Versus ETF immobiliari
I fondi negoziati in borsa tengono traccia dei prezzi delle azioni dei REIT. Gli investitori sono attratti dagli ETF perché hanno commissioni molto basse. Ma sono un altro passo rimosso dal valore del sottostante immobiliare. Di conseguenza, sono più suscettibili al mercato azionario e al ribasso dei mercati azionari .
Immobili commerciali durante la crisi finanziaria
Il credito immobiliare commerciale ha recuperato dalla crisi finanziaria del 2008 . Nel 30 giugno 2014, le banche della nazione, di cui 6.680 sono assicurate dalla Federal Deposit Insurance Corporation, detenevano $ 1,63 trilioni di prestiti commerciali. Quello era il 2 percento più alto del picco di $ 1.6 trilioni di marzo 2007.
Gli immobili commerciali hanno segnato il loro declino tre anni dopo che i prezzi degli immobili residenziali hanno iniziato a calare. A dicembre 2008, gli sviluppatori commerciali hanno dovuto affrontare tra i $ 160 miliardi e $ 400 miliardi di insolvenze sul prestito. Hanno strapazzato per trovare le banche per rifinanziarle. La maggior parte di questi prestiti aveva solo un'equità del 20-30%. Le banche ora richiedono un'equità del 40-50%.
A differenza dei mutui per la casa, i prestiti per i centri commerciali e gli edifici per uffici hanno grossi pagamenti alla fine del trimestre. Invece di pagare il prestito, gli sviluppatori rifinanziano. Se il finanziamento non è disponibile, le banche devono precludere.
Si prevedeva che le perdite di prestiti avrebbero raggiunto i $ 30 miliardi e avrebbero ridotto le banche comunitarie più piccole. Non erano così duramente colpiti dal caos dei mutui subprime delle grandi banche. Ma avevano investito di più nei centri commerciali locali, nei complessi di appartamenti e negli hotel. Molti temevano che il crollo delle piccole banche avrebbe potuto essere tanto grave quanto la crisi del risparmio e dei prestiti 20 anni fa.
Circa $ 300 miliardi di prestiti commerciali a breve termine sono maturati nel 2008, secondo il Real Estate Roundtable. Molti di quei prestiti potrebbero essere andati male se non fossero stati rifinanziati.
Nell'ottobre 2009, la Federal Reserve ha riferito che le banche avevano accantonato solo $ 0,38 per ogni dollaro di perdite. Era solo il 45 percento del debito eccezionale di $ 3.4 trilioni. Centri commerciali, edifici per uffici e alberghi andavano in bancarotta a causa di posti vacanti. Persino il presidente Obama è stato informato della potenziale crisi della sua squadra economica.
Il valore degli immobili commerciali è sceso del 40-50% tra il 2008 e il 2009. I proprietari di immobili commerciali sono riusciti a trovare denaro per effettuare i pagamenti. Molti inquilini avevano cessato l'attività o rinegoziato i pagamenti più bassi. I proprietari hanno cercato di raccogliere denaro vendendo azioni di nuovi titoli. Hanno utilizzato i fondi per sostenere i pagamenti su immobili esistenti. Di conseguenza, non potevano aumentare il valore per gli azionisti. Hanno diluito il valore sia per gli azionisti esistenti che per quelli nuovi. In un'intervista con Jon Cona di TARP Capital, è stato rivelato che i nuovi azionisti probabilmente stavano "buttando soldi dopo il male".
A giugno 2010, il tasso di insolvenza dei mutui per gli immobili commerciali stava peggiorando. Secondo Real Capital Analytics, il 4,17% dei prestiti è in default nel primo trimestre del 2010. Si tratta di 45,5 miliardi di dollari in prestiti bancari. È superiore sia al 3,83% del quarto trimestre del 2009 sia al 2,25% di un anno fa. È molto peggio del tasso di default dello 0,58% nella prima metà del 2006, ma non così male come il 4,55% del 1992.
Nell'ottobre 2010, sembrava che gli affitti per gli immobili commerciali avessero iniziato a stabilizzarsi. Per tre mesi, gli affitti per 4 miliardi di metri quadrati di uffici sono diminuiti in media di un centesimo. Il tasso di posti vacanti dell'ufficio nazionale sembrava stabilizzarsi al 17,5 percento. Era inferiore al record del 1992 del 18,7%, secondo la società di ricerche immobiliari REIS, Inc.
La crisi finanziaria ha lasciato i valori REIT depressi per anni. Perché? Una delle ragioni è che è stato difficile vedere i beni immobiliari acquistati durante la crisi. Un secondo è che i proprietari di immobili commerciali erano capovolti nei loro mutui. I loro valori di proprietà commerciali erano diminuiti del 40-50% dal 2008, riducendo il valore dei REIT.
I prestiti immobiliari commerciali hanno quasi causato una seconda recessione. Nel 2013, le banche detenevano $ 991,2 miliardi di prestiti commerciali, un aumento del 3,3% rispetto al 2012. La maggior parte erano destinati a condomini. Circa un terzo è in scadenza tra il 2015 e il 2017. La maggior parte è stata scritta nel 2005 fino al 2007, quando i valori delle proprietà erano alti. Questi prestiti potrebbero essere inadempienti se i prezzi degli appartamenti fossero diminuiti. Invece, le persone che avevano perso le loro case divennero affittuari. Hanno mantenuto i prestiti da inadempienti e l'economia da un'altra recessione.