Sfortunatamente, molti hotel business class costano tra $ 2 e $ 15 milioni. Gli hotel di lusso e di lusso possono facilmente richiedere da $ 30 a $ 60 milioni o più.
Anche se la maggior parte di questo è tradizionalmente finanziata con debito, il pagamento in equity richiesto è ancora molto al di là del regno della possibilità per praticamente tutti gli investitori.
Le buone notizie? In questi giorni, c'è un altro modo di investire negli hotel. Puoi acquistare REIT di hotel nel tuo conto di intermediazione allo stesso modo in cui acquisti azioni , obbligazioni o fondi comuni di investimento . Per prima cosa, torniamo indietro e parliamo dei REIT per un momento. Nel caso in cui tu abbia dimenticato o non li abbia mai studiati, un fondo di investimento immobiliare, o REIT è un tipo speciale di società focalizzata sull'acquisizione e la gestione di beni immobiliari e beni immobili correlati.
Una delle cose che differenziano i REIT dalle aziende ordinarie è che il Congresso li ha esentati dalle imposte societarie a condizione che siano soddisfatte diverse condizioni rigorose, la più rilevante delle quali è la distribuzione di almeno il 90% di tutti i profitti sotto forma di dividendi in contanti agli azionisti.
Ciò rende i REIT altamente sensibili ai movimenti dei tassi di interesse , ma significa anche che tendono a offrire rendimenti da dividendi molto più grassi rispetto alle loro controparti azionarie blue chip .
Il rovescio della medaglia? Le distribuzioni REIT non sono "dividendi qualificati" ai sensi del codice fiscale, il che significa che sarete tassati come se fossero reddito ordinario, non alle aliquote d'imposta sui dividendi più basse e più attraenti.
Una volta che inizi a costruire un portafoglio significativo, a volte potresti metterti nei guai se ne acquisti troppi tramite Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) o un altro rifugio fiscale, poiché potresti attivare l'imposta sul reddito delle imprese non collegate o UBIT . Questa è una discussione diversa per un giorno diverso.
Hotel REITs vs Apartment REIT o un REIT Specializzato in Leasing Mall Space
Proprio come gli stock in diversi settori e settori hanno caratteristiche di rischio diverse, i REIT variano significativamente a seconda del tipo di progetto immobiliare in cui sono specializzati.
Questa non è una novità per gli investitori immobiliari che sono abituati ad acquistare proprietà a titolo definitivo - come sanno per esperienza diretta, un condominio si comporta in modo molto diverso da un edificio per uffici o unità di deposito basato su economia, tradizioni, pratiche, leggi e forze al lavoro - ma talvolta sorprende i nuovi investitori che acquistano beni immobili attraverso titoli quotati in borsa.
Non capiscono che il tuo REIT commerciale potrebbe subire dei tassi di leasing ciclici mentre segue i cicli di boom and bust, mentre il tuo magazzino industriale REIT potrebbe essere molto più stabile in quanto la sovracapacità può essere interrotta con costi di manutenzione minimi molto più rapidamente di quanto sia possibile con qualcosa come un condominio.
È la natura della classe di attività .
Un'interessante sub-specialità nel settore degli investimenti immobiliari è l'hotel REIT. Come probabilmente si può ipotizzare dal nome, i REIT dell'hotel si concentrano sullo sviluppo, la gestione, l'acquisizione o il finanziamento di hotel e proprietà relative all'ospitalità.
Questi possono variare da locande di bilancio situate sul lato di autostrade e strade statali dimenticate a resort di prestigio a cinque diamanti in alcune delle capitali di intrattenimento, gioco d'azzardo e popolazione del mondo. Possono coinvolgere lo sviluppo e la proprietà della proprietà, pagando un team di gestione di terze parti per gestire la gestione effettiva dell'hotel in cambio di una quota di entrate .
Possono concentrarsi principalmente sulla gestione delle proprietà alberghiere di altre persone per un taglio delle entrate. Possono comportare il finanziamento di progetti alberghieri, comportandosi più come investimenti a reddito quasi fisso .
Devi assolutamente capire di cosa sei proprietario o rischierai i tuoi risparmi duramente guadagnati.
I REIT dell'hotel sono notoriamente volatili perché l'occupazione dell'hotel è correlata alle condizioni economiche generali, rendendoli altamente sensibili all'espansione e alla contrazione. Quando si verifica una recessione , le aziende tagliano i budget di viaggio, optando invece per le videoconferenze o le telefonate. Le famiglie e le organizzazioni rimandano le vacanze, rimanendo più vicino a casa.
Per un REIT dell'hotel, questo spesso significa che i flussi di cassa si esauriscono nello stesso momento in cui i rendimenti aumentano, così da ottenere forti riduzioni del valore delle quote o delle azioni. Viceversa, quando le cose cambiano, il flusso di cassa a volte esplode attraverso il tetto in modo da ottenere questi pagamenti sbalorditivi e valori di mercato. Sono molto diversi dai sostenitori del mondo che pompano soldi come un orologio, generazione dopo generazione; aziende come Colgate-Palmolive o Nestle. Diamo un'occhiata a un'illustrazione del mondo reale per dimostrare come funziona un REIT di un hotel.
Come si è comportato un Real Hotel REIT durante il Crollo Economico 2008-2009
Hospitality Properties Trust è un REIT dell'hotel che possiede 291 hotel, che comprende 43.976 camere o suite, nonché 185 centri di viaggio di proprietà o in affitto. Secondo i documenti della SEC, queste proprietà si trovano in 44 stati negli Stati Uniti, in Canada e a Portorico.
L'hotel REIT gestisce il suo portafoglio alberghiero con una serie diversificata di accordi di franchising, tra cui Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites di Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott e Park Plaza Hotels & Resorts.
Negli anni del boom, prima che il crollo del settore immobiliare avesse travolto l'economia nella peggiore recessione dalla Grande Depressione, questo REIT dell'hotel generò grosse distribuzioni per i proprietari. Nel 2004, hanno ricevuto $ 2,88 in contanti per azione, nel 2005, $ 2,89 in contanti per azione, nel 2006, $ 2,94 per azione, nel 2007, $ 3,03 in contanti per azione, nel 2008, $ 3,08 in contanti per azione.
Quando il mondo finanziario è crollato, però, le prenotazioni alberghiere sono cadute da una scogliera. Le conferenze aziendali sono state annullate e le distribuzioni di cassa sono state decimate, scendendo a $ 0,77 per azione, con un declino impressionante del 75%. Se facevi affidamento su quei soldi per pagare le tue bollette, all'improvviso hai scoperto che era svanito nel momento stesso in cui ne avevi più bisogno.
Scioccamente vendendo le loro puntate (di nuovo, se possiedi un REIT di un hotel dovresti sapere che questo è parte integrante dell'esperienza di proprietà), le azioni sono crollate da un massimo di $ 51,50 nel 2006 a soli $ 6,90 nel 2009. Questo calo dell'86,6% nel il prezzo delle azioni è stato aggiunto alla beffa del grave taglio del tuo reddito passivo .
Cosa è successo agli investitori sofisticati che hanno capito la natura della proprietà di un hotel REIT? Si sono seduti sulle loro proverbiali spalle, guardando le distribuzioni in contanti salire a $ 1,96 per azione con un prezzo delle azioni di $ 32,46. Certo, non è affatto vicino agli anni buoni, ma per un periodo di misurazione abbastanza orribile, hai leggermente battuto l'inflazione dopo le tasse, mantenendo il tuo potere d'acquisto .
Hai acquistato la sicurezza immobiliare dieci anni fa, pagando tra $ 26,50 e $ 42,40 per azione. In quel periodo, hai raccolto $ 24,83 circa in distribuzioni di denaro. Se sei stato intelligente e hai reinvestito quei dividendi durante la crisi, sono diventati quello che un accademico finanziario ha definito un "acceleratore di ritorno", facendo guadagnare diverse centinaia di punti percentuali di profitto su ogni assegno o deposito per acquistare ulteriori azioni a causa del parziale recupero del valore di mercato.
Contrastare l'hotel REIT con qualcosa come un REIT industriale. Anche con il mondo che sta cadendo a pezzi, le aziende non vogliono lasciare i loro magazzini, le strutture di spedizione e le fabbriche. Inoltre, sono spesso (non sempre) in grado di pagare i contratti di leasing di cui sono legalmente debitori, anche se alla fine l'impresa stessa fallisce. Durante lo stesso crollo, un REIT industriale come EastGroup Properties non ha tagliato il dividendo.
Il titolo è sceso da $ 48,54 a $ 24,58, con un calo solo del 49,36%, che non era molto diverso dagli indici del mercato azionario, come Dow Jones Industrial Average e S & P 500! Data la natura fluida dei titoli e il modo in cui questo influenza il valore di mercato, è incredibilmente impressionante. Ancora più impressionante? Al momento le azioni sono attualmente a $ 59,32, quindi hai un guadagno non realizzato di $ 10,78 non realizzato , o il 22% + sul titolo stesso oltre a tutti quei dividendi che ti sono piaciuti.
Le implicazioni per gli investitori Hotel REIT sono chiare
Esistono quattro modi principali per accedere strategicamente all'acquisizione di REIT alberghieri se si desidera possederli:
- Solo l'acquisto di blocchi di REIT di hotel durante i crolli del mercato azionario , lo trattano in modo molto diverso dai fondi indicizzati o da altre partecipazioni che quindi si prevede di mantenere per sempre . Minore è la tua base di costo, più velocemente sarai in grado di estrarre il tuo prezzo d'acquisto in dividendi in contanti se prevedi di investire quel denaro altrove.
- Regolarmente il costo medio del dollaro nei REIT degli hotel , sapendo che a volte acquisterai nel peggior momento possibile, ma se ti fidi dei massimi e dei bassi, combinato con i dividendi reinvestiti, otterrai mediamente tutto per te per un rendimento totale soddisfacente. Per la maggior parte delle persone, questo è probabilmente l'approccio migliore dato che la media dei costi in dollari riduce drasticamente il rischio del mercato azionario, specialmente se combinato con la diversificazione .
- Speculare Quando l'industria alberghiera è in crisi, compra i REIT dell'hotel fino al ritorno degli anni del boom, poi scarica i loro anche se finiscono per andare molto più in alto. Le probabilità di successo a lungo termine qui non sono grandiose a meno che non siate in grado di comprendere implicitamente il settore alberghiero e trattare l'acquisizione di REIT nello stesso modo in cui lo fareste se spendeste milioni di dollari per acquistare una proprietà a titolo definitivo, ma c'è una minoranza di persone finanziariamente sofisticate là fuori con la capacità di farlo su una base determinata dalla valutazione, a condizione che possano vivere con l'acquisto troppo presto o vendendo troppo presto, il che è destinato a accadere dato che gli investitori, nel complesso, hanno l'abitudine di diventare troppo ottimisti o pessimista di volta in volta.
- Getta la spugna e compra qualcosa come il fondo dell'indice Vanguard REIT , che mescola molti REIT diversi, compresi i REIT alberghieri, come parte di un portafoglio diversificato. Ha un rendimento dei dividendi molto più basso, ma se pensate che il rischio ridotto valga quel trade-off, potrebbe essere la vostra linea di condotta più saggia.
In ogni caso, i REIT dell'hotel non sono deboli di cuore. Se non sai cosa stai facendo, calpesta leggermente.