La legge Dodd-Frank influenza il finanziamento gestito dal proprietario
Quando i tassi d'interesse salirono al 18% alla fine degli anni '70, molti acquirenti furono costretti ad abbandonare il mercato immobiliare e il finanziamento creativo scatenò quella necessità. Un sacco di case in vendita sono state pubblicizzate con le iniziali OWC, il che significa che il proprietario trasporterà (il finanziamento del proprietario ).
Durante questo periodo di tempo, tutto e tutto è stato fatto sotto le spoglie del finanziamento creativo. Il ritmo era così frenetico che molti agenti non si fermarono a considerare se i tipi di accordi che stavano mettendo insieme fossero legali molto meno etici. Quasi tutti i processi che potevano essere concepiti, anche se non era una buona idea, venivano spesso utilizzati.
Tipi di opzioni di finanziamento creativo
- Trust stranieri off-shore. Alcune persone operano ancora oggi con un trust straniero off-shore, ma se l'IRS le trova, queste persone potrebbero finire in prigione. L'IRS non guarda gentilmente i trust stranieri off-shore, a prescindere da ciò che dice un venditore di fast-talking in una costosa tuta italiana. Un trust straniero off-shore è un modo per trasferire segretamente denaro in un altro paese. Gli evasori fiscali quindi lasciano che il trust domiciliato in quel paese straniero compri proprietà.
- Soggetto alle transazioni. Molti prestiti non contenevano clausole di alienazione che richiedevano un'accelerazione, quindi i compratori potevano prendere in consegna i pagamenti su un prestito esistente, lasciare il nome del venditore sul prestito ed era OK. Whoa. Alle banche non piaceva essere bloccati su un tasso di interesse più basso e perdere un potenziale mutuatario quando gli acquirenti comprano case con finanziamenti soggetti a finanziamento. Le transazioni oggetto-a sono oggi rischiose perché i prestatori possono e chiameranno il prestito in scadenza . Per non parlare, la maggior parte dei venditori non vuole la responsabilità associata a una transazione soggetta a.
- Prestiti assunzionali Alcuni tipi di ipoteche pubblicizzavano pubblicamente che un nuovo acquirente poteva assumere il prestito del proprietario esistente. Se l'acquirente si è qualificato per assumere il prestito, la banca ha rilasciato il venditore dalla responsabilità. Una semplice ipotesi ha salvato un acquirente in quei giorni migliaia di dollari in commissioni di prestito, e molte vendite potrebbero chiudere rapidamente sotto questi termini. Oggi, ci sono pochi a nessuno prestiti disponibili.
- Contratti di terra . Un problema con un contratto di terra è trovare una compagnia di assicurazioni per il titolo che voglia assicurare la transazione. Per non parlare, un contratto fondiario, che consegna un titolo equo a un acquirente, generalmente non contiene un mutuo sottostante perché la maggior parte dei prestiti contiene una clausola di alienazione. Un contratto di terra è meglio utilizzato quando una casa è di proprietà libera e chiara dal venditore.
- Mutuo o atto di fiducia trasportato dal venditore. Se un venditore possiede una proprietà a titolo definitivo e desidera portare il finanziamento per il mutuatario, uno strumento di facile utilizzo è un mutuo o un atto di fiducia. Ogni stato ha le sue leggi sul fatto che sia consuetudine registrare un mutuo o un atto di fiducia. In California, ad esempio, concedere azioni per trasmettere titoli e affidare azioni legali per garantire cambiali sono comunemente usati.
Dodd-Frank Act e termini di finanziamento creativo per l'acquisto domestico
Il Dodd-Frank Act è un termine abbreviato per il Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, firmato in legge nel luglio del 2010. Scritto dall'ex deputato Barnett Barney Frank e dall'allora senatore Christopher John Dodd, il Dodd-Frank Act ha apportato modifiche radicali ai regolamenti finanziari e modificato la legge sulla verità sui prestiti. Questa trasformazione completa ha creato nuove agenzie e ha cambiato molte leggi.
Non si può far oscillare un gatto morto per finanziare il Dodd-Frank Act. Mi scuso con il povero gatto per questo riferimento; è che la frase si adatta così bene.
Parte del Dodd-Frank Act riguarda il finanziamento del venditore. Regola e non consente certi tipi di finanziamento che erano facilmente consentiti in passato. A differenza dei giorni di oscillazione libera degli anni '70, quando qualcuno poteva concedere un prestito e farsi pagare per tutto il tempo che la persona aveva una licenza immobiliare, ora un individuo deve essere autorizzato come originatore di un mutuo ipotecario . I venditori sono esenti a condizione che non estendano i termini di finanziamento del proprietario su più di 3 proprietà all'anno. Altre regole sono:
- Il venditore può offrire il finanziamento del proprietario a condizione che il venditore non costruisca la casa. Ciò elimina i costruttori di case dall'offrire un finanziamento proprietario.
- Non c'è pagamento per il pallone. Un modo preferito per offrire un finanziamento creativo era generalmente un prestito a breve termine, diciamo 3 o 5 anni, con un pallone alla fine, il che significa che l'intero saldo sarebbe dovuto e pagabile. I prestiti finanziati dal proprietario devono ora essere ammortizzati.
- Il venditore non può offrire il finanziamento del proprietario a qualsiasi acquirente che si presenta. Il venditore ha la responsabilità di determinare che l'acquirente è qualificato per acquistare la casa e rimborsare il prestito. Ciò potrebbe significare che il venditore avrebbe bisogno di eseguire una relazione di credito sull'acquirente, il che probabilmente eliminerebbe tutti gli acquirenti di case con cattivo credito.
- Il prestito deve essere a tasso fisso o regolabile dopo 5 anni soggetto a ragionevoli aumenti annuali e un tetto massimo della durata di vita.
- Il prestito finanziato dal proprietario deve soddisfare altri criteri stabiliti dal Consiglio della Federal Reserve. Tuttavia, è il requisito di non-pallone che metterà fine a molti sforzi di finanziamento creativo. Una soluzione per alcuni venditori e acquirenti potrebbe essere una vendita di opzioni di leasing .
Prima di acquistare una casa attraverso il finanziamento creativo, ottenere consulenza legale.