L'interesse del mutuo è (a volte) deducibile
Se utilizzi il denaro per "miglioramenti sostanziali" a casa tua, potrebbe essere ancora disponibile una detrazione limitata.
Per gli anni fiscali 2017 e precedenti
Un mutuo può aiutarti a comprare una casa (o prendere a prestito contro una proprietà che già possiedi), e potrebbe anche fornire alcuni vantaggi fiscali. Gli interessi che paghi potrebbero essere deducibili, ma non correre a prendere in prestito solo per i risparmi sul tuo 1040 - ci sono massimi e altri limiti che potrebbero ridurre o eliminare completamente la tua capacità di detrarre gli interessi.
Questa pagina copre le linee guida generali, ma le leggi fiscali sono complesse e cambiano costantemente. Verifica i dettagli e parla con un consulente fiscale prima di richiedere una detrazione.
Deduzione di interessi ipotecari
L'IRS consente una detrazione per gli interessi pagati su un prestito garantito da una prima o seconda casa. Ciò include diversi prestiti di uso comune:
- Crediti d'acquisto (il tuo mutuo primario quando prendi in prestito denaro per comprare una casa)
- Prestiti azionari per la casa (anche noti come una seconda ipoteca), che forniscono una somma forfettaria di denaro
- Linee di credito di equità domestica, che ti consentono di spendere da una linea di credito
La detrazione può potenzialmente rendere quei prestiti meno costosi e può turbocharge alcune strategie come il consolidamento del debito (improvvisamente l'interesse che si paga diventa deducibile dalle tasse - non solo una spesa). Tuttavia, ci sono dei limiti a quanto puoi dedurre e quando puoi dedurre.
Naturalmente, stai usando la tua casa come garanzia quando ricevi una seconda ipoteca, il che significa che il creditore può precludere la casa se non effettui i pagamenti . Usare quei soldi per qualsiasi cosa, oltre alle spese legate alla casa, significa aggiungere un rischio laddove non esisteva in precedenza.
Prima o seconda casa: la detrazione non è per gli investitori che possiedono dozzine di case. Per qualificarsi, il prestito deve essere sulla tua "prima o seconda" casa. Se affittate una proprietà, la condividete o la usate come ufficio, la vostra detrazione potrebbe risentirne.
Criteri di prestito: il tuo prestito deve essere garantito da casa tua. Verificare con l'IRS per i dettagli, ma questo in genere significa che il creditore ha un privilegio sulla vostra casa e può precludere se non si riesce a pagare. Inoltre, è necessario soddisfare uno dei seguenti criteri:
- Il debito è dal 13 ottobre 1987 o prima (noto come debito "grandfathered"), o
- Il debito è stato utilizzato per acquistare, costruire o migliorare la tua casa e l'importo totale del debito è inferiore a $ 1 milione
- Il debito non è stato utilizzato per comprare, costruire o migliorare la tua casa, e l'importo totale del debito è inferiore a $ 100.000
In alcune situazioni, come nel caso di una registrazione separata, gli importi sono ridotti.
No shams: l'IRS recita "Sia tu che il creditore devi intendere che il prestito sia rimborsato." Questo eliminerebbe qualsiasi schema di fantasia in cui tentassi di usare una transazione fittizia per risparmiare sulle tasse.
Ad esempio, non è possibile "prendere in prestito" da un membro della famiglia, dedurre gli interessi e dimenticare il prestito - il prestito deve funzionare come una vera transazione a condizioni di mercato.
Prestiti di costruzione: se stai costruendo una casa, questa deduzione potrebbe aiutare a ridurre i costi per un prestito di costruzione . L'IRS consente di trattare una casa in costruzione come una casa qualificata per un massimo di 24 mesi, purché soddisfi determinati criteri.
limitazioni
Importo in dollari: come mostrato sopra, la detrazione degli interessi sul prestito a casa non è illimitata. Il limite è più alto per i soldi usati per comprare, costruire o migliorare la tua casa. Per la maggior parte delle persone, funziona bene. Tuttavia, se usi i soldi per un altro scopo (come l'istruzione superiore, il consolidamento del debito o qualcos'altro), hai un tetto di $ 100.000 di debito. Nota che i massimi si riferiscono alla dimensione del prestito, non alla quantità di interesse che paghi ogni anno.
Tassa minima alternativa (AMT): se sei soggetto a AMT, potresti vedere ulteriori limitazioni. In generale, la detrazione è più utile se usi i soldi per comprare, costruire o migliorare la tua casa.
Detrazioni dettagliate: la deduzione degli interessi ipotecari è disponibile solo se specifichi, e molte persone non si specificano. Generalmente è meglio prendere la deduzione più grande disponibile: se la detrazione standard è maggiore di quella che si ottiene dalla contabilità, i costi degli interessi ipotecari potrebbero non offrire vantaggi fiscali. Se non sei sicuro di specificarlo, controlla se hai archiviato l'Allegato A. Per superare la detrazione standard, potresti aver bisogno di un prestito considerevole o di altre spese per aiutare (ad esempio, spese mediche elevate, ad esempio).
Una detrazione non è un credito: alcune persone confondono le detrazioni fiscali con crediti d'imposta. Una detrazione aiuta a ridurre l'importo del reddito utilizzato per calcolare le imposte dovute. Un credito è una riduzione del dollaro per dollaro in ciò che devi. Una detrazione ridurrà indirettamente la tua imposta, ma non è così potente come un credito d'imposta.
Quanto puoi chiedere?
Se hai preso a prestito contro l'equità nella tua casa e vuoi sapere quanto interesse hai pagato, chiedi al tuo istituto di credito. Dovresti ricevere un modulo 1098 con i dettagli sugli interessi per l'anno.
Fai i tuoi compiti
Rivendicare una detrazione in modo errato è problematico: può portare a sanzioni fiscali e interessi dall'IRS. Verifica tutti i dettagli sulla tua situazione (e le leggi fiscali vigenti) leggendo la Pubblicazione 936 dell'IRS. Ricorda che le leggi fiscali sono complicate e le cose potrebbero essere cambiate da quando questo articolo è stato scritto. Parla con un consulente fiscale che abbia familiarità con i dettagli del tuo prestito per evitare qualsiasi problema.
Nota: anche in questo caso, questa detrazione non è generalmente disponibile dopo l'anno fiscale 2017. Questo articolo è solo per riferimento storico.