Investimenti immobiliari attraverso REIT

I vantaggi della proprietà senza il problema

Prima dell'inizio della rivoluzione industriale, la ricchezza e il potere erano misurati principalmente in termini di quantità di terra posseduta da un individuo o una famiglia. Sebbene il XX secolo abbia visto l'aumento della cartolarizzazione e il conseguente aumento della proprietà azionaria e obbligazionaria, gli investimenti immobiliari possono ancora rivelarsi un'opzione redditizia per coloro che sono attivamente impegnati in un programma di asset allocation o semplicemente cercano di diversificare il proprio portafoglio corrente.

I fondi comuni di investimento immobiliare, o REIT, possono essere un modo conveniente per l'investitore medio di trarre profitto senza il fastidio dell'acquisizione diretta di proprietà. Ecco perché abbiamo incluso questo saggio completo nella nostra Guida per principianti agli investimenti immobiliari .

Prima del 1960, solo gli individui ricchi e le società avevano le risorse finanziarie necessarie per investire in importanti progetti immobiliari come centri commerciali, parchi aziendali e strutture sanitarie. In risposta, il Congresso approvò il Real Estate Investment Trust Act del 1960. La legislazione esonerò queste società specializzate dall'imposta sul reddito delle società se fossero soddisfatti determinati criteri. Si sperava che l'incentivo finanziario avrebbe indotto gli investitori a unire le loro risorse per formare società con importanti beni immobiliari, fornendo le stesse opportunità all'americano medio di cui disponevano le élite. Tre anni dopo, fu creato il primo REIT.

La legislazione originale presentava tuttavia alcuni inconvenienti significativi, in quanto richiedeva ai dirigenti incaricati dell'attività di assumere terzi per fornire servizi di gestione e di leasing immobiliare. Queste restrizioni sono state revocate nel Tax Reform Act del 1986. Tredici anni dopo, nel 1999, è stato approvato il REIT Modernization Act.

La legge consente ai REIT di costituire sussidiarie imponibili al fine di fornire servizi specializzati agli inquilini che normalmente non rientrano nel campo degli investimenti immobiliari. Sebbene la legge abbia ancora alcune limitazioni riguardo ai tipi di servizi che possono essere offerti, si prevede che la qualità del servizio presso le proprietà gestite da REIT migliorerà significativamente a seguito del suo passaggio.

Requisiti per lo stato REIT

Secondo Ralph Block in Investire in REIT: Real Estate Investment Trust, ogni REIT deve superare questi quattro test all'anno per mantenere il suo status fiscale speciale:

1. "Il REIT deve distribuire almeno il 90% del suo reddito imponibile annuale, escluse le plusvalenze , come dividendi ai suoi azionisti.
2. Il REIT deve avere almeno il 75% del patrimonio investito in immobili, mutui ipotecari , azioni in altri REIT, liquidità o titoli di stato.
3. Il REIT deve ricavare almeno il 75% del suo reddito lordo da affitti, interessi ipotecari o guadagni dalla vendita di beni immobili. E almeno il 95 percento deve provenire da queste fonti, insieme a dividendi, interessi e guadagni derivanti dalle vendite di titoli.
4. Il REIT deve avere almeno 100 azionisti e deve avere meno del 50 percento delle azioni in circolazione concentrate nelle mani di cinque o meno azionisti ".

Oltre alla prevenzione della doppia imposizione, i REIT offrono numerosi altri vantaggi che includono:

Gestione professionale

Nella maggior parte dei casi, l'investitore che acquista una proprietà in affitto è lasciato a se stesso. I REIT consentono all'investitore di avere le proprie proprietà gestite da una squadra di professionisti immobiliari che conosce il settore, capisce il business e può sfruttare le opportunità grazie alla sua capacità di raccogliere fondi dai mercati dei capitali. I vantaggi non sono limitati alle capacità finanziarie del team di gestione. I proprietari di REIT non riceveranno telefonate alle tre del mattino per sistemare una toilette straripante.

Limitazione del rischio personale

I REIT possono limitare significativamente il rischio personale. Come? Se un investitore voleva acquistare un immobile, è probabile che si accollasse indebitandosi denaro da amici, famiglia o banca.

Spesso, gli sarà richiesto di garantire personalmente i fondi. Questo può lasciarlo esposto a una responsabilità potenzialmente devastante nel caso in cui il progetto non abbia successo. L'alternativa consiste nel reperire quantità significative di capitale ridistribuendo le sue altre attività quali azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento e polizze vita. Nessuna delle due alternative è probabilmente l'ideale.

L'acquisto di un REIT, d'altra parte, può essere fatto con poche centinaia di dollari poiché i prezzi delle azioni sono spesso bassi, se non inferiori, delle azioni. Un investitore che vuole investire $ 3.000 nel settore immobiliare raccoglierà gli stessi vantaggi su base pro-rata di coloro che vogliono investire $ 100.000; in passato, semplicemente non era possibile ottenere questo tipo di diversificazione nella classe di asset immobiliari senza assumere partner o usare leva finanziaria.

Liquidità

A differenza della proprietà immobiliare diretta, un REIT offre liquidità e quotazioni giornaliere. Molti investitori lo confondono per un aumento del rischio . Dopo che l'investitore medio ha acquisito una casa, un condominio o un'unità di stoccaggio, egli diventa principalmente interessato alle future prospettive di reddito da locazione, non al potenziale valore di vendita del bene se lo immette sul mercato. In effetti, se l'investitore detiene la proprietà per venti anni, è probabile che abbia vissuto un notevole boom e busti nel ciclo immobiliare. Nella maggior parte dei casi, è lecito ritenere che a causa della mancanza del valore di rivendita quotato quotidianamente, l'investitore non abbia mai smesso di considerare che il suo immobile oscilla proprio come qualsiasi azione ordinaria (anche se in misura molto minore). In questo caso , la mancanza del prezzo quotato è scambiata per stabilità. Come Benjamin Graham ha dichiarato nella sua edizione del 1970 di The Intelligent Investor :

"C'era allora [durante la Grande Depressione ] un vantaggio psicologico nel possedere interessi commerciali che non avevano mercato quotato. Ad esempio, le persone che possedevano i primi mutui su immobili che continuavano a pagare interessi erano in grado di dire a se stessi che i loro investimenti avevano mantenuto il loro pieno valore, non essendoci quotazioni di mercato per indicare il contrario. D'altra parte, molte obbligazioni societarie quotate di qualità ancora migliore e una maggiore forza di fondo hanno subito gravi contrazioni nelle quotazioni di mercato, facendo in tal modo che i loro proprietari ritengono che stessero crescendo distintamente. In realtà i proprietari stavano meglio con i titoli quotati, nonostante i bassi prezzi di questi. Perché se avessero voluto, o fossero obbligati a farlo, avrebbero potuto almeno vendere i problemi, possibilmente scambiarli per occasioni ancora migliori. Oppure avrebbero potuto altrettanto logicamente ignorare l'azione del mercato come temporanea e sostanzialmente priva di significato. Ma è un auto-inganno dirti che non hai subito alcun calo di valore semplicemente perché i tuoi titoli non hanno alcun mercato quotato. "

In altre parole, nonostante il fatto che il prezzo quotato del REIT possa fluttuare su base giornaliera, la realtà economica degli investimenti immobiliari diretti non è diversa. In sostanza, è come se il proprietario di un REIT semplicemente non prendesse il documento ed esaminasse il prezzo che gli offriva Mr. Market. Facendo un ulteriore passo avanti, questo svantaggio percepito è in realtà uno dei vantaggi di possedere REIT. A differenza delle partecipazioni immobiliari dirette, sono una liquidità che può essere venduta abbastanza rapidamente per raccogliere denaro o sfruttare altre opportunità di investimento.

Strumenti eccellenti per pensionamento o reddito per le spese di soggiorno

Una parte significativa del rendimento attribuita agli investimenti nei REIT è dovuta ai grandi dividendi in contanti . Poiché le distribuzioni di dividendi di questo tipo sono tassate alle aliquote dell'imposta sul reddito delle persone fisiche che sono state storicamente del 39,8% (grazie alle riduzioni delle tasse di Bush, questo tasso è stato abbassato al 35%), lo zio Sam può prendere un morso significativo dei vostri profitti. Un modo per contrastare questo è tenere i tuoi investimenti immobiliari nel tuo IRA o altri conti di pensionamento. Decenni di capitalizzazione esentasse possono comportare centinaia di migliaia di dollari in più di risparmio previdenziale.

I REIT sono anche particolarmente adatti ai portafogli di pensionamento perché il dividendo in contanti non solo fornisce reddito su cui vivere ma stabilisce un piano fantasma per il prezzo delle azioni. In una caduta libera del mercato, ad esempio, il rendimento da dividendi alla fine diventerà abbastanza interessante da impedire ulteriori vendite (supponendo che l'attività fondamentale non sia in pericolo). Ciò può comportare una maggiore stabilità in periodi di crisi di mercato.

Il termine REIT azionario si riferisce a un'entità aziendale impegnata nell'acquisizione, gestione, costruzione, ristrutturazione e vendita di immobili. Questo tipo di fondo di investimento immobiliare offre il massimo potenziale di guadagno e in quanto tale tende ad essere favorito dai gestori monetari professionisti . I REIT azionari operano spesso in un'area specifica di competenza. Alcuni esempi includono:

• REIT residenziali
• REIT al dettaglio
• Ufficio e REIT Industriali
• REIT SANITARI
• REIT self-storage
• Alberghi e resort REIT

REIT residenziali

Questo tipo di REIT è specializzato in condomini e / o altre proprietà residenziali affittate a privati. Il più grande pericolo per i REIT residenziali riguarda la costruzione in una particolare area geografica durante un declino economico . In questi casi in cui l'offerta aumenta man mano che la domanda diminuisce, il team di gestione è costretto a ridurre gli affitti per mantenere stabili i tassi di occupazione.

Un esempio di REIT residenziale: Avalon Bay Communities
Secondo la Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), nota per le sue comunità di appartamenti di lusso, "è un fondo di investimento immobiliare focalizzato sullo sviluppo, la riqualificazione, l'acquisizione, la proprietà e il funzionamento di comunità di appartamenti in mercati ad alta barriera di accesso gli Stati Uniti. Al 27 febbraio 2004, la Società possedeva o deteneva una partecipazione di proprietà diretta o indiretta in 131 comunità di appartamenti operativi contenenti 38.504 case di appartamenti in 10 stati e il Distretto di Columbia, di cui due comunità contenenti 1.089 case di appartamenti erano in fase di ricostruzione. Inoltre, a quella data, AvalonBay possedeva o deteneva una partecipazione di proprietà diretta o indiretta in 11 comunità in costruzione che dovrebbero contenere un aggregato di 3.493 case di appartamenti una volta completate. Possedeva anche un interesse di proprietà diretto o indiretto nei diritti di sviluppare altre 40 comunità che, se sviluppate nel modo previsto, conterranno una stima di 10.070 case di appartamenti.

REIT al dettaglio

Ci sono un certo numero di specialità nel campo dei REIT retail, inclusi centri commerciali e centri commerciali. Il vantaggio particolare per la prima è che i costi di costruzione sono significativi; misurato in decine o centinaia di milioni di dollari. Questo elevato costo di barriera consente di mantenere l'espansione sotto controllo, rendendo l'offerta in eccesso una preoccupazione minore.

Un esempio di REIT Retail: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation è un fondo di investimento immobiliare che possiede e gestisce centri commerciali ancorati alla drogheria negli Stati Uniti. Al 31 dicembre 2003, il portafoglio di investimenti immobiliari della Società comprendeva 265 centri commerciali in 22 stati con 30,3 milioni di piedi quadrati di superficie lorda affittabile (GLA) e il 92,2% in leasing. Geograficamente, il 19,6% del suo GLA si trova in Florida, il 19,5% in California, il 16,8% in Texas, il 6,6% in Georgia, il 6,3% in Ohio e il 31,2% in altri 17 stati. Regency possiede e gestisce i suoi centri commerciali attraverso la sua partnership operativa, Regency Centers, LP (RCLP), in cui la Società possiede il 98% delle unità operative della partnership. Le attività operative, di investimento e di finanziamento di Regency sono generalmente svolte da RCLP. "- Business summary di Reuter

Ufficio e REIT Industriali

Il settore degli uffici del mercato fiduciario degli investimenti immobiliari è stato storicamente il più grande. Lo svantaggio principale è il fatto che i canoni di locazione degli uffici normalmente hanno termini di leasing molto più lunghi, il che significa che in periodi di affitto in calo e di occupazione inferiore, gli inquilini che firmano le locazioni avranno tassi più bassi e meno redditizi bloccati per molti anni. Questo può anche essere una benedizione, tuttavia, se una proprietà viene riempita durante un periodo di scarsità di offerta e alta domanda. I REIT di Office sono, come si può immaginare, altamente ciclici. I REIT industriali, d'altro canto, tendono a generare flussi di cassa stabili e prevedibili grazie agli elevati tassi di rinnovo dei contratti di locazione e ai bassi requisiti in termini di spese in conto capitale e manutenzione.

Un esempio di Office e Industrial REIT: Trust di proprietà CenterPoint
"CenterPoint Properties Trust è un fondo di investimento immobiliare che possiede e gestisce principalmente magazzini e altre proprietà industriali nell'area metropolitana di Chicago, nell'Illinois. CenterPoint cerca di creare valore azionario attraverso la gestione, l'investimento, lo sviluppo e la riqualificazione del magazzino, della distribuzione, della produzione leggera, delle merci e delle ferrovie legate al cliente. La Società sviluppa inoltre parchi industriali multifunzionali strategicamente posizionati in prossimità di autostrade, aeroporti e ferrovie. Al 31 dicembre 2003, il portafoglio di investimenti della Società di magazzino operativo e altri immobili industriali consisteva di 187 proprietà, per un totale di circa 34,4 milioni di piedi quadrati, con una base diversificata di circa 284 inquilini impegnati in una varietà di aziende. Al 31 dicembre 2003, CenterPoint aveva accumulato il controllo di un ampio portafoglio di terreni che superava i 3000 acri, su cui è possibile sviluppare 50,1 milioni di piedi quadrati di magazzino e altre proprietà industriali. "- Sommario dell'attività di Reuter

REIT per l'assistenza sanitaria

I REIT per l'assistenza sanitaria costruiscono, acquisiscono e affittano edifici speciali quali ospedali, case di cura, edifici sanitari e strutture per l'assistenza. Questo settore REIT è abbastanza immune alla recessione , anche se dipendono in gran parte dalla salute finanziaria del locatario che, a sua volta, fa affidamento sui rimborsi medici forniti dal governo degli Stati Uniti. Il cambiamento federale nella politica sanitaria avrebbe ovviamente un effetto significativo sui REIT sanitari.

Un esempio di assistenza sanitaria REIT: Health Care REIT, Inc.
"Assistenza sanitaria REIT, Inc. è un fondo di investimento immobiliare (RIET) che investe in strutture sanitarie, principalmente strutture di assistenza infermieristica e di assistenza assistita negli Stati Uniti. La Società investe anche in strutture di assistenza specialistica. Durante l'anno conclusosi il 31 dicembre 2003, la Società ha effettuato investimenti in 328 stabilimenti situati in 33 stati e gestiti da 47 diversi operatori. Il portafoglio comprendeva 219 strutture di accoglienza assistita, 101 strutture di assistenza specializzate e otto strutture di assistenza specialistica. Nell'ottobre 2003, la Società ha venduto il suo investimento in Atlantic Healthcare Finance LP "- Business summary di Reuter

REIT self-storage

Il settore REIT self-storage è in qualche modo resistente alla recessione. Più sorprendentemente è il fatto che i clienti aziendali costituiscono una parte significativa degli affitti di stoccaggio. Le barriere all'ingresso sono notevolmente inferiori rispetto ad altri tipi di REIT a causa della minore quantità di capitale necessaria per costruire un impianto di stoccaggio.

Un esempio di Self Storage REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. è un fondo di investimento immobiliare autogestito e autogestito che acquisisce, possiede e gestisce proprietà di self-storage. A partire dal 1 ° marzo 2004, disponeva di 265 proprietà di auto-stoccaggio di proprietà e / o gestione, consistenti in circa 15,5 milioni di metri quadrati netti affittabili, situati in 21 stati negli Stati Uniti orientali e centro-occidentali, in Arizona e in Texas. Sovran Self Storage gestisce 11 di queste proprietà per Locke Sovran I, LLC, una joint venture non consolidata posseduta al 45% dalla Società. A partire dal 1 ° marzo 2004, tutte le sue proprietà tranne due sono state gestite sotto il nome commerciale di Uncle Bob's Self-Storage. Le strutture di self-storage della Società offrono spazio di archiviazione limitato, facilmente accessibile e chiuso agli utenti residenziali e commerciali su base mensile. Tutte le proprietà hanno un gestore di proprietà in loco durante l'orario lavorativo. I clienti hanno accesso alle loro aree di stoccaggio durante l'orario di lavoro e alcuni clienti commerciali hanno accesso 24 ore su 24 ". - Business Summary di Reuter

REIT dell'hotel e del resort

Nel mondo degli investimenti immobiliari, il settore alberghiero e turistico è quello più strettamente legato all'economia generale. Quando i tempi sono cattivi, le persone viaggiano meno per affari e piacere, tagliando dritto al cuore di linee di fondo di queste società. Di conseguenza, gli investitori nei REIT degli hotel devono preoccuparsi non solo della cementificazione, ma anche delle prospettive economiche sia dell'area geografica in cui si trova l'hotel o il resort, sia di quella dell'intero paese.

Un esempio di hotel e resort REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties è un fondo di investimento immobiliare autogestito e autosomministrato che acquista, possiede e affitta principalmente hotel di lusso e di lusso con servizio completo situati in convention, resort e nei principali mercati delle imprese urbane. Al 31 dicembre 2003, la Società possedeva interessi in 17 hotel con circa 5.600 camere / suite situate in 10 stati e nel distretto di Columbia. Gli operatori alberghieri indipendenti gestiscono gli hotel. Sostanzialmente tutte le attività della Società sono detenute da, e tutte le sue operazioni sono condotte attraverso, LaSalle Hotel Operating Partnership, LP La Società è l'unico socio accomandante della partnership operativa con una percentuale approssimativa del 98,3% a partire dall'esercizio fiscale conclusosi il 31 ottobre , 2003. Il restante 1,7% è detenuto da altri soci accomandanti. "- Riepilogo dell'attività di Reuter

Perché REIT Vendi proprietà

Se lo scopo di un REIT è quello di acquisire e trarre profitto da investimenti immobiliari, perché alcuni team di gestione decidono di vendere immobili? Come la maggior parte delle buone aziende, è consigliabile che i REIT riesaminino periodicamente il proprio portafoglio immobiliare e decidano quali attività potrebbero generare flussi di cassa inferiori alla media negli anni futuri. I proventi della vendita di queste proprietà possono essere reinvestiti in opportunità con maggiori prospettive o utilizzati per rafforzare il bilancio (cioè la riduzione del debito ) o aumentare la ricchezza degli azionisti attraverso un programma di riacquisto di azioni . Gli investitori devono rendersi conto che l'obiettivo principale di qualsiasi azienda di successo dovrebbe essere quello di aumentare la ricchezza degli azionisti, non solo continuare a fare affari senza pensare.

Utilizzo dei REIT per i programmi di diversificazione e assegnazione degli asset

Gli investimenti immobiliari offrono un'alternativa interessante agli investimenti in azioni, obbligazioni e fondi comuni. Gli investitori con un occhio alla diversificazione , tuttavia, devono ricordare che non è semplicemente sufficiente acquistare alcuni REIT e chiamare il vostro portafoglio diversificato. Invece, l'investitore deve assicurarsi che i REIT che acquisisce rappresenti un gruppo di proprietà geograficamente e settoriale. Per l' investitore difensivo , è molto più sicuro possedere diversi REIT di appartamenti, uffici, industrie, depositi e salute da New York alla California con diversi team di gestione rispetto a quello di acquistare solo una società di self-storage con sede in Pennsylvania.

REIT ipotecari

Un mutuo REIT è una società specializzata nella sottoscrizione, acquisizione e detenzione di obbligazioni garantite da immobili . I REIT ipotecari sono essenzialmente portafogli di prestiti rispetto alla proprietà del bene, come nel caso delle loro controparti azionarie.

REIT ibridi

Un REIT è indicato come un ibrido quando ha componenti sia di equità che di ipoteca. Sebbene non siano fortemente favoriti dai consulenti finanziari come REIT azionari puri, sono comunque alternative di investimento allettanti.

Riepilogo: vantaggi dell'investimento immobiliare tramite REIT

• Si evitano le doppie imposizioni, consentendo a un maggior numero di capitale dell'investitore di aumentare.
• Team di gestione professionale e dedicato, responsabile della gestione quotidiana del business, che fornisce agli investitori un'esperienza superiore alla propria base di conoscenze.
• A differenza degli immobili direttamente detenuti dall'investitore, i REIT sono una liquidità che può essere venduta abbastanza rapidamente per raccogliere denaro o sfruttare altre opportunità di investimento.
• Utilizzando i REIT, gli investitori con poche migliaia di dollari disponibili possono diversificare le loro partecipazioni tra varie aree geografiche e specializzazioni immobiliari. Nel caso della proprietà diretta, ciò non sarebbe fattibile sul piano finanziario a meno che l'investitore non assumesse una leva finanziaria eccessiva o partner commerciali.
• I REIT possono attingere al debito e ai mercati azionari e raccogliere fondi per sfruttare le opportunità quando si presentano.
• I REIT hanno una correlazione inferiore alle azioni rispetto a molte altre classi di attività, offrendo una stabilità del portafoglio per coloro che hanno una strategia di allocazione attiva .
• Gli elevati dividendi in contanti relativi al mercato tendono a stabilire dei fondi fantasma sui prezzi delle azioni REIT, spesso impedendo loro di scendere fino alle azioni ordinarie nei mercati al ribasso.

Un avvertimento finale sui REIT

L'investitore deve sempre ricordare che i REIT non rappresentano solo una pila di beni immobiliari. Sono di per se stessi un business che riguarda la continuità aziendale e devono essere valutati e analizzati come tali.