Definizione: quasi ogni singolo prestito generato per l'acquisto di una casa contiene una clausola di vendita in scadenza. Non conosco alcun mutuo senza una clausola di vendita dovuta. Una clausola di vendita in attesa è importante se un proprietario di una casa vuole vendere la casa senza pagare il prestito. Una clausola di vendita in scadenza consente al creditore esistente di chiamare l'intero prestito dovuto e pagabile se il proprietario della casa trasferisce il titolo a casa senza pagare il prestito per intero.
Una clausola di vendita dovuta impedisce sostanzialmente al proprietario di una casa di vendere oggetto di un prestito in scadenza. Ciò non significa che le persone non provano a farlo, ma significa che il nuovo proprietario potrebbe perdere la casa se il prestatore esistente lo preclude. I prestatori hanno diritti specifici e le opere e le ipoteche di fiducia sono scritte dagli avvocati in favore dei prestatori. Una clausola di vendita in scadenza è uno di quei diritti inerenti alle pratiche burocratiche. Potrebbe essere necessario leggere 10 pagine per trovarlo, ma la clausola di vendita in scadenza, nota anche come clausola di accelerazione , sarà contenuta in quasi tutti i prestiti effettuati dopo il 1988.
La verbosità di esempio trovata in un mutuo per un'abitazione da una a quattro famiglie è la seguente:
Trasferimento della proprietà o un interesse benefico nel mutuatario. Se tutto o parte della proprietà o qualsiasi interesse in esso è venduto o trasferito (o se un mutuatario è venduto o trasferito e il mutuatario non è una persona fisica) senza il preventivo consenso scritto di Lender, il prestatore può, a sua discrezione, richiedere il pagamento immediato per intero di tutte le somme garantite da questo strumento di sicurezza.
Tuttavia, questa opzione non sarà esercitata dal prestatore se l'esercizio è vietato dalla legge federale alla data di questo strumento di sicurezza.
Il motivo per cui ti preoccupi di una clausola dovuta in vendita è perché non vuoi che il creditore richieda all'improvviso un pagamento, che il creditore ha il diritto di fare. Tuttavia, nel mondo reale, i creditori non chiamano spesso prestiti dovuti e pagabili semplicemente perché il titolo della proprietà è stato trasferito.
Soprattutto durante il crollo del mercato tra il 2006 e il 2011, perché i finanziatori a quel punto erano semplicemente entusiasti di essere pagati del tutto. I creditori non si preoccupavano esattamente di chi li avesse pagati finché il mutuo non era delinquente.
Avanti veloce ad oggi, e i creditori hanno ancora il diritto di accelerare il prestito se ritengono che la loro sicurezza potrebbe essere potenzialmente danneggiata. Dopo tutto, hanno prestato il prestito a un mutuatario dopo aver esaminato completamente l'acquirente e aver eseguito il file attraverso la sottoscrizione e chi è questa nuova persona che non sanno effettuare i pagamenti. La domanda è loro?
Generalmente, una clausola di vendita dovuta è applicata se il creditore ritiene che la sua sicurezza sia a rischio o se il creditore crede di poter fare più soldi in un clima di tassi di interesse in aumento. Ad esempio, se la banca può far valere un pagamento di quel prestito esistente, che potrebbe essere inferiore al tasso di interesse di mercato, e quindi utilizzare quel denaro per finanziare un nuovo prestito a un tasso più elevato, è nell'interesse della banca chiamare quel prestito immediatamente dovuto e pagabile. Ciò potrebbe lasciare i mutuatari che si affannano a rifinanziare.
Ai vecchi tempi, come gli anni '80 degli anni '70 e '80, le banche offrivano ipotesi formali di prestito ai nuovi acquirenti, ma non ne vediamo più granché.
Se gli acquirenti non si qualificavano, questi tipi di acquirenti cercavano spesso di acquistare la proprietà senza informare il mutuante, né avvolgendo il finanziamento esistente in un Trust Deed All-inclusive o in un Wrap-Around Land Contract . Alcuni hanno utilizzato le vendite di opzioni di leasing come strumento finanziario per cercare di aggirare la clausola di vendita in scadenza.
Conosciuto anche come: clausola di alienazione, clausola di accelerazione
Esempi: John ha venduto la sua casa a un contratto di terra, sperando di eludere la clausola di vendita dovuta, ma il prestatore esistente gli ha detto di estinguere il suo prestito o che avrebbe precluso.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.