Pro e contro del finanziamento PACE
Cos'è PACE?
Property Assessed Clean Energy (PACE) è un modo per prendere in prestito denaro per progetti di energia pulita. I proprietari di immobili, compresi i proprietari di case e le imprese, ottengono finanziamenti per gli aggiornamenti e rimborsano le tasse di proprietà. L'approvazione per il finanziamento PACE si basa principalmente sull'equity nella proprietà da aggiornare, che verrà utilizzata come garanzia per garantire il prestito, e in genere è possibile prendere in prestito fino al 15% del valore di una proprietà.
Gli usi comuni di PACE includono installazioni solari, riscaldamento e raffreddamento ad alta efficienza energetica, abbellimento del risparmio idrico e numerosi altri progetti per immobili residenziali e commerciali.
PACE è disponibile solo in luoghi in cui le leggi statali e locali consentono questo tipo di finanziamento e dove sono stati sviluppati programmi locali. Questi programmi hanno nomi diversi, incluso il famoso programma Home HERO (Energy Renovation Opportunity) e Ygrene.
Aspetti salienti dei prestiti PACE
Questi programmi hanno diverse caratteristiche che li rendono attraenti per i mutuatari.
Facile da qualificare: l' eleggibilità PACE è relativamente facile. Rispetto ai mutui per la casa , che sono alternative popolari per i costosi miglioramenti della casa, i criteri di approvazione sembrano rilassati. Il punteggio di credito FICO è meno importante con PACE, ma problemi attuali o recenti nei rapporti di credito possono causare problemi.
Devi anche essere aggiornato su tutte le tasse di proprietà.
Finanziamento al 100%: PACE consente di finanziare l'intero costo di un progetto senza necessità di un acconto . Di conseguenza, puoi iniziare rapidamente senza dover risparmiare per progetti o spostare denaro in giro. Ovviamente, i prestiti più consistenti comportano maggiori interessi e maggiori pagamenti.
Può essere trasferito al proprietario successivo: se vendi una proprietà dopo aver apportato miglioramenti, non devi necessariamente pagare il prestito. Il prestito è collegato alla proprietà, quindi può essere trasferito e ripagato dal prossimo proprietario. Che questa sia una buona cosa dipende probabilmente dal fatto che tu sia o meno l'acquirente.
Tempo di rimborso: miglioramenti significativi possono essere costosi. I prestiti PACE possono essere rimborsati per periodi di tempo prolungati (ad esempio, da 5 a 20 anni). Di conseguenza, i pagamenti possono essere mantenuti relativamente piccoli. Tuttavia, come con qualsiasi prestito, più a lungo si ripaga, maggiori saranno gli interessi che pagherete per la durata del prestito.
Potenziali crediti d'imposta: i finanziamenti di PACE potrebbero rendere più facile la qualificazione per i crediti d'imposta ambientale. Rivolgersi al proprio consulente fiscale prima di prendere qualsiasi decisione. Quando la tempistica è un problema, PACE consente di completare un progetto prima che i crediti d'imposta scadano e ottenere un grosso prestito consente di installare tutto in un anno (invece di mettere insieme le cose per diversi anni per gestire il flusso di cassa).
Alcuni crediti sono disponibili solo per l'anno in cui l'installazione è stata completata , quindi dovrai pagare tutte quelle spese durante lo stesso anno.
Problemi con il finanziamento PACE
Prima di utilizzare i finanziamenti PACE per il tuo progetto, acquisisci familiarità con alcune delle insidie.
Conflitti di interesse: i finanziamenti PACE sono spesso organizzati attraverso appaltatori che potrebbero avere un incentivo a promuovere costosi aggiornamenti. Questa può essere una comoda forma di one-stop-shopping, ma gli appaltatori non conoscono le tue finanze e ciò che puoi "permettersi" e puoi permetterti quasi tutto con un prestito PACE. La maggior parte dei fornitori di servizi sono onesti e, in ultima analisi, spetta agli acquirenti prendere decisioni intelligenti, ma una piccola percentuale di contraenti può rilasciare dichiarazioni fuorvianti solo per ottenere posti di lavoro ben pagati. Oltre ad essere pagati per il lavoro che svolgeranno, gli appaltatori potrebbero ottenere ulteriori commissioni di riferimento da un finanziatore se organizzano un finanziamento, quindi il potenziale conflitto di interessi è reale.
Shock di pagamento: anche se si ripaga per un periodo prolungato, effettuare i pagamenti può essere un onere. La maggior parte delle persone pensa in termini di pagamenti mensili, ma le valutazioni immobiliari vengono spesso pagate solo una o due volte l'anno. Potresti trovarti di fronte a una sorpresa quando è il momento di effettuare quei pagamenti gonfiati. In alcuni casi (se il tuo prestatore di servizi di casa paga le tasse di proprietà attraverso un conto di deposito a garanzia), il pagamento PACE verrà aggiunto al pagamento del mutuo mensile in blocchi più piccoli.
Costo degli interessi: i finanziamenti PACE sono relativamente facili da ottenere. Tuttavia, i tassi di interesse a volte sono più alti di quanto si pagherebbe se si utilizza semplicemente un prestito a casa o una linea di credito , soprattutto se si dispone di un buon credito. Se è possibile ottenere un affare migliore o meno dipende da numerosi fattori, ma i prestiti PACE non sono necessariamente economici.
Costi e benefici: è facile ottenere l'approvazione per i programmi PACE, ma ne vale la pena? Questi programmi hanno più senso per le persone che non possono permettersi prestiti meno costosi (spesso a causa di problemi di credito o di reddito limitato). Progetti come la sostituzione delle finestre possono aggiungere valore alla tua casa, quindi dovresti recuperare parte di quei soldi quando vendi. Tuttavia, non vedrai necessariamente un cambiamento sostanziale dei costi delle utility e dovrai comunque effettuare pagamenti fiscali più elevati.
Rischio di pignoramento: i prestiti PACE sono garantiti da casa tua, quindi è possibile perdere la casa in caso di pignoramento se non si effettuano i pagamenti. In molti casi, un prestito PACE passa alla "prima posizione" (di fronte al mutuante ipotecario), il che significa che si rischia la preclusione anche se si effettuano le regolari rate del mutuo come concordato. Altri tipi di prestiti (a meno che non siano anche prestiti a casa ) non dovrebbero metterti in quella posizione.
L'apparenza inganna
I rischi sopra non significano che i programmi PACE sono cattivi. Tuttavia, vale la pena conoscere i pro e i contro di questi accordi prima di registrarsi. Sfortunatamente, i rischi sono spesso trascurati perché i programmi PACE sono percepiti come "sicuri".
Governo-correlate? I governi locali rendono disponibili i finanziamenti PACE ei programmi PACE a volte vengono confusi con i programmi offerti dal governo. Alla fine, sono solo prestiti come qualsiasi altro prestito - devono essere rimborsati, e ci sono conseguenze per il mancato rimborso .
Per una buona causa? È bello fare cose buone, e il finanziamento PACE ti aiuta a pagare progetti verdi. Tuttavia, ci sono anche diverse entità coinvolte che potrebbero essere più interessate a realizzare un profitto che a fare la differenza. I critici sostengono che questi prestiti hanno somiglianze con i mutui subprime .
Tassa deducibile? Potrebbe essere possibile detrarre i costi degli interessi relativi al tuo progetto. Tuttavia, le leggi fiscali sono complesse: è necessario parlare con un consulente fiscale locale per verificare la propria capacità di effettuare detrazioni. Sfortunatamente, alcuni proprietari di immobili ritengono che l' intero costo di un progetto sia deducibile perché il pagamento fa parte di una bolletta dell'imposta sulla proprietà e questo non è in genere accurato.
Come utilizzare un prestito PACE
In alcuni casi, ha perfettamente senso utilizzare i finanziamenti PACE per un progetto. Ecco alcuni suggerimenti per aiutarti a ottenere il valore dei tuoi soldi.
Parla direttamente con il mutuante: dopo aver appreso di PACE da un appaltatore, fai un'altra discussione con il finanziatore effettivo o l'organizzazione di finanziamento PACE. È essenziale capire esattamente in cosa ti stai dedicando. Scopri i pro e i contro delle diverse opzioni e scopri quanto pagherai . Anche gli appaltatori onesti possono dimenticare di includere dettagli importanti e non sanno della tua situazione finanziaria. Ottieni i dettagli direttamente dalla fonte e fai quella discussione quando il tuo appaltatore non è presente (in modo che tu possa parlare liberamente senza preoccuparti di ferire i sentimenti di qualcuno).
Confrontare altri tipi di prestiti: ancora una volta, i prestiti PACE non sono sempre il modo meno costoso di prendere in prestito. Esplora tutte le alternative qui sotto.
- Acquista tra istituti di credito online , banche locali e cooperative di credito nella tua zona
- I prestiti FHA 203K possono anche essere utilizzati per finanziare i miglioramenti a casa e richiedono un acconto relativamente piccolo
- Potresti anche essere in grado di finanziare il tuo progetto con un prestito personale ed evitare la costituzione di garanzie collaterali
Scopri quale tasso puoi realisticamente aspettarti e scopri quali costi di chiusura dovrai pagare . Inoltre, scopri se finirai con un pegno sulla tua casa (cosa che succederà se usi il finanziamento PACE o una seconda ipoteca tradizionale). Potresti ancora qualificarti per crediti d'imposta - e possibilmente anche una detrazione per interessi - se usi altri prestiti.
Ottieni preventivi da più appaltatori: quando non paghi in contanti, tutto sembra a buon mercato. Ma c'è ancora un'opportunità per risparmiare denaro (e ridurre i pagamenti) andando con l'appaltatore più competitivo. Basta ricordare che a volte ottieni quello per cui paghi, quindi la scelta del prezzo più basso potrebbe tornare a perseguitarti.
Budget e pagamento in contanti: non è il modo più semplice per fare le cose, ma puoi sempre ritardare il tuo progetto, risparmiare denaro e pagare denaro per farlo in futuro. Fare così ti farà risparmiare denaro sui costi degli interessi, e avrai opzioni aggiuntive quando si tratta di scegliere gli appaltatori e il lavoro esatto che svolgono.
Vendita (o acquisto) di una proprietà con PACE
I prestiti PACE sono unici perché rimangono con la proprietà - non il mutuatario originale.
Vendere una proprietà: se hai utilizzato PACE per finanziare i miglioramenti, potresti ancora dover dei soldi quando decidi di vendere. In tal caso, puoi vendere la proprietà migliorata e l'acquirente può essere responsabile del rimborso (il nuovo proprietario riceverà le valutazioni). In un certo senso, ciò ha senso perché la proprietà vale davvero di più. Tuttavia, alcuni acquirenti potrebbero essere riluttanti ad accettare tali pagamenti e potrebbero anche avere difficoltà a ottenere finanziamenti se una proprietà ha ulteriori valutazioni.
Se preferisci, puoi sempre pagare il debito PACE da solo, il che rende la tua proprietà più attraente per gli acquirenti. Tutto è negoziabile nel settore immobiliare: è possibile addebitare un prezzo più elevato per i miglioramenti pagati, oppure è possibile accettare un prezzo inferiore per una proprietà che presenta maggiori costi (almeno temporaneamente).
Acquisto di un immobile: se stai considerando una proprietà con un debito PACE esistente, prenditi del tempo per scoprire in che modo tale debito influirà sulla tua transazione. Presumibilmente, trarrai vantaggio dai miglioramenti, quindi potrebbe valere la pena di prendere in carico i pagamenti (ad esempio, avrai una bolletta elettrica più bassa se la casa ha un sistema fotovoltaico robusto, e godrai di quelle bollette più basse molto tempo dopo Le valutazioni PACE terminano).
Prima di andare troppo lontano, parla con il tuo prestatore per scoprire come gestiscono i problemi di PACE. In alcuni casi, un privilegio di PACE deve essere in prima posizione, ma alcuni programmi PACE sono disposti a prendere la seconda posizione dietro il prestito di acquisto a casa.