Investire per principianti

Come investire nel settore immobiliare

Investire nel settore immobiliare è una delle più antiche forme di investimento, essendo stato presente fin dai primi giorni della civiltà umana. Prevedendo i mercati azionari moderni, il settore immobiliare è una delle cinque classi di investimento di base che ogni investitore dovrebbe seriamente considerare di aggiungere al proprio portafoglio per l'eccezionale flusso di cassa, liquidità, redditività, imposte e benefici di diversificazione che offre. In questa guida introduttiva, ti illustreremo le basi dell'investimento immobiliare e discuterò i diversi modi in cui potresti acquisire o prendere possesso degli investimenti immobiliari.

Innanzitutto, iniziamo dalle basi: che cosa è l'investimento immobiliare?

Che cosa è l'investimento immobiliare?

Gli investimenti immobiliari sono una vasta categoria di attività operative, di investimento e finanziarie incentrate sul fare soldi da beni materiali o flussi di cassa in qualche modo legati a una proprietà tangibile.

Ci sono quattro modi principali per fare soldi nel settore immobiliare:

1. Apprezzamento immobiliare : questo è quando la proprietà aumenta di valore. Ciò potrebbe essere dovuto a un cambiamento nel mercato immobiliare che aumenta la domanda di immobili nella vostra zona. Potrebbe essere dovuto agli aggiornamenti che hai inserito nel tuo investimento immobiliare per renderlo più attraente per i potenziali acquirenti o affittuari. Apprezzamento immobiliare è un gioco difficile, però.
2. Reddito del flusso di cassa (affitto) : questo tipo di investimento immobiliare si concentra sull'acquisto di una proprietà immobiliare, come un condominio, e sul suo funzionamento in modo da raccogliere un flusso di denaro dall'affitto. Il reddito del flusso di cassa può essere generato da condomini, edifici per uffici, case in affitto e altro.
3. Redditi correlati al settore immobiliare : si tratta di proventi generati da broker e altri specialisti del settore che guadagnano attraverso commissioni derivanti dall'acquisto e dalla vendita di immobili. Comprende anche società di gestione immobiliare che riescono a mantenere una percentuale di affitti in cambio della gestione delle attività quotidiane di un immobile.

1. Redditi d'investimento immobiliari ausiliari : per alcuni investimenti immobiliari, questa può essere un'enorme fonte di profitto. I redditi da investimenti immobiliari accessori includono cose come i distributori automatici negli edifici per uffici o le lavanderie negli appartamenti a basso costo. In effetti, servono come mini-imprese all'interno di un investimento immobiliare più grande, permettendoti di guadagnare denaro da una collezione semi-captive di clienti.

La forma più pura e semplice di investimento immobiliare è tutta una questione di flusso di cassa da affitti piuttosto che di apprezzamento . Gli investimenti immobiliari avvengono quando l'investitore, noto anche come il proprietario, acquisisce un pezzo di proprietà tangibile, che si tratti di terreni agricoli grezzi, terreni con una casa, terreni con un edificio per uffici, terreni con un magazzino industriale, o un appartamento.

Lui o lei poi trova qualcuno che vuole usare questa proprietà, noto come inquilino , e stipulano un accordo. L'inquilino è autorizzato ad accedere al bene immobile, a utilizzarlo a determinate condizioni, per un determinato periodo di tempo e con alcune restrizioni, alcune delle quali sono previste dalla legge federale, statale e locale, e altre sono concordato nel contratto di locazione o nel contratto di noleggio . In cambio, l'inquilino paga per la possibilità di utilizzare l'immobile. Il pagamento che invia al proprietario è noto come "affitto".

Per molti investitori, i redditi da locazione derivanti da investimenti immobiliari hanno un enorme vantaggio psicologico rispetto ai dividendi e agli interessi derivanti dall'investimento in azioni e obbligazioni . Possono guidare dalla proprietà, vederla e toccarla con le loro mani. Possono dipingerlo con il loro colore preferito o assumere un architetto e un'impresa di costruzioni per modificarlo. Possono utilizzare le proprie capacità di negoziazione per determinare il tasso di noleggio, consentendo a un buon operatore di generare tassi di capitalizzazione più elevati o "tassi di cap".

Di volta in volta, gli investitori immobiliari diventano fuorvianti come gli investitori azionari durante le bolle del mercato azionario, insistendo sul fatto che i tassi di capitalizzazione non contano. Non cadere per questo. Se sei in grado di valutare in modo appropriato le tue tariffe di noleggio, dovresti godere di un tasso di rendimento soddisfacente sul tuo capitale dopo aver contabilizzato il costo della proprietà, comprese ragionevoli riserve di ammortamento , imposte sulla proprietà e sul reddito, manutenzione, assicurazione e altre spese correlate. Inoltre, dovresti misurare la quantità di tempo necessaria per gestire l'investimento, poiché il tuo tempo è il bene più prezioso che hai: è la ragione per cui il reddito passivo è così apprezzato dagli investitori. (Una volta che le tue partecipazioni sono abbastanza grandi, puoi stabilire o assumere una società di gestione di proprietà immobiliari per gestire le operazioni giornaliere del tuo portafoglio immobiliare in cambio di una percentuale del ricavo da locazione, trasformando gli investimenti immobiliari che erano stati gestito attivamente in investimenti passivi).

Quali sono alcuni dei modi più popolari per una persona di iniziare a investire nel settore immobiliare?

Vi è una miriade di diversi tipi di investimenti immobiliari che una persona potrebbe considerare per il proprio portafoglio.

È più facile pensare in termini di categorie principali in cui gli investimenti immobiliari si basano su vantaggi e svantaggi unici, caratteristiche economiche e cicli di affitto, termini di leasing consueti e pratiche di intermediazione del tipo di proprietà. Le proprietà immobiliari sono ordinariamente classificate in uno dei seguenti gruppi:

• Investimenti immobiliari residenziali - Si tratta di immobili che implicano investimenti in immobili legati a case o appartamenti in cui vivono persone o famiglie. A volte, gli investimenti immobiliari di questo tipo hanno una componente aziendale di servizi, come strutture di vita assistita per anziani o edifici a servizio completo per inquilini che desiderano un'esperienza di lusso. I contratti di locazione di solito durano 12 mesi, danno o prendono sei mesi su entrambi i lati, portando a un adeguamento molto più rapido delle condizioni di mercato rispetto ad altri tipi di investimenti immobiliari.
• Investimenti immobiliari commerciali - Gli investimenti immobiliari commerciali consistono principalmente in edifici per uffici. Questi contratti di affitto possono essere bloccati per molti anni, risultando in un'arma a doppio taglio. Quando un investimento immobiliare commerciale è interamente affittato con locatari a lungo termine che hanno concordato tassi di leasing ricchi di prezzi, il flusso di cassa continua anche se i tassi di leasing su proprietà comparabili scendono (a condizione che l'inquilino non fallisca). D'altra parte, è vero il contrario: potresti trovarti a guadagnare considerevolmente tassi di leasing sotto il mercato in un edificio per uffici perché hai firmato contratti di leasing a lungo termine prima che i tassi di leasing aumentassero.

• Investimenti immobiliari industriali - Le proprietà che rientrano nell'ombrello immobiliare industriale possono comprendere magazzini e centri di distribuzione, unità di stoccaggio, impianti di produzione e impianti di assemblaggio.
• Investimenti immobiliari retail - Alcuni investitori desiderano possedere proprietà come centri commerciali, centri commerciali o centri commerciali tradizionali. Gli inquilini possono includere negozi al dettaglio, parrucchieri, ristoranti e imprese simili. In alcuni casi, le tariffe di noleggio includono una percentuale delle vendite al dettaglio di un negozio per creare un incentivo per il proprietario a fare quanto lui o lei a rendere attraente la proprietà al dettaglio per gli acquirenti.
• Investimenti immobiliari a uso misto - Si tratta di una categoria di tutti i tipi per quando un investitore sviluppa o acquisisce una proprietà che include più tipi di investimenti immobiliari di cui sopra. Ad esempio, potresti costruire un edificio a più piani con negozi e ristoranti al piano terra, spazi per uffici nei piani successivi e appartamenti residenziali sui piani rimanenti.

Puoi anche essere coinvolto nella parte del prestito immobiliare investendo:

• Possedere una banca che sottoscrive mutui e prestiti immobiliari commerciali. Questo può includere la proprietà pubblica delle azioni . Quando un investitore istituzionale o individuale sta analizzando un titolo bancario, paga prestare attenzione all'esposizione immobiliare dei prestiti bancari.
• Sottoscrizione di mutui privati ​​per privati, spesso a tassi di interesse più elevati per compensare il rischio aggiuntivo, includendo forse una prestazione di credito da leasing a proprietario.
• Investire in titoli mezzanine, che consente di prestare denaro a un progetto immobiliare che è possibile convertire in azioni se non viene rimborsato. Questi sono a volte utilizzati nello sviluppo di franchising di hotel.

Ci sono sub-specialità di investimento immobiliare tra cui:

• Leasing di uno spazio in modo da avere poco capitale legato in esso, migliorandolo, quindi sottolacciando lo stesso spazio agli altri per tassi molto più alti, creando incredibili rendimenti sul capitale. Un esempio è un business office flessibile e ben gestito in una grande città in cui i lavoratori più piccoli o mobili possono acquistare l'ufficio o affittare uffici specifici.
• Acquisizione di certificati di pegno fiscale. Si tratta di un'area esoterica di investimento immobiliare e non appropriata per investitori hands-off o inesperti ma che - nelle giuste circostanze, al momento giusto e con il giusto tipo di persona - genera alti rendimenti per compensare il mal di testa e rischi coinvolti.

Real Estate Investment Trusts (REIT)

Oltre a tutto questo, puoi effettivamente investire nel settore immobiliare attraverso qualcosa di conosciuto come un fondo di investimento immobiliare, o REIT. Un investitore può acquistare REIT attraverso un conto di intermediazione , Roth IRA , o un altro conto di deposito di qualche tipo. I REIT sono unici perché la struttura fiscale sotto la quale sono gestiti è stata creata durante l'amministrazione Eisenhower per incoraggiare gli investitori più piccoli a investire in progetti immobiliari che altrimenti non sarebbero in grado di permettersi, come la costruzione di centri commerciali o alberghi. Le società che hanno optato per il trattamento REIT non pagano alcuna imposta federale sui loro utili societari a condizione che rispettino alcune regole, tra cui l'obbligo di distribuire il 90% o più dei profitti agli azionisti come dividendi .

Uno svantaggio di investire in REIT è che, a differenza delle azioni ordinarie, i dividendi pagati non sono "dividendi qualificati", il che significa che il proprietario non può avvantaggiarsi delle aliquote fiscali ridotte disponibili per la maggior parte dei dividendi. Invece, i dividendi da fondi di investimento immobiliari sono tassati al tasso personale dell'investitore. Al rialzo, l'IRS ha successivamente stabilito che i dividendi REIT generati all'interno di un rifugio fiscale come un IRA Rollover non sono in gran parte soggetti all'imposta sul reddito delle imprese indipendenti, quindi potresti essere in grado di tenerli in un conto di pensionamento senza molta preoccupazione per la complessità fiscale , a differenza di una master limited partnership .

(Se sei interessato a saperne di più su questi titoli unici, inizia esaminando Investimenti immobiliari tramite REIT , che coprono la liquidità REIT, l'equità, come utilizzare i REIT per il tuo vantaggio di investimento immobiliare e molto altro ancora.)

Investire nel settore immobiliare attraverso la proprietà domestica

Per tutte le opzioni di investimento immobiliare disponibili per gli investitori, la persona media sta per ottenere la sua prima esperienza di proprietà immobiliare nel modo tradizionale: acquistando una casa.

Non ho mai visto l'acquisto di una casa nello stesso modo della maggior parte della società. Invece, preferisco pensare alla residenza principale di una persona come una miscela di utilità personale e valutazione finanziaria, e non necessariamente un investimento. Per essere più diretti, una casa non è un investimento nello stesso modo in cui è un condominio. Al suo meglio, e nella più ideale delle circostanze, la strategia più sicura è quella di pensare a una casa come ad un tipo di conto di risparmio forzato che ti dà un sacco di uso personale e gioia mentre risiedi in esso.

D'altra parte, quando ti avvicini al pensionamento, se prendi una visione olistica della tua ricchezza personale, l'esclusiva proprietà di una casa (senza alcun debito nei suoi confronti) è uno dei migliori investimenti che una persona possa fare. Non solo l'equity può essere sfruttata attraverso l'uso di determinate transazioni, compresi i mutui inversi, ma il flusso di cassa risparmiato dal non dover affittare generalmente si traduce in risparmi netti - la componente di profitto che sarebbe andata al proprietario rimarrà effettivamente nel proprietario della casa tasca. Questo effetto è così potente che persino negli anni Venti gli economisti stavano cercando di trovare un modo per il governo federale di tassare i risparmi in contanti per il noleggio di proprietari di case senza debiti, considerandola una fonte di reddito.

Si tratta di un diverso tipo di investimento, tuttavia - qualcosa noto come "investimento strategico". Se l'economia dovesse crollare, a patto di poter pagare le tasse di proprietà e la manutenzione di base, nessuno potrebbe sfrattarti da casa tua. Anche se dovessi far crescere il tuo cibo in un giardino, c'è un livello di sicurezza personale là che conta. Ci sono momenti in cui i rendimenti finanziari sono secondari rispetto ad altre considerazioni più pratiche. Qualunque cosa tu faccia, però, non sacrificare la tua liquidità per cercare di costruire equità nei tuoi investimenti immobiliari troppo rapidamente, in quanto ciò può portare a un disastro (compresa la bancarotta).

Se stai risparmiando per acquisire una casa, uno dei grandi errori che vedo sono i nuovi investitori che investono i loro soldi nel mercato azionario, sia attraverso singoli titoli che fondi indicizzati . Se hai qualche possibilità di dover toccare i tuoi soldi entro cinque anni o meno, non hai nessun business da nessuna parte vicino al mercato azionario. Invece, dovresti seguire un mandato di investimento noto come conservazione del capitale . Ecco i migliori posti dove investire i soldi che stai risparmiando per un acconto .

Che cosa è meglio - Investire in immobili o investire in azioni?

Una delle domande più frequenti che ho riscontrato riguarda l'attrattiva relativa dell'investimento in azioni rispetto all'investimento nel settore immobiliare . La versione breve è che è in qualche modo simile al confronto tra gelato alla vaniglia e cioccolato. Sono diversi e, man mano che il patrimonio netto cresce, potresti persino scoprire che entrambi hanno un ruolo da svolgere nel tuo portafoglio generale. La tua personalità informerà anche la tua decisione, in quanto alcune persone sono più temperamentalmente orientate verso la proprietà azionaria o la proprietà immobiliare, rispettivamente.

Rischi di investimenti immobiliari

Una notevole percentuale di rendimenti immobiliari sono generati a causa dell'uso della leva finanziaria. Una proprietà immobiliare viene acquisita con una percentuale del capitale netto, il resto finanziato con debito. Ciò si traduce in maggiori rendimenti del capitale netto per l'investitore immobiliare; ma se le cose vanno male, può portare alla rovina molto più rapidamente di un portafoglio di azioni ordinarie pienamente remunerate. (Questo è vero anche se quest'ultimo è diminuito del 90% in uno scenario di Grande Depressione, poiché nessuno potrebbe costringerti a liquidare).

Ecco perché gli investitori immobiliari più conservatori insistono su un rapporto debito / patrimonio netto del 50% o, in casi estremi, su strutture del capitale azionario al 100%, che possono ancora produrre buoni rendimenti se gli asset immobiliari sono stati selezionati saggiamente. Il miliardario Charlie Munger parla di un suo amico prima del crollo immobiliare del 2007-2009. Questo amico, un padrone di casa molto ricco in California, si guardò intorno alle alte valutazioni delle sue proprietà e disse a se stesso: "Sono più ricco di quanto avrei mai dovuto essere. Non c'è motivo per me di rischiare per il bene di più ". Questo amico ha venduto molte delle sue proprietà e ha utilizzato i proventi per estinguere il debito sui rimanenti che riteneva il più attraente. Di conseguenza, quando l'economia è crollata, i mercati immobiliari erano in subbuglio, le persone stavano perdendo le loro proprietà al pignoramento e gli stock bancari stavano collassando - non doveva preoccuparsi di nulla. Anche se gli affitti scendevano a causa delle difficoltà finanziarie degli inquilini, era tutto ancora in eccedenza di denaro ed era armato di fondi che continuavano a reintegrarsi, permettendogli di approfittare dell'acquisto dei beni che tutti gli altri erano stati costretti a vendere.

Smetti di cercare di diventare ricco così velocemente e sii contento di farlo nel modo giusto. Avrai meno stress nella tua vita e può essere molto divertente.

Alcuni pensieri finali sugli investimenti immobiliari

Naturalmente, questo è solo l'inizio del tuo viaggio per comprendere l'argomento, dato che abbiamo appena scalfito la superficie. Gli investimenti immobiliari richiedono anni di pratica, esperienza e esposizione per apprezzare, capire e padroneggiare.