Soggetto alle vendite non sono ipotesi di prestito
A cosa è soggetto l'acquisto?
"Comprare oggetto" significa acquistare una casa soggetta al mutuo esistente.
Significa che il venditore non sta pagando il mutuo esistente e che l'acquirente sta subentrando nei pagamenti. Il saldo non pagato del mutuo esistente viene quindi calcolato come parte del prezzo di acquisto dell'acquirente.
Perché un acquirente acquisterà una casa soggetta al mutuo?
La ragione principale per l'acquisto di soggetti è di prendere in consegna il tasso di interesse esistente del venditore. Se i tassi di interesse attuali sono al 7% e un venditore ha un tasso di interesse fisso del 5%, tale variazione del 2% può fare un'enorme differenza nel pagamento mensile dell'acquirente.
- Un mutuo di $ 200.000 con un tasso di interesse del 5% viene ammortizzato con un pagamento di $ 1,073,64 al mese.
- Un mutuo di $ 200.000 con un tasso di interesse del 7% viene ammortizzato con un pagamento di $ 1,330.60 al mese.
- Il risparmio mensile per un acquirente in queste circostanze è $ 256,96 o $ 3,083,52 all'anno.
Un secondo motivo: in genere gli acquirenti non si qualificano per acquistare una casa quando si utilizzano soggetti a finanziamento a meno che il venditore non decida di ritirare il rapporto di credito dell'acquirente.
Se un venditore è disposto, anche un acquirente con un cattivo credito può acquistare una casa.
Tre tipi di soggetto alle opzioni
Un soggetto in vendita non implica necessariamente il finanziamento proprietario, ma potrebbe. Il fatto che il venditore effettui qualsiasi tipo di finanziamento dipende dal fatto che il venditore copra il mutuo e / o l'importo dell'acconto versato rispetto al prezzo di acquisto.
- Un soggetto diritto al cash-to-loan: il tipo più comune di soggetto è quando l'acquirente paga in contanti la differenza tra il prezzo di acquisto e il saldo del prestito esistente del venditore. Ad esempio, se il saldo del prestito esistente del venditore è $ 150.000 e il prezzo di vendita è $ 200.000, l'acquirente deve dare al venditore $ 50.000 in contanti.
- Un diritto oggetto di restituzione del venditore: i riporti del venditore , noti anche come finanziamento del proprietario o del proprietario, si trovano più comunemente sotto forma di una seconda ipoteca . Un riporto del venditore potrebbe anche essere un contratto di terra o uno strumento di vendita di opzioni di leasing .
Ad esempio, se il prezzo di vendita è di $ 200.000, il saldo del prestito esistente è $ 150.000 e l'acquirente versa un acconto di $ 20.000, il venditore trasporterà il saldo residuo di $ 30.000 a un tasso di interesse separato e i termini negoziati tra le parti. Il compratore acconsente a effettuare un pagamento al prestatore del venditore e un pagamento separato a un tasso di interesse diverso al venditore.
- Wrap-around soggetto a: Un argomento avvolgente che conferisce al venditore un interesse prioritario perché il venditore guadagna sul saldo ipotecario esistente. Diciamo che il mutuo esistente comporta un tasso di interesse del 5%. Se il prezzo di vendita è di $ 200.000 e l'acquirente abbassa $ 20.000, il carryback del venditore sarebbe di $ 180.000. Ad un tasso del 6%, il venditore fa l'1% sul mutuo esistente di $ 150.000 e il 6% sul saldo di $ 30.000. L'acquirente pagherebbe il 6% su 180.000 dollari.
Differenza tra soggetto e presupposto di prestito
In un oggetto di transazione, né il venditore né l'acquirente indicano al prestatore esistente che il venditore ha venduto la proprietà e che l'acquirente sta effettuando i pagamenti. L'acquirente non ha ottenuto il permesso della banca per assumere il prestito. Istituti di credito prestano particolare confusione nei loro mutui e si fidano delle azioni che danno al mutuante il diritto di accelerare il prestito in caso di alienazione .
Le banche chiamano questi prestiti dovuti e pagabili al momento del trasferimento? Dipende. In alcune situazioni, alcune banche sono semplicemente felici che qualcuno - chiunque - stia facendo i pagamenti. Ma le banche hanno il diritto a causa della clausola di accelerazione del mutuo o del documento fiduciario. Questo è ciò che rende una situazione rischiosa per un acquirente. Se l'acquirente non può estinguere il prestito sulla base della richiesta della banca, la banca potrebbe avviare la chiusura .
Se un acquirente fa un'ipotesi di prestito , l'acquirente assume formalmente il prestito con il permesso della banca. Ciò significa che il nome del venditore viene rimosso dal prestito e l'acquirente si qualifica per il prestito, proprio come qualsiasi altro prestito di denaro d'acquisto . Generalmente, le banche addebitano all'acquirente una commissione di assunzione per elaborare un'ipotesi di prestito, ma la commissione è molto inferiore alle commissioni per ottenere un prestito convenzionale . I prestiti FHA consentono l'assunzione di un prestito, ma la maggior parte dei prestiti convenzionali no.