Secondo la ricerca, gli stock generano rendimenti reali più elevati rispetto al settore immobiliare
L'acquisto di una residenza primaria è probabilmente l'unica decisione migliore che qualcuno possa prendere per il proprio futuro finanziario. Tuttavia, quando entri in seconde case, case per le vacanze, immobili in affitto, edifici commerciali e terreni grezzi tenuti per un potenziale apprezzamento, stai giocando a un gioco completamente nuovo. Questo perché, per lunghi periodi di tempo, i rendimenti reali (al netto dell'inflazione) offerti dalle azioni ordinarie hanno schiacciato quelli disponibili per la proprietà immobiliare.
Sì. Hai letto bene. Gli americani sono diventati così affascinati dalla proprietà immobiliare che spesso non realizzano una proprietà in aumento di valore da $ 500.000 a $ 580.000 entro cinque anni, dopo aver sostenuto gli interessi passivi sul mutuo, l'assicurazione aggiuntiva, i costi del titolo, ecc. ., non è nemmeno al passo con l'inflazione! Il guadagno di $ 80.000 non ti comprerà più beni e servizi; la stessa quantità di hamburger, piscine, set di mobili, pianoforti a coda, automobili, penne stilografiche, maglioni di cachemire o qualsiasi altra cosa tu voglia acquistare. Supponendo un mutuo completo al 6,25%, durante questi cinque anni, avresti pagato $ 151,401 in interessi lordi, o circa $ 93,870 dopo le detrazioni fiscali appropriate (e questo presuppone che tu sia tra parentesi, il caso più favorevole). sarebbe stato ridotto a circa $ 466,700, dandoti un capitale netto di $ 113,300 ($ 580,000 valore di mercato - $ 466,700 di ipoteca = $ 113,300 di equity.) Durante quel periodo, avresti sborsato $ 184,715 in pagamenti.
Factoring in proprietà, assicurazione, e altri costi, le vostre spese lorde vere e proprie sarebbero state almeno $ 200.000.
Questo dovrebbe illustrare un principio fondamentale che tutti gli investitori dovrebbero ricordare: il settore immobiliare è spesso un modo per mantenere il denaro che altrimenti si pagherebbe in spese di affitto, ma probabilmente non genererà tassi di rendimento sufficientemente alti da aumentare sostanzialmente la vostra ricchezza .
Ci sono, naturalmente, operazioni speciali che possono generare guadagni elevati su una base finanziaria, come gli appaltatori con un basso costo di acquisto, ristrutturazione e vendita di case, progettisti di hotel che creano una destinazione eccitante in una zona calda della città (deve Va sottolineato che in questo caso, la creazione di ricchezza non proviene dal settore immobiliare, ma dal business - o azioni ordinarie - che viene creato attraverso operazioni alberghiere), o unità di stoccaggio in una città senza altre proprietà comparabili (sebbene, di nuovo, la vera ricchezza non viene dal patrimonio immobiliare ma dal business che viene creato!)
Che cosa ha causato lo sviluppo di questo grande mito immobiliare? Perché ne siamo abbindolati? Continua a leggere per approfondimenti, risposte e informazioni pratiche che potresti essere in grado di utilizzare.
1. Per molti investitori, il settore immobiliare è più tangibile delle azioni
L'investitore medio probabilmente non guarda al suo stock come a una frazione di un vero e proprio business in buona fede che ha strutture, impiegati e, si spera, guadagni. Invece, lo vedono come un pezzo di carta che si muove su un grafico. Senza alcun concetto dei guadagni dei proprietari sottostanti e del rendimento degli utili, è comprensibile il motivo per cui potrebbero andare nel panico quando le azioni di Home Depot o Wal-Mart cadono da $ 70 a $ 33.
Ignorando beatamente che il prezzo è fondamentale - cioè, quello che si paga è il determinante ultimo del ritorno sull'investimento - pensano che le azioni siano più un biglietto della lotteria che della proprietà, aprendo il Wall Street Journal e sperando di vedere qualche movimento al rialzo.
Puoi entrare in una proprietà in affitto; Passa le mani lungo i muri, accendi e spegni le luci, falcia il prato e saluta i tuoi nuovi inquilini. Con le condivisioni di Bed, Bath e Beyond nel tuo conto di intermediazione, potrebbe non sembrare reale. Anche i controlli sui dividendi che normalmente vengono spediti a casa, in azienda o in banca vengono spesso depositati elettronicamente nel tuo account o automaticamente reinvestiti. Anche se statisticamente nel lungo termine è più probabile che tu costruisca il tuo patrimonio netto attraverso questo tipo di proprietà, non sembra reale quanto la proprietà.
2. Il settore immobiliare non ha un valore di mercato quotato giornalmente
Gli immobili, d'altra parte, possono offrire rendimenti post-inflazione molto più bassi dopo le tasse, ma risparmiano quelli che non hanno la minima idea di quello che stanno facendo dal vedere un valore di mercato quotato ogni giorno. Possono continuare, tenere la loro proprietà e incassare i redditi da locazione, completamente ignoranti sul fatto che ogni volta che i tassi di interesse si spostano, il valore intrinseco delle loro partecipazioni è influenzato, proprio come le azioni e le obbligazioni. Questo errore è stato risolto quando Benjamin Graham ha insegnato agli investitori che il mercato è lì per servirli, non per istruirli. Ha detto che emozionarsi per i movimenti di prezzo era equivalente a concedersi angoscia mentale ed emotiva per gli errori di giudizio altrui. Coca-Cola può essere scambiata a $ 50 per azione, ma ciò non significa che il prezzo sia razionale o logico, né significa che se hai pagato $ 60 e hai una perdita di $ 10 per azione hai fatto un cattivo investimento. L'investitore dovrebbe invece confrontare il rendimento degli utili, il tasso di crescita atteso e la normativa fiscale vigente, con tutte le altre opportunità a loro disposizione, allocando le proprie risorse a quella che offre i rendimenti migliori e adeguati al rischio. Il settore immobiliare non fa eccezione. Il prezzo è ciò che si paga; il valore è ciò che ottieni.
3. Confondere ciò che è vicino a ciò che è prezioso
Gli psicologi ci hanno a lungo dichiarato che sopravvalutiamo l'importanza di ciò che è vicino e prontamente disponibile rispetto a ciò che è lontano. Ciò potrebbe, in parte, spiegare perché così tante persone apparentemente tradiscono il loro coniuge, sottrarre da un conglomerato aziendale, o, come ha illustrato un uomo d'affari, un uomo ricco con $ 100 milioni nei suoi conti di investimento potrebbe sentirsi amaramente arrabbiato per aver perso $ 250 perché lui lasciato i soldi sul comodino in un hotel.
Questo principio potrebbe spiegare perché alcune persone si sentano più ricche di avere $ 100 di reddito da locazione che appaiono nella loro casella di posta ogni giorno contro $ 250 di guadagni "look-through" generati dalle loro azioni ordinarie. Può anche spiegare perché molti investitori preferiscono i dividendi in contanti per condividere i riacquisti , anche se questi ultimi sono più efficienti sotto il profilo fiscale e, a parità di altre condizioni, producono più ricchezza creata per loro conto.
Questo è spesso aumentato dal bisogno umano di controllo. A differenza di Worldcom o Enron, una frode contabile da parte di persone che non hai mai incontrato non può far scomparire durante la notte l'edificio commerciale che affitterai agli inquilini. A parte un incendio o un altro disastro naturale, che è spesso coperto da un'assicurazione, non ti sveglierai all'improvviso e scoprirai che le tue proprietà immobiliari sono scomparse o che sono state chiuse perché sono spuntate dalla Securities and Exchange Commission . Per molti, questo fornisce un livello di comfort emotivo.