Non aumentare il rischio abbassando la tua liquidità
I proprietari di case non sono esenti da questa realtà. È culturalmente dato che quasi tutti all'interno degli Stati Uniti hanno il desiderio di possedere la propria casa a titolo definitivo; godere della proprietà immobiliare libera e libera dall'ingombro di una banca o di un istituto finanziario fa parte del sogno americano. Tuttavia, a meno che non siate in grado di cancellare l'intero saldo del mutuo sulla vostra residenza primaria, effettuare pagamenti aggiuntivi per abbassare il saldo principale potrebbe portare a un disastro finanziario, soprattutto se non avete mantenuto il vostro fondo di emergenza . Potrebbe essere difficile da credere, ma è la verità. Quando l'economia va a sud, avere abbastanza denaro per sopravvivere a una perdita di lavoro, a un disastro medico o all'emergenza familiare può significare la differenza tra notti insonni e pace interiore.
Più equità hai nella tua casa, maggiore è la verosimiglianza La banca si preclude se ti perdi i pagamenti
Immagina di possedere una banca.
Hai due clienti, John e Mary, entrambi proprietari di una casa valutata a $ 200.000. John è diventato un deadbeat totale, è all'altezza dei suoi occhi nel debito della carta di credito, affitta la sua auto, non ha quasi liquidità e ha una storia lavorativa instabile. Mary, d'altra parte, ha un credito eccellente, e anche se non ha molti risparmi in eccesso disponibili, ha fatto fedelmente pagamenti doppi o tripli per abbassare il saldo della sua ipoteca, che ora si attesta a soli $ 15.000.
Attende con ansia il giorno in cui potrà spedire l'ultimo buono in banca e sapere che la sua casa è totalmente e completamente sua.
Ora, immagina che entrambi soffrano il disastro. Forse erano in un incidente e incapaci di lavorare o sono stati licenziati a causa di una recessione . Come banca, non noterai nulla fino a quando non verrà perso un pagamento. Stai davvero andando in su e prestando attenzione quando sono passati sessanta giorni, e nessun controllo è stato ricevuto per posta. Ad un certo punto, viene superata una soglia in cui le leggi e i regolamenti bancari richiedono che tu riconosca che è possibile che tu non possa ricevere ulteriori pagamenti da John o Mary. Certamente, i dipendenti della banca vogliono evitare questo perché abbassa la redditività dichiarata, diminuisce la forza del loro bilancio , fa turbare i loro regolatori e porta i proprietari (o azionisti se la banca è quotata in borsa ) a farli cambiare situazione o rischia di perdere il posto di lavoro.
Per evitare ciò, il personale della banca prenderà misure proattive per riportare il prestito sullo "status di competenza" il più rapidamente possibile in modo da non danneggiare i rendiconti finanziari. Il modo principale in cui ciò può essere fatto è precludere la proprietà e venderla all'asta ad un acquirente.
Dal tuo punto di vista come il proprietario della banca, chi è più probabile che tu vada dopo prima? John, che non ha quasi nessuna equità nella sua casa, o Mary? Se dovessi precludere John, dovresti recuperare quasi il prezzo richiesto di 200.000 dollari per cancellare il prestito sui tuoi libri. Se si preclude Mary, è possibile liquidare la proprietà con uno sconto molto forte molto rapidamente e cancellare il prestito di $ 15.000.
Sì, Mary è stata un ottimo cliente. Sì, ha fatto tutto bene. Forse non è giusto che lei sia la prima a cui andresti dopo, ma per capire perché questo è fatto, devi realizzare la struttura di incentivi messa in atto per i dipendenti da Wall Street che è, a sua volta, il risultato di investitori desiderosi di stabilità, e più alti, profitti.
Chi sono gli investitori? Me e te. Nei nostri piani 401 (k) , conti IRA, o attraverso la proprietà di fondi indicizzati o di singoli titoli in un normale conto di intermediazione .
È il fondo pensione che paga gli assegni ai tuoi genitori o ai tuoi nonni. È la compagnia di assicurazioni che ha bisogno di generare fondi per pagare le richieste. Con gli investitori che chiedono profitti, Wall Street non vuole vedere una banca possedere molti immobili. I dipendenti della tua banca non rischiano il loro lavoro tentando di elencare la casa di John per sei mesi in modo che possa ricavarne un po 'di equità. Sono solo interessati a proteggere i fondi che hanno avanzato John, e ha promesso di rimborsare. Ecco perché si rivolgono alle aste. Non possono permettersi di scaricare la casa di John perché il ricavato potrebbe non essere sufficiente a rimborsare il prestito. La casa di Mary, d'altra parte, può essere quotata per $ 125.000 all'asta. Ottengono i loro $ 15.000 e mantengono un bilancio incontaminato mentre perde $ 75.000 in azioni che avrebbero potuto essere catturate se fosse in grado di elencare la proprietà sul mercato abbastanza a lungo da ricevere un'offerta rispettabile.
"Che mi dici di John?" Chiedi. Questa è la parte crudele. Molte banche sono molto più propense a ristrutturare i termini di pagamento per aiutarlo a uscire dalla situazione perché potrebbero legittimamente tenerlo nei libri come un prestito "buono". Potrebbero offrire un pagamento di mongolfiera alla fine del mutuo per ridurre i pagamenti correnti. Potrebbero consentire due anni di pagamenti solo per interessi. All'interno dei requisiti normativi, il cielo è il limite, e in realtà dipende da quanto disperatamente la banca vuole evitare i colpi ai suoi margini di profitto .
Come può un proprietario di abitazione proteggere se stesso o se stesso da questa situazione?
La più grande difesa che un investitore ha contro il pignoramento è la liquidità . Dillo più e più volte. La banca non si preoccupa tanto della somma di denaro che gli devi, ma solo di continuare a effettuare pagamenti in tempo, senza indugio, quindi i loro numeri sembrano grandi.
Mary sarebbe andata molto meglio prendendo quei pagamenti doppi e tripli che aveva fatto sul suo mutuo e mettendoli in un conto del mercato monetario esentasse o in un fondo. (All'epoca in cui questo articolo era stato scritto originariamente, tali fondi stavano pagando dal 4% al 5%. Di questi tempi, non si guadagna molto in termini di reddito da interessi , ma vale comunque la riduzione del rischio.) Se qualcosa fosse accaduto, poteva coprire il deficit immergendosi nella riserva che aveva costruito. Se sembrava che la situazione non sarebbe cambiata, avrebbe potuto mettere la sua casa sul mercato e cercare di districarsi dalla situazione prima di affrontare la catastrofe finanziaria.
Il singolo più grande pericolo con una strategia che si concentra sulla liquidità è il rischio che qualcuno spenda i soldi mantenendo il debito. Un conto con una grande somma di denaro illimitato è semplicemente una tentazione troppo grande per molte persone. Forse restano indietro con le loro fatture della carta di credito. Forse vogliono un nuovo televisore a schermo piatto e pensano che potranno immergersi nel fondo e ripagarlo in pochi mesi. (Non sembra mai funzionare in questo modo per una grande percentuale di persone.) Come tale, se c'è qualche possibilità che tu sia incline a spendere i soldi per qualcosa di diverso da effettuare il pagamento della tua casa in caso di emergenza, probabilmente è una cattiva idea. Dipende davvero dall'autodisciplina e dal temperamento.
Un altro grande pericolo è la tentazione di guadagnare qualche punto in più di rendimento investendo in attivi più rischiosi. Questa particolare strategia finanziaria dipende dalla sicurezza del principale. Per la maggior parte delle persone, ciò significa titoli altamente vantaggiosi sotto il profilo fiscale come un fondo del mercato monetario che investe in obbligazioni municipali. In casi eccezionali, quelli con una conoscenza altamente specializzata di mercati specifici (come azioni o proprietà immobiliari) potrebbero investire questi fondi a rischio ridotto. Il più sicuro di tutte le riserve di liquidità è generalmente considerato come un conto TreasuryDirect pieno di buoni del Tesoro direttamente detenuti presso il Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti.