I clienti mi hanno chiesto così tante volte le stime di valore su Zillow che immagino che tutti si siano chiesti se Zillow sia preciso con il suo Zestimate. Penso che la prima cosa da capire sia ciò che Zillow non è. Zillow non è nel settore immobiliare. Non conosco agenti immobiliari che lavorano a Zillow (non ancora comunque). Non è un servizio pubblico come una biblioteca. Zillow è un sito web aziendale, creato per attirare i bulbi oculari che vogliono guardare le case e, a loro volta, per vendere pubblicità ai professionisti del settore immobiliare.
Zillow basa molte conclusioni sulle opinioni formate osservando i dati raccolti da varie fonti. Tutti hanno un'opinione su qualcosa. Puoi essere d'accordo o in disaccordo. Le opinioni non sono fatti. Se Zillow avesse toccato il polso del mercato attraverso la sua speciale sfera di cristallo, Zillow avrebbe previsto il crollo del mercato immobiliare , e ciò non è accaduto. In effetti, Zillow era appena iniziato quando il mercato iniziò a crollare.
È come l'analogia data da Randolph Duke nel film del 1983 Eddie Murphy Trading Places , in cui il personaggio di Duke spiega che se il mercato sale o il mercato va giù, i broker di materie prime (e, sì, persino le aziende come Zillow) continueranno fare soldi.
Capire Zestow's Zestimate
Zillow ha acquisito i dati amalgamando tutte le informazioni sugli alloggi che poteva trovare. L'amalgamazione è una parola elaborata per mescolare e unire i dati di varie fonti in un'unica fonte.
Fatto correttamente, l'amalgamazione può creare un monopolio. Ma non anticipiamo noi stessi. Esistono molti programmi computerizzati che possono prevedere il valore di una casa. Anche gli agenti immobiliari usano programmi computerizzati, ma la differenza è che gli agenti immobiliari non fanno affidamento su quei programmi come, ad esempio, si potrebbe vedere l'intelligenza artificiale.
Non siamo ancora arrivati.
Almeno non per ora, Zillow non può prevedere come si sentirà un acquirente quando entrerà in casa. Zillow non può dirti se l'interno è stato aggiornato, se la lavorazione è superiore, o se i materiali utilizzati sono inferiori, o se una scuola dietro l'angolo ha diminuito il valore delle case che sostengono il campo da calcio, o qualsiasi altro numero di i fattori che gli agenti immobiliari e gli esperti usano quando conoscono il quartiere e hanno ispezionato la casa di persona.
Come gli agenti arrivano ad una stima del valore
Non parlo per tutti gli agenti immobiliari, ma sono nel settore da oltre 40 anni e possiedo un livello di competenza adeguato, se non superiore alla media. Quando inizio a valutare una proprietà, la prima cosa che faccio dal mio computer è studiare la casa da un satellite su Google. Prendo nota del fatto che si tratti di una strada trafficata, della vicinanza a una proprietà commerciale o autostrade, delle dimensioni di altre case vicine, della vegetazione e del paesaggio, del suo orientamento al sole e, se sono fortunato, potrebbe esserci una foto di l'esterno più una scena di strada.
Eseguo anche due serie di valutazioni automatizzate. Uno è attraverso Realist, una società di proprietà di CoreLogic, che è data centric da tutte le vendite, incluso non-MLS, e prenderà in considerazione le vendite a casa che variano del 25% o meno in configurazione e tipo, inclusi altri parametri che stabilisco manualmente.
L'altra valutazione automatizzata si basa anche su vendite tirate direttamente da MLS e calcolate sulla base di metratura , compresi i valori alto, basso, medio e medio di tutte le inserzioni vendute, in attesa e attive. Questi due valori sono spesso molto diversi tra loro ma, usati insieme, posso arrivare a un intervallo di valori, generalmente non superiore a una differenza del 5%. Ma non è abbastanza per stabilire valore.
Armato di quell'informazione, poi ispeziono la casa e la guardo attraverso gli occhi di un acquirente, come lo vedrà un perito, e dove dobbiamo essere posizionati contro la concorrenza per indirizzare il traffico verso la casa . Non è insolito per me entrare in una casa con un accordo di quotazione preparato in mano e finire manualmente modificando il prezzo di quotazione dopo aver visto la casa. L'automazione non sostituisce la valutazione personale.
Zillow Zestimate of Value Precuracy
Zillow non afferma mai di essere sempre accurato al 100% o addirittura accurato all'80% la maggior parte del tempo in tutte le aree. Se tutte le case entro un raggio di sei isolati sono molto simili l'una all'altra, ad esempio una suddivisione suburbana, piena di case costruite intorno allo stesso anno, della stessa dimensione e con servizi identici, una stima Zillow sarà molto più accurata, forse entro il 10%, perché non ci sono abbastanza varianti specifiche per eliminarlo. Altre volte, non sarà affatto così vicino.
Ho tirato quattro case tipiche che ho venduto personalmente per confrontarmi con una Zestimate per te. Una proprietà è due case su un lotto a Midtown Sacramento, situato su una strada trafficata vicino ai binari della ferrovia e vicino al rumore dell'autostrada, di fronte a una proprietà commerciale. Zillow ha stimato il valore di quella casa a $ 380.733, ma ha venduto a $ 349.000, dopo quasi 6 mesi sul mercato, con molta esposizione. La stima di Zillow era di circa il 9% troppo alta.
La seconda casa era un lungomare personalizzato nella zona del saccheggio di Sacramento. Zillow ha valutato quella casa a $ 983.097. Ha venduto a $ 1,085,000, che era del 10% in più rispetto alla stima Zillow. Se i venditori avessero fatto affidamento sulla stima Zillow, avrebbero perso più di $ 100.000, il che non è un piccolo cambiamento.
La terza casa era una casa ricostruita in un'area esclusiva di Davis, in California, vicino all'Università di Davis. Zillow valutò quella casa a $ 1,230,563, ma vendette per $ 1,495,000, e per denaro contante non fu coinvolto alcun finanziamento. Quel Zestimate era oltre il 20% troppo basso.
La quarta casa era una casa sul lungolago a Elk Grove, in California. Ancora una volta, la stima di Zillow era troppo bassa, a $ 488,711, e venduta per il 16% in più, che comprendeva la valutazione di un prestatore del compratore, a $ 565.500.
The Zestimate è stato formulato per offrire ai visitatori del sito web una gamma di valore. Non è destinato a sostituire una valutazione né l'opinione di valore di un professionista immobiliare. Prendo sempre un occhio ai valori di Zillow prima di visitare un venditore perché so che il venditore sta guardando quei valori. Non perché ci sia un valore per me come professionista nella stima. Gli agenti immobiliari non usano Zillow per il prezzo di una casa.
Mi rendo conto che alcuni agenti diranno ai loro clienti di guardare il prezzo di Zillow per giustificare quanto stanno ottenendo quando acquistano una casa, a condizione che Zestimate sia molto più alto del prezzo di vendita effettivo. È un uso selettivo con agenti. Quando il prezzo è a loro vantaggio, potrebbero usarlo. Anche le banche non sanno fare meglio, quindi in una situazione di vendita breve, ad esempio, quando l'offerta è più di una Zestimate, un agente di vendita allo scoperto potrebbe puntare al Zestimate per la banca di vendita allo scoperto.
Tuttavia, Zillow offre molto di più per il consumatore rispetto all'aspetto Zestimate. Credo che le persone siano così appese allo Zestimate da trascurare l'abbondante ricchezza di informazioni su quel sito Web che include fatti concreti, dati pertinenti, vendite comparabili e dati demografici dei quartieri, che possono essere preziosi per qualsiasi acquirente o casa a casa per la prima volta venditore in una transazione immobiliare.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.
Full disclosure: Elizabeth Weintraub è anche un Premier Zillow Agent