Definizione: Lingua in un mutuo o atto di fiducia che consente al mutuante di chiamare il prestito immediatamente dovuto e pagabile nel caso in cui il proprietario venda la proprietà o trasferisca il titolo alla proprietà. Quasi ogni prestito contiene oggi una clausola di alienazione, che significa che il titolo non può essere trasferito e un acquirente non può acquistare soggetto a un prestito esistente senza attivare una clausola di vendita in scadenza.
Una clausola di vendita in scadenza è la stessa cosa di una clausola di alienazione.
Un tipo comune di clausola di alienazione che si trova in molti documenti fiduciari è la seguente, da parte della Securities and Exchange Commission degli Stati Uniti:
"Nel caso in cui la Proprietà o parte di essa o qualsiasi interesse ivi contenuto sia venduta, veicolata o alienata dal Trustor, sia volontariamente che involontariamente, salvo quanto proibito dalla legge, tutti gli obblighi garantiti da questo
lo strumento, indipendentemente dalle date di scadenza ivi espresse, a discrezione del titolare e senza richiesta o preavviso, diventa immediatamente esigibile e pagabile. "
È praticamente impossibile trovare oggi ipoteche esistenti che non contengano una clausola del genere. Mentre potrebbe non essere dichiarato testualmente, la clausola di alienazione vieta il trasferimento di proprietà immobiliari senza pagare l'ipoteca esistente.
Nel lontano passato, quando il finanziamento creativo era estremamente popolare tra la fine degli anni '70 e l'inizio degli anni '80 negli Stati Uniti, specialmente in California, dove ho ottenuto la licenza, gli agenti immobiliari parlavano spesso del caso del 1974, Tucker v. Lassen Savings and Loan.
Questo è stato un caso giudiziario storico che prevede un contratto di vendita di terreni rateali. Sostanzialmente si diceva che il mutuante non avesse il diritto di chiamare il prestito dovuto e pagabile perché non poteva provare che la sua sicurezza fosse danneggiata al momento del trasferimento della vendita in un contratto di terra .
Molti agenti immobiliari durante quel periodo di tempo misero insieme operazioni di finanziamento creativo in cui l'acquirente acquistò un titolo equo tramite un contratto fondiario e pagò l'ipoteca sottostante, oltre a pagare il venditore per il capitale del venditore.
Gli alti tassi di interesse spingevano gli acquirenti a fare affidamento su finanziamenti creativi.
Avanti veloce al caso giudiziario del 1978 di Wellenkamp contro Bank of America. Questa seconda sentenza della Corte della California ha consolidato la giurisprudenza della Sezione 711 del Codice Civile della California, secondo cui un istituto di credito non può applicare una clausola di alienazione chiamando il prestito dovuto e pagabile se la garanzia per il prestito non è compromessa o rischia di essere compromessa. Dopo di ciò, molte case vendevano sottomesse a un mutuo a destra ea sinistra, come se non ci fosse stato un domani, a scapito dei tassi d'interesse del 18% che erano così prevalenti.
Era molto comune chiudere una transazione allora in 7 giorni. Gli acquirenti stavano riducendo del 7% al 10% del prezzo di vendita, abbastanza per pagare commissioni e costi di chiusura, assumendo titoli soggetti a ipoteche e eseguendo il carryback finanziamento al venditore sotto forma di un secondo o terzo atto di fiducia. In un certo senso, era come il selvaggio West. Gli agenti che hanno compreso il finanziamento creativo hanno spostato molto spazio pubblicitario e il business del seminario Get Rich Quick è nato.
All'improvviso, i seminari di finanziamento creativo erano onnipresenti. Questo era un nuovo territorio per molti agenti immobiliari e i loro clienti. Era anche un clima maturo per abusi e frodi.
Dopo il 1982 Garn-St. Legge tedesca, molti degli schemi di finanziamento creativi si sono lentamente arrestati. Anche le vendite di opzioni di leasing , create e strutturate come una scappatoia alle clausole di alienazione, sono state messe sotto accusa.
Negli anni seguenti, i tassi di interesse iniziarono a diminuire, rendendo l'ottenimento di una nuova ipoteca un'opzione allettante per i compratori di case per la prima volta. Ciò ha rimesso in azione prestiti convenzionali e prestiti FHA. C'erano ancora alcuni vecchi prestiti FHA che potevano essere rilevati senza un'ipotesi formale, ma col passare degli anni, c'erano sempre meno prestiti disponibili. Oggi non ce n'è.
Naturalmente, una parte di questo ha comportato i prestiti combo 80/20 che hanno parzialmente contribuito al Crollo del mercato Subprime nel 2007. Gli acquirenti che potevano appannare uno specchio, senza la possibilità di rimborsare un mutuo, potevano concedere il finanziamento al 100%.
Sappiamo tutti cosa è successo quando il mercato si è schiantato nel 2008. Oggi i requisiti dei mutui sono molto più rigidi, ed è molto più difficile ottenere un mutuo ora.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.